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賣家時(shí)隔多年因房?jī)r(jià)上漲，以 “回遷房禁轉(zhuǎn)讓、買家無購房資格” 為由，起訴要求確認(rèn)合同無效并收回房屋，卻被法院駁回？近日，北京市平谷區(qū)人民法院審理一起回遷房買賣合同糾紛，明確 “合規(guī)回遷房買賣合同合法有效，賣家以政策為由毀約無依據(jù)”，為 “三定三限” 回遷房交易提供關(guān)鍵裁判指引。

一、案情梳理：48.5 萬買回遷房，十年后賣家突然 “要房”

（一）交易背景：拆遷戶售回遷房，買家全額付款收房

2012 年 8 月，林建軍（化名，賣家，原告） 因平谷區(qū)某村拆遷，獲得兩套 “三定三限” 回遷安置房（以下簡(jiǎn)稱 “一號(hào)房屋”，面積 75㎡，含地下室）。經(jīng)協(xié)商，林建軍與鄭曉梅、趙磊（化名，買家） 簽訂《協(xié)議》，核心約定：

交易標(biāo)的：一號(hào)房屋，成交價(jià) 48.5 萬元；

付款方式：簽約時(shí)付 30 萬元（定金性質(zhì)），交鑰匙時(shí)付清尾款 18.5 萬元；

違約責(zé)任：林建軍違約需雙倍返還定金，鄭曉梅、趙磊違約則定金不退；

特殊約定：因不可抗力無法成交，購房款如數(shù)返還。

合同簽訂后，鄭曉梅、趙磊按約履約：2012 年 8 月支付 30 萬元，2013 年 10 月付清 18.5 萬元尾款，林建軍當(dāng)日交付 一號(hào)房屋鑰匙，鄭曉梅、趙磊實(shí)際入住使用。

（二）賣家毀約：以 “禁轉(zhuǎn)讓 + 無資格” 起訴，要求收回房屋

2022 年，因當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)大幅上漲，林建軍突然向法院起訴，主張《協(xié)議》無效并要求返還 一號(hào)房屋，理由如下：

房屋無合法手續(xù)：稱 一號(hào)房屋所在舊村改造項(xiàng)目 “無規(guī)劃、無審批”，土地性質(zhì)為集體土地，鄭曉梅、趙磊是朝陽區(qū)城鎮(zhèn)居民，無購房資格；

違反 “禁轉(zhuǎn)讓” 規(guī)定：依據(jù)《平谷區(qū)某新城拆遷實(shí)施方案》第 19 條 “回遷安置房購買權(quán)不能私自轉(zhuǎn)讓”，主張房屋禁止買賣，屬于 “不可抗力”；

合同無法律效力：認(rèn)為回遷房未辦房產(chǎn)證，私自買賣違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，合同無效。

（三）買家抗辯：房屋合規(guī) + 合同有效，且已轉(zhuǎn)售案外人

鄭曉梅、趙磊作為被告，提交關(guān)鍵證據(jù)反駁，同時(shí)披露重要事實(shí)：

房屋手續(xù)合法：舉證北京市政府《建設(shè)用地批復(fù)》（京政地字 [2009] 121 號(hào)），證明 一號(hào)房屋所在土地已被征收為國有土地，項(xiàng)目已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，屬于 “三定三限” 商品房；

無 “禁轉(zhuǎn)讓” 問題：拆遷方案第 19 條禁止的是 “購買權(quán)轉(zhuǎn)讓”，而非 “房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓”，林建軍始終是購房資格人，交易未改變資格歸屬；

合同已實(shí)際履行：10 年期間林建軍從未提出異議，且 2017 年鄭曉梅、趙磊已將 一號(hào)房屋以 89 萬元轉(zhuǎn)售給案外人趙某，房屋已實(shí)際流轉(zhuǎn)，返還無可能；

房屋具備辦證條件：經(jīng)法院向項(xiàng)目開發(fā)商甲集團(tuán)公司（化名） 核實(shí)，一號(hào)房屋現(xiàn)已符合辦理不動(dòng)產(chǎn)證條件，只需林建軍配合提交拆遷手續(xù)即可。

二、案件分析：三大爭(zhēng)議焦點(diǎn)，勝訴邏輯拆解

作為鄭曉梅、趙磊的代理律師，我們圍繞 “合同效力”“購房資格”“禁轉(zhuǎn)條款解讀” 三大核心爭(zhēng)議，結(jié)合法律規(guī)定與證據(jù)鏈突破，最終實(shí)現(xiàn)勝訴：

