廣州終于又拍地了。

今天的主角是荔灣區(qū)石圍塘AF0107048地塊，這宗備受關注的江景宅地最終廈門國貿(mào)以5億元的底價成功摘得。

成交樓面價定格在2.15萬/㎡，為近期相對平淡的廣州土地市場帶來了一抹亮色。

該塊地位于荔灣區(qū)石圍塘街道，具體的出讓面積約7841㎡，容積率為3.0，建筑面積約2.35萬㎡。

規(guī)模不算大，屬于中心四區(qū)中較為稀缺的低密度江景宅地。

地塊的區(qū)位條件也算出色，距離荔灣區(qū)政府僅約400米，離珠江后航道大約500米。

更吸引人的是，它與地鐵11號線石圍塘站D出口的距離不足100米，真正稱得上是地鐵上蓋物業(yè)。

通過地鐵，只需一站就能到達白鵝潭核心區(qū)，輕松享受萬象城、白鵝潭藝術中心等高端配套。

同時，在建的如意坊隧道也在地塊附近，未來通車后將顯著提高珠江南北兩岸老西關、白鵝潭的通行效率。

此外，地塊東北側主要是倉庫和綠地，視野上可二線望江，景觀資源也算豐富。

這塊地能吸引廈門國貿(mào)出手，其優(yōu)勢是顯而易見的。

首先是 “白菜價”的地價。

2.15萬/㎡的起拍樓面價，與今年初保利置業(yè)在同區(qū)域拿下的陸居路地塊（保利翡麗甲第，實際樓面價約4萬/㎡）以及此前羊城食品廠地塊（武漢城建保利花語和岸，成交樓面價約3.22萬/㎡）相比，確實更具性價比。

加之配建要求極少（僅需配建1166㎡道路和2348㎡公配），大大減輕了開發(fā)商的資金壓力，留下了更可觀的利潤空間。

其次是巨大的市場潛力。

荔灣區(qū)，尤其是白鵝潭板塊，目前對小戶型產(chǎn)品的需求非常旺盛。

中指院數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月荔灣區(qū)80-100㎡戶型的成交量達1004套，但供應套數(shù)僅為581套，供求比約1:2，存在明顯的供應缺口。

像保利和頌、雅郡、浣花里等項目的小戶型，都出現(xiàn)了快速清貨的情況。

而石圍塘地塊體量小，預計規(guī)劃兩棟樓，若主打70-100㎡的剛改產(chǎn)品，恰好能精準填補市場空白，實現(xiàn)快速銷售。

△石圍塘地塊規(guī)劃意向圖

再者是強大的舊改紅利支撐。

地塊緊鄰的山村舊改項目，集體土地上的宅基地房屋，最高補約3萬/平；國有土地上的住宅房屋，最高補約5.6萬/平。

這意味著未來將釋放出一批具備強勁購買力的拆遷客群。

如果石圍塘地塊未來的售價控制在5萬元/㎡左右，推出70㎡左右的小戶型，總價約350萬元。

將能很好地承接這部分需求，為項目提供天然的客戶基礎。

△荔灣山村舊改補償方案

最后是片區(qū)的長遠發(fā)展價值。

荔灣區(qū)正全力投入白鵝潭沿江帶的建設，白鵝潭萬象城、聚龍灣太古里等重磅商業(yè)配套預計于2026-2027年陸續(xù)開業(yè)。

再加上如意坊隧道的通車以及連片舊改的推進，整個區(qū)域的城市界面和功能配套將迎來質的飛躍。

△如意坊隧道效果圖

回過頭看地塊的出讓，之所以能順利成交并對市場產(chǎn)生積極影響，離不開其“低地價+明確前景”的組合拳。

在當前房企普遍謹慎拿地的背景下，這樣總價可控、利潤空間相對清晰、周轉速度預期較快的優(yōu)質地塊，自然能吸引實力房企的目光。

至于這塊地適合什么樣的客群，小前線認為有以下幾個。

1）來自山村及白鵝潭其他舊改項目的拆遷戶。

他們熟悉且依賴本區(qū)域的生活圈，擁有充足的購房預算和強烈的置業(yè)需求，追求更高的居住品質。

石圍塘地塊未來提供的產(chǎn)品很可能是他們的首選之一。

2）在廣佛兩地通勤的年輕剛需和剛改家庭。

他們看重交通便利性、未來的區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ约跋鄬μ旌?、海珠而?strong>更易承受的房價。

項目預計的主打小戶型產(chǎn)品，總價可控，對這部分客群吸引力很大。

3）荔灣老城區(qū)的本地改善型家庭。

他們希望留在熟悉的生活環(huán)境，但需要升級現(xiàn)有的居住條件，比如更好的小區(qū)品質、更現(xiàn)代化的戶型設計等等。

石圍塘地塊的新房項目正好能滿足他們的需求。

總而言之，廈門國貿(mào)摘得荔灣石圍塘地塊，反映了開發(fā)商在當下市場環(huán)境中更加理性、注重風險控制和資金周轉效率；凸顯了中心城區(qū)稀缺優(yōu)質地塊的固有價值；

也印證了白鵝潭板塊作為廣州西部發(fā)展引擎的巨大潛力和對人口的強大吸引力。

對于廣州樓市而言，這或許也是一個積極的信號。

只要地塊素質過硬、定價合理、符合市場需求，就算是建筑新規(guī)收緊后，還是能等到它的“有緣人”。