隨著這兩年南京的土地持續(xù)“縮量提質(zhì)”，不少板塊的新房庫存持續(xù)在減少，房源供求關(guān)系逐漸回歸健康。

比如南京金字塔頂端的河西板塊，單價7萬+/㎡的頂豪雖然價格不菲，但從不缺高端市場的關(guān)注度。

這些7萬+/㎡的頂豪項目可以分為去年陸續(xù)上市的四代宅，以及去年之前入市的大平層等，各有優(yōu)勢，庫存也在持續(xù)減少。

整體來看，綠博園的供應(yīng)量是相對較少的，尤其是金陵月華賣完以后，片區(qū)房源即將告急。

因此，即將上市的丹荔云府恰好補倉， 本月出讓的G28低密地塊也備受關(guān)注，綠博園基本可以保證一年一個項目的穩(wěn)定供應(yīng)。

01

四代宅：

金陵月華賣得最快，已全部推出

去年，四代宅最先在河西掀起風(fēng)暴，幾個項目都備受關(guān)注，其中金陵月華已經(jīng)推出所有房源。

?金陵月華：多年未供地的綠博園片區(qū)，去年終于迎來綠城華發(fā)金陵月華，項目所有樓棟均已推出，目前僅剩少量房源在售。

金陵月華是2024年南京的銷冠項目，全年銷售額超51億。今年主打更大戶型的金陵月華，平均銷售備案價約7.4萬/㎡，但銷量依然能打，今年一季度總銷售額7.21億。

目前金陵月華所有住宅都已推出，主力在售建面約270、320、400㎡戶型，240㎡戶型剩少量在售。項目還參與以舊換新活動，可享受合同總價1%補貼+首付3%-5%的優(yōu)惠。

?招商金陵序：項目是招商蛇口旗艦居住品牌「璽序中國」的南京首作，每戶均配有270度全景大露臺，同時引入了八恒科技系統(tǒng)，保證居者的居住舒適性。

在項目的打造上，金陵序打造有約6000㎡的超級公區(qū)，首層均為架空層設(shè)計，打造為約4000㎡的泛會所空間，

目前金陵序還剩兩棟樓未加推，河西北暫未有純新盤補倉。

?合璽東方 ：這是河西中的首個四代宅，目前在售1、 3號樓，還有3棟樓未加推。

項目打造為東方人文大宅，園林設(shè)計師法瞻園等江南名園，約80%的土地用于造景，打造出約160米景觀主軸。

同時，項目打造有南京首創(chuàng)“東方雅集”會所體系，再加上五棟樓全架空設(shè)計，為業(yè)主帶來豐富的社交活動空間。

目前1#的建筑立面及架空層泛會所已公開實景。

?江南玖序：項目是河西南青奧濱江的首個四代宅，打造為200-285㎡戶型產(chǎn)品，其“墅廳大平層”將別墅和大平層的優(yōu)勢合二為一，很受歡迎。

在景觀設(shè)計上，項目以金陵四十八景“鷺洲二水”為景觀主線，景觀刻畫非常貼合南京的在地文化。

同時，項目還打造了建面約3000㎡的藝術(shù)會所，加上所有樓棟均為首層架空設(shè)計，可為居者日常的休閑、社交需求提供充足而舒適的空間。

02

“四大天王”：

中寧府全維實景呈現(xiàn)、最快交付

2023年，河西的頤和天晟府、中寧府、偉星長江之歌、天琴華樟四個項目相繼上市，均價都在7萬+/㎡以上，被稱為“四大天王”，如今中寧府將是最先交付的項目，天琴華樟的房源也全部推出。

?中寧府：所有房源已經(jīng)推出，交付在即，將是板塊內(nèi)今年最先交付的頂豪項目，目前社區(qū)內(nèi)的園林景觀、建筑立面均已實景呈現(xiàn)。