（一）焦點(diǎn) 1：一號(hào)房屋是否合規(guī)？——“集體土地 + 無手續(xù)” 主張不成立

林建軍主張 “土地是集體土地、項(xiàng)目無審批”，但法院查明事實(shí)與證據(jù)直接反駁：

土地已轉(zhuǎn)為國有：北京市政府 2009 年《建設(shè)用地批復(fù)》明確，一號(hào)房屋所在某村 49.49 公頃土地已被征收為國有建設(shè)用地，納入政府土地儲(chǔ)備，并非集體土地；

項(xiàng)目手續(xù)齊全：2009 年 8 月，項(xiàng)目已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，拆遷實(shí)施方案明確 “村民交購置費(fèi)后可辦商品房所有權(quán)證”，不存在 “無規(guī)劃、無審批” 問題；

購房資格無限制：“三定三限” 回遷房的購房資格限制僅針對(duì) “被拆遷人”，轉(zhuǎn)讓時(shí)無需買家具備集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，鄭曉梅、趙磊作為城鎮(zhèn)居民，完全具備購房資格。

依據(jù)《合同法》第 52 條 “合同無效情形”，涉案房屋無任何 “違反法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定” 的情形，林建軍的主張缺乏事實(shí)依據(jù)。

（二）焦點(diǎn) 2：“禁轉(zhuǎn)讓” 條款是否適用？——“購買權(quán)”≠“房屋所有權(quán)”，非不可抗力

林建軍對(duì)拆遷方案第 19 條的解讀存在關(guān)鍵錯(cuò)誤，法院明確界定：

條款性質(zhì)區(qū)分：“回遷安置房購買權(quán)不能私自轉(zhuǎn)讓” 禁止的是 “購房資格的轉(zhuǎn)讓”（如將 “拆遷戶才能買” 的資格賣給他人），而本案是林建軍在取得房屋后轉(zhuǎn)讓所有權(quán)，屬于 “房屋買賣”，與 “購買權(quán)” 無關(guān)；

“不可抗力” 不成立：根據(jù)《合同法》第 117 條，不可抗力是 “不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況”。拆遷方案在 2009 年已公布，林建軍簽約時(shí)明知該條款，不屬于 “不可預(yù)見”，且條款本身不影響房屋買賣，不符合不可抗力要件。

綜上，林建軍以 “禁轉(zhuǎn)讓” 主張合同無效，屬于對(duì)條款的錯(cuò)誤解讀，法院不予采信。

（三）焦點(diǎn) 3：合同是否有效？——“真實(shí)意思 + 實(shí)際履行 + 無違法情形”，合同合法有效

判斷合同效力的核心是 “是否違反法律強(qiáng)制性規(guī)定”，本案完全符合有效要件：

主體適格 + 意思真實(shí)：林建軍與鄭曉梅、趙磊均為完全民事行為能力人，合同是雙方自愿簽訂，無欺詐、脅迫情形；

無違法情形：“三定三限” 回遷房的限制是 “5 年內(nèi)不得上市交易”，但該規(guī)定屬于行政監(jiān)管政策，并非《合同法》第 52 條規(guī)定的 “法律、行政法規(guī)效力性強(qiáng)制性規(guī)定”，不影響合同效力；

實(shí)際履行多年：10 年間林建軍從未主張權(quán)利，鄭曉梅、趙磊已付清房款、占有房屋，且房屋已轉(zhuǎn)售案外人，合同履行狀態(tài)穩(wěn)定，從 “誠實(shí)信用原則” 出發(fā)，也不應(yīng)認(rèn)定合同無效。

此外，法院特別指出：“回遷房未辦房產(chǎn)證僅影響權(quán)屬登記，不影響買賣合同效力”，現(xiàn) 一號(hào)房屋已具備辦證條件，林建軍拒不配合反而主張合同無效，違背誠實(shí)信用原則，不應(yīng)支持。

