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大家好，我是地產(chǎn)高富帥。

這幾年國企央企慢慢成為房地產(chǎn)行業(yè)的風向標，每年都有一批國央企慢慢受到大眾熟知并且開始關注，從2023年開始，越秀地產(chǎn)作為粵系軍團之一，這幾年爆發(fā)力十足。

從2024年開始，越秀地產(chǎn)也從早期大規(guī)模的輻射全國漸漸轉型強深耕區(qū)域戰(zhàn)略，特別是在四大一線城市開始強勢回歸，勢頭非常兇猛。

從投資邏輯細節(jié)可以看到，土地儲備方面北京，上海，廣州，杭州，等核心城市漸漸成為主力，并且在銷售端口也漸漸回升。

從2024年國央企陣營披露的年報來看，越秀地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也比較亮眼，越秀地產(chǎn)2024年實現(xiàn)864億元營業(yè)收入，同比增長7.7%。

越秀地產(chǎn)去年核心凈利潤達15.9億元、歸母凈利潤保持在10.4億元；合同銷售額1145.4億元，在克而瑞行業(yè)排名穩(wěn)居第8位。

整體來看，在一眾國企央企陣營里面，不管是營收還是利潤，越秀地產(chǎn)都還是可圈可點，進階前十之后的越秀地產(chǎn)會更加從容一些。

就在近期，越秀地產(chǎn)在總部再一次完成了一次“起立坐下”，地產(chǎn)一品塘也有過獨家報道（）。

越秀地產(chǎn)在總部層面合并了多個職能，更加精細化的集團管控也是未來房企必須做的核心工作，這也是邁進前十之后越秀下的第一步棋。

之前越秀地產(chǎn)在大灣區(qū)有四個區(qū)域公司，2023年合并成兩個區(qū)域之后，也一直保持兩個區(qū)域公司的整體編制。

在前段時間越秀總部調整組織之后，內部也有一些聲音傳出，廣州區(qū)域與灣區(qū)區(qū)域會不會合并，近期官宣也給出了最新的回應。

越秀地產(chǎn)在近期對大本營兩大區(qū)域高管做出了部分調整，原越秀地產(chǎn)灣區(qū)區(qū)域董事長梁睿調回廣州，原廣州區(qū)域董事長徐琦調任灣區(qū)區(qū)域擔任區(qū)域董事長。

這樣就意味著兩個區(qū)域公司暫時不會合并了，但是整體業(yè)務來看，灣區(qū)區(qū)域確實發(fā)展過于緩慢，存量去化難度大，而且已經(jīng)好幾年沒有拿地動作。

對于廣州區(qū)域來說，最好的消息就是來自前卓越集團總裁沙驥榮升區(qū)域一把手，這位前萬科舊將也終于證明了自己，從集團總裁到區(qū)域總裁并沒有降低身價。

沙驥，78年出生，2004年畢業(yè)于東南大學建筑工程專業(yè)，以碩士的學歷直接加入萬科，萬科新動力的身份在當時還是非常有含金量的，萬科的雇主品牌也是行業(yè)頂尖。

2004年開始，沙總也基本上都在西南區(qū)域工作為主，從一個職場新人一直到擔任萬科成都總經(jīng)理，沙總也經(jīng)歷了11年時間。

2015年擔任萬科成都總經(jīng)理的幾年內，從布局“城西戰(zhàn)略”，率先啟用事業(yè)部內部管理機制，成功首開萬科城，隨后拿下236畝郫縣大都會地塊，國賓潤園、錦西潤園四個項目，占據(jù)城西市場的大半壁江山；

這個時候的萬科成都也迎來了市場與口碑的雙豐收，可謂是沙總職業(yè)生涯的最高光時刻，業(yè)績方面，直接帶領萬科成為當年成都市場銷售金額首個突破百億的房企。

這是沙驥在成都成就的高光時刻，但對于如他一樣的職業(yè)經(jīng)理人而言，有機會一定是向更高處走，況且這個時期的地產(chǎn)行業(yè)仍然還是上揚市場，機會還是很多的。

2018年3月，沙總加入號稱“深圳CBD之王”的卓越集團。彼時，其職務為副總裁，分管大運營和西南區(qū)域，事業(yè)從西南區(qū)域正式轉向大灣區(qū)。

此刻的卓越集團，正是新老高管交接的歷史性時刻，或許每個老板心中都有一個千億夢吧，卓越的李華似乎也想在這一時期抓住最后的機會。

加入卓越集團僅一年，沙驥迅速升任集團執(zhí)行總裁，也得到了卓越內部員工的一致肯定，也證明了自身的價值。

不過似乎命運也是無奈的選擇，卓越在更換了一輪高管之后，突然又空降了另外一個明星高管陳凱擔任執(zhí)行董事長，一山不容二虎的狀態(tài)，似乎也顯得非常微妙。