日前，中寧府公開了頂層建面約454、517㎡的退臺天穹大平層樣板間，數(shù)量稀少、尺度驚人。

兩個戶型都是六房三廳五衛(wèi)的設(shè)計，包含五個套間、五個明衛(wèi)，非常具有空間感和尺度感。

以517㎡戶型為例，動區(qū)空間約為190㎡，靜區(qū)空間約290㎡， 主臥的行政套房包含獨立書房、衣帽間、豪華主衛(wèi)，空間感十足。

同時，在尺度感與空間感之外，天穹大平層還擁有360°的全景采光面，雙露臺+四陽臺+轉(zhuǎn)角落地窗的設(shè)計，將河西的繁華盡收眼底。

?頤和天晟府：項目共打 造10棟27-30層住宅，主力戶型建面約269、387㎡，一層一戶大平層。

天晟府打造有約4萬方全體系東方森系度假景觀，六進歸家禮序，社區(qū)內(nèi)打造有約2000㎡下沉式度假會所以及約500㎡的架空泛會所。

目前項目在售2、3、5、9號樓，可以舊換新，還有6棟樓未加推。

?長江之歌：共打造為6棟23層住宅，整體采用圍合式布局，社區(qū)內(nèi)涵蓋人工湖、會所、下沉式庭院等公區(qū)空間。

項目立面為造價昂貴的南北360°環(huán)幕立面設(shè)計，轉(zhuǎn)角處也勾勒出了流線體造型，特色鮮明。

戶型設(shè)計上，主力建面約248、315、397、498㎡，目前在售4、5、8號樓，還剩1棟樓未推出。

?天琴華樟：項目所有住宅房源均已推出，還剩少量房源在售，主要為345、385㎡戶型，預(yù)計今年年底即可交付。

03

后續(xù)補倉：

丹荔云府已公開、G28待出讓、G11待上市

?丹荔云府：項目是奧體建設(shè)打造的首個植物園系四代宅作品， 將建設(shè)6棟8-17層洋房以及小高層。

據(jù)了解，項目預(yù)計4月底公開工藝工法展示區(qū)，預(yù)計很快即可上市，接棒金陵月華。

在戶型設(shè)計上，項目主力戶型建面約139、179、232㎡，每戶都帶有大露臺，多層樓棟將打造有挑高墅廳。

建面約139㎡四室兩廳兩衛(wèi)：四開間朝南設(shè)計，擁有南北雙陽臺。空間利用率爆表，每處空間都與陽臺、露臺或是飄窗相連，空間利用率大大提升。

露臺都設(shè)置為與南向次臥相連，并且連通了陽臺的空間，增加了空間實用性。

建面約179㎡四室兩廳三衛(wèi)：大圓桌、大橫廳、南北雙陽臺，這個戶型雖與139㎡戶型設(shè)計類似，但空間感更足。

南向設(shè)置了雙套房，主臥獨立衛(wèi)浴設(shè)有雙臺盆、浴缸，日常起居更舒適；餐廳可以容納一張六人圓桌進餐，日常宴請會客更從容。

建面約232㎡四室兩廳三衛(wèi)：端廳+墅廳+露臺+五室朝南，這個戶型對高改階層的吸引力絕對爆表！

客廳的陽臺與露臺相連，并且做了挑高設(shè)計，極大提高了空間的通透性和延展性，大氣感撲面而來。

南向擁有五開間朝南，4個臥室+1個客廳都享有南向采光。主臥套房非常奢華，配備超大的步入式衣帽間以及獨立衛(wèi)浴，衛(wèi)生間雙臺盆設(shè)計，配有淋浴間以及浴缸。

當然，除去丹荔云府之外，綠博園還有G28地塊即將出讓，容積率僅1.8，位置極佳，吸引力更大。

從地塊本身來看，G28地塊非常方正，容積率僅1.8，限高80米，可打造為低密四代宅，以差異化的好房子接力金陵月華。

同時，地塊的起拍樓面價為35857元/㎡，低于金陵月華約2000元/㎡，G28地塊勢必會溢價成交，再續(xù)南京的土拍熱度，也為綠博園片區(qū)的改善型居住需求帶來新的選擇。

此外，河西南的G11地塊也在等待上市，這幅地塊是2024年土拍中地價最高的一幅，去年6月19日經(jīng)過47輪競價后，被奧體建設(shè)競得，樓面價43888元/㎡，是目前南京第二高價地。

目前地塊的規(guī)劃方案還未公示，但從其1.01容積率、限高35米的控規(guī)能看出，未來這個項目必定不容小覷，可以打造聯(lián)排+洋房產(chǎn)品。

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