三、裁判結(jié)果：賣家主張無依據(jù)，全部訴訟請(qǐng)求被駁回

2023 年，平谷區(qū)法院作出判決，完全支持鄭曉梅、趙磊的抗辯意見，判決如下：

駁回林建軍要求確認(rèn)《協(xié)議》無效的訴訟請(qǐng)求；

駁回林建軍要求鄭曉梅、趙磊返還 一號(hào)房屋的訴訟請(qǐng)求；

案件受理費(fèi)由林建軍全額承擔(dān)。

四、案件啟示：回遷房交易避坑 “4 個(gè)關(guān)鍵動(dòng)作”

結(jié)合本案，針對(duì) “三定三限” 回遷房（拆遷安置房）交易，買家、賣家、中介需重點(diǎn)關(guān)注以下風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，避免糾紛：

（一）買家：簽約前 “三核實(shí)”，履約中 “留證據(jù)”

核實(shí)房屋性質(zhì)與手續(xù)：

要求賣家提供《拆遷安置協(xié)議》《建設(shè)用地批復(fù)》《規(guī)劃許可證》，確認(rèn)房屋土地性質(zhì)（國有 / 集體）、是否屬于 “三定三限” 商品房；

向開發(fā)商或不動(dòng)產(chǎn)登記部門咨詢，確認(rèn)房屋未來是否具備辦證條件，避免購買 “小產(chǎn)權(quán)房”。

核實(shí) “禁轉(zhuǎn)” 條款范圍：

仔細(xì)審查拆遷方案或購房合同，明確禁止的是 “購買權(quán)轉(zhuǎn)讓” 還是 “房屋轉(zhuǎn)讓”，避免混淆概念；

若房屋有 “5 年內(nèi)不得上市” 的限制，需在合同中約定 “5 年后賣家配合辦證” 的義務(wù)及違約責(zé)任（如按日支付總房款 0.05% 的違約金）。

留存履約證據(jù)：

所有款項(xiàng)通過銀行轉(zhuǎn)賬，備注 “一號(hào)房屋購房款”，要求賣家出具收條；

保留房屋交接單、物業(yè)費(fèi) / 水電費(fèi)繳納記錄，證明實(shí)際占有使用；

若涉及房屋轉(zhuǎn)售，需留存與案外人的買賣合同，證明房屋流轉(zhuǎn)的客觀事實(shí)。

（二）賣家：簽約前 “想清楚”，違約前 “算成本”

明確交易后果，不存僥幸心理：

回遷房雖暫未辦證，但只要手續(xù)合規(guī)，買賣合同合法有效，一旦簽約，無特殊理由不得反悔；

本案中林建軍因房?jī)r(jià)上漲違約，不僅訴訟請(qǐng)求被駁回，還需承擔(dān)訴訟費(fèi)，且影響個(gè)人信用。

配合辦證是義務(wù)，拒絕需擔(dān)責(zé)：

若房屋具備辦證條件，賣家有義務(wù)配合買家辦理過戶，拒不配合的，買家可起訴要求繼續(xù)履行，并主張違約金；

切勿以 “未辦房產(chǎn)證” 為由主張合同無效，該理由在司法實(shí)踐中極少被支持。

（三）中介：履行 “審慎告知” 義務(wù)，避免牽連糾紛

核實(shí)房屋核心信息：

向開發(fā)商、拆遷辦核實(shí)房屋土地性質(zhì)、規(guī)劃手續(xù)、辦證條件，明確告知買賣雙方交易風(fēng)險(xiǎn)；

不得隱瞞 “5 年禁售”“需賣家配合辦證” 等關(guān)鍵信息，避免因信息差導(dǎo)致糾紛。

規(guī)范合同條款：

在居間合同中明確 “房屋性質(zhì)”“辦證責(zé)任”“違約責(zé)任”，尤其約定 “賣家拒不配合辦證的賠償方式”；

留存與買賣雙方的溝通記錄，證明已盡到告知義務(wù)，避免后續(xù)被追責(zé)。

最后提醒：

回遷房交易的核心風(fēng)險(xiǎn)在于 “手續(xù)合規(guī)性” 與 “辦證配合度”，買家需重點(diǎn)核查土地性質(zhì)、規(guī)劃手續(xù)，賣家需恪守誠實(shí)信用原則。若遇賣家違約，買家應(yīng)及時(shí)固定履約證據(jù)（付款記錄、占有證明、溝通記錄），通過法律途徑主張 “繼續(xù)履行合同” 或 “賠償損失”，切勿因 “未辦房產(chǎn)證” 而放棄維權(quán)。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）