在經(jīng)歷了兩年的合作磨合之后，沙總2024年春節(jié)前最終選擇了離職，或許是對行業(yè)的整體研判，選擇加盟越秀這種頭部國企似乎也就不難理解。

本次沙總扶正之后，整個越秀集團的高管形成了四足鼎立的核心局面，旭輝，龍湖，萬科+越秀老人的局面應該是未來越秀經(jīng)營班子的最核心力量。

另外值得關注的，越秀地產(chǎn)在廣州又新增了一個項目公司，集團決定成立里仁洞重點項目管理平臺，由地產(chǎn)總部直接管理。

并且直接調任梁睿擔任里仁洞重點項目管理平臺的副董事長，集團總經(jīng)理朱輝松親自掛帥平臺董事長，可見應該是集團一號位項目。

小編也順便查了一些資料，里仁洞重點項目管理平臺其實就是位于廣州萬博區(qū)域的一個超級大項目組團，或許也是未來廣州越秀的一個超級糧倉。

近期里仁洞項目正式公布案名：越秀萬博城，在去年開始正式亮相，越秀萬博城作為廣州城市發(fā)展的重要項目，其在助力區(qū)域完成使命方面發(fā)揮著關鍵作用。

從規(guī)模上看，里仁洞舊改規(guī)劃建設總量達到了約391萬平方米，包括復建住宅和融資住宅等多個部分，加上公建，軌道交通，學校配套等。
項目將以POD+TOD+EOD為核芯進行開發(fā)，打造一個全新的3D超核社區(qū)。這種模式不僅結合了交通樞紐的開發(fā)，更注重與周邊環(huán)境的融合，或許是廣州未來又一個超級明星項目。
從整個廣深兩地如今的發(fā)展趨勢來看，綜合城市運營是房企能否持續(xù)活下去的關鍵這也是越秀地產(chǎn)本次強勢布局萬博的核心原因，賺快錢時代應該結束了。
在深圳市場，華潤置地就做出了一條自家特色的城市運營之路，大沖舊改的成功也讓華潤置地傲視群雄多年。
更值得關注的是，華潤置地的總裁徐榮就來自深圳規(guī)劃核心部門，未來華潤置地在很多城市的有類似大沖舊改的城市運營項目，這步棋確實走的妙。
如今越秀本次在城市更新，城市運營方面的大手筆投入，也讓市場看到未來城市更新賽道的更多可能性，但是前提是有足夠的市場影響力與資金實力。
大灣區(qū)已經(jīng)是一個超級成熟的存量市場，如果完全依靠招拍掛賺快錢，很顯然都會面臨算不過賬的尷尬，這也是很多外來過江龍房企退出市場的原因。

十年時間，越秀地產(chǎn)從一個年銷售金額不到200億的地方國企，成長為千億規(guī)模的全國性品牌房企，特別是近幾年進步神速。

這些建立在行業(yè)大環(huán)境波動、競爭對手被動消亡的基礎之上。特別是在廣州區(qū)域，曾經(jīng)的華南五虎全部陣亡，如今能夠與越秀扳手腕的也只有保利發(fā)展。

就算還未官方暴雷的合生珠江系，但考慮銷售、土地規(guī)模、背景實力，均無法對越秀地產(chǎn)構成威脅。

未來廣州市場，基本是由越秀地產(chǎn)與保利發(fā)展平分秋色。只是在高增長背后，全行業(yè)陷入的困境也會對越秀地產(chǎn)產(chǎn)生影響。

越秀在很多城市也陷入了存量去化危機，比如早期重點布局的灣區(qū)區(qū)域，旗下布局的中山 珠海，東莞等地，也存在不小的虧損情況，深圳市場如今仍然還未打開。

華東區(qū)域作為前幾年對外布局的第一梯隊區(qū)域，前面幾年確實承擔了越秀的大半業(yè)績表現(xiàn)，不過隨著上海拿地的難度增加，越秀在華東區(qū)域的可增長空間也會被同行擠壓。

本次越秀集團直接操盤項目，這在大規(guī)模房企里面也是實屬罕見，這也間接說明如今越秀是徹底押寶一線城市了，規(guī)模的擴張需求仍然持續(xù)。

本次調整完畢之后，越秀在大灣區(qū)的團隊還是相當有競爭力的，2025年的10強房企里面，還會有越秀的名字嗎，我們靜候佳音。

今天就聊到這里，需要補充的朋友歡迎留言，也感謝大家這么好看，也愿意給我點贊。

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地產(chǎn)一品堂，80后 工科理工男 深漂18年 18年獵頭從業(yè)經(jīng)歷，14年以上地產(chǎn)行業(yè)沉淀，關注地產(chǎn)戰(zhàn)略布局，產(chǎn)品運營，持續(xù)研究健康管理，個人微信：luyipin000；各位朋友可以加我隨時交流探討 共同進步；近期新增地產(chǎn)一品堂官方微信群，大家也可以加入，與更多的地產(chǎn)人+再創(chuàng)業(yè)者交流溝通，共同進步，還可以討論資產(chǎn)配置與大健康管理。

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