「西安房哥」本地購(gòu)房服務(wù)平臺(tái)，深耕十年，接地氣，說(shuō)人話！

小助手V：fangsanmei2020，買房賣房，裝修咨詢聯(lián)系。

早買晚享受，晚買享折扣的西安買房現(xiàn)狀，正在刺痛越來(lái)越多房東的心……

22年朋友因工作單位搬至航天城飛天路，便在單位附近買了綠城春和印月，準(zhǔn)備自住，上個(gè)月，因單位降薪選擇離職，與航天無(wú)緣，遂決定賣掉房子，在高新重新看，托我查一下小區(qū)二手房成交價(jià)。

不查不知道，一查給我自己也干沉默了。

（綠城春和印月二手成交）

小區(qū)交房后，殼子平臺(tái)總共成交三套，首套房是去年的11月，單價(jià)還有17704元/㎡，今年三月單價(jià)低至15385元/㎡，四月為16224元/㎡。

（綠城春和印月備案價(jià)）

剛交房的次新房，新的，純新的，毫無(wú)爭(zhēng)議的新，2022年19500元/㎡的備案價(jià)，春和印月的跌，他說(shuō)看不明白。

老產(chǎn)品，老房子降價(jià)賣可以理解，這種剛交房就賣，還跌這么多的，到底什么情況？

（綠城春和印月掛牌價(jià)，來(lái)源：貝殼）

我翻了下平臺(tái)的掛牌情況，在售43套，不少房源的掛牌價(jià)也只有15500+，相比成交價(jià)，還要更低，不知道當(dāng)年同樣價(jià)格，買旁邊富力城二手的后悔沒(méi)，等春和印月交房，撿漏不香嗎？

航天+綠城+公園+學(xué)校的組合下，難道小區(qū)的房?jī)r(jià)還穩(wěn)不??？

春和過(guò)往

2021年，在經(jīng)歷了全運(yùn)村的爆火后，綠城進(jìn)航天，拿下區(qū)域首個(gè)限價(jià)盤，面積約109畝，樓面價(jià)11776元/㎡，規(guī)劃15棟高層，商業(yè)和幼兒園。

（綠城春和印月位置示意）

從位置看，算得上航天腹地，學(xué)校為鄰，三個(gè)公園包圍，整個(gè)社區(qū)的東西，南向采光面，幾乎沒(méi)有遮擋，算得上周邊外圍視野最開闊的小區(qū)。

（西安航天一中）

出了小區(qū)南門，就是航天的一小西校區(qū)，航天一中，這個(gè)位置除地鐵稍遠(yuǎn)，商業(yè)較弱外，航天的環(huán)境，教育賣點(diǎn)全部占據(jù)。

2022年，備案價(jià)出爐，由于本是限價(jià)盤，均價(jià)在19500+左右，毛坯交付，建面約125-143㎡。

在綠城的南側(cè)，還有網(wǎng)紅盤，保利星河天匯，地塊更小，但升級(jí)為四代住宅，帶架空層，會(huì)所，起步143㎡，23000+的均價(jià)，很快售罄。

（保利星河天匯位置 ）

保利賣完后，這個(gè)區(qū)域再無(wú)新房、新地供應(yīng)，進(jìn)入純粹的二手房市場(chǎng)，除了交房最早的富力城外，次新房里，能算得上改善社區(qū)的，就是綠城春和印月、康橋悅榕園。

這也是綠城在航天唯一自己開發(fā)的住宅，春和印月后，開始深耕高新，從海棠三章，再到如今的熙海棠、錦海棠。

二手賣點(diǎn)

位置配套：

航天的熱門區(qū)域，其實(shí)就兩個(gè)，首當(dāng)其沖攬?jiān)麻w附近，地勢(shì)最高處，主打低密度，養(yǎng)老改善的洋房、小高層和別墅、合院，包括融創(chuàng)攬?jiān)赂?、招商華宇長(zhǎng)安璽、招商云山間。

第二就是四號(hào)線沿線，航天傳統(tǒng)的主城區(qū)，缺新房，缺品牌開發(fā)商，缺新產(chǎn)品，這些年來(lái)過(guò)的開發(fā)商有龍湖、康橋、保利、大華、綠城。

（西安航天基地實(shí)景）

春和印月位置，逛公園及上學(xué)接送都非常方便，商業(yè)主要靠富力城彌補(bǔ)，交通開車走神舟大道非常方便，地鐵一公里外，步行10分鐘。

小區(qū)周邊，公園、學(xué)校、醫(yī)院、研究院齊全，近曲江二期，但不臨航天大道，周邊的城市界面還是不錯(cuò)的，屬于航天主城里，少有的低密度區(qū)域。

要選房，先問(wèn)房，要賣房，先聊房，市場(chǎng)泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差！

（付費(fèi)咨詢，一對(duì)一通道）

產(chǎn)品戶型：

占地約109畝，大高+小高布局，樓間距一般，優(yōu)質(zhì)樓位為鄰學(xué)校一側(cè)四棟高層，南向超過(guò)400米無(wú)遮擋，其次是東向東戶，400畝的世子公園，一覽無(wú)余。

（二手房戶型示意）

戶型為三代住宅，統(tǒng)一封窗，無(wú)陽(yáng)臺(tái)形式，以當(dāng)下眼光看，算是舊產(chǎn)品，布局比較傳統(tǒng)，125㎡和143㎡為放大款，130㎡由于臨近公園，設(shè)計(jì)為南向臥室，東西向客廳，在西安比較少見。

綠城的優(yōu)勢(shì)在于顏值極高的外立面，以及層次豐富的景觀，與周邊年老的富力城，延期交付的康橋悅榕園相比，美感明顯升級(jí)。

（小區(qū)交付實(shí)景）

交付實(shí)景：

小區(qū)2024年9月交房，實(shí)景保持綠城一貫的調(diào)性，新中式風(fēng)格主入口，門庭寬闊，觀感氣派，景觀強(qiáng)調(diào)精致感與層次搭配，園區(qū)除灌木，花叢，草坪，樹陣外，還有大量的花叢景觀，各式小品、雕塑等元素。

（架空層實(shí)景）

這也是綠城西安最早一批落地架空層的小區(qū)，涵蓋運(yùn)動(dòng)、兒童娛樂(lè)、閱讀、會(huì)客等多重功能。

公區(qū)部分，中規(guī)中矩，簡(jiǎn)單吊頂、瓷磚通鋪、局部木飾面點(diǎn)綴，與綠城同期的柳岸曉風(fēng)、桂語(yǔ)蘭庭等，沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別，升級(jí)部分，主要是園林，小區(qū)大門，架空層部分。

品牌實(shí)力：

從全運(yùn)村開始至今，綠城已是西安開發(fā)商里頭部的存在，深耕港務(wù)區(qū)+高新軟東的同時(shí)，又在未央、長(zhǎng)安、雁塔、浐灞、經(jīng)開區(qū)域有多個(gè)代建小區(qū)。

（綠城西安布局圖）

業(yè)主基數(shù)，開發(fā)規(guī)模，銷售業(yè)績(jī)，多年穩(wěn)居頭部，目前的交付小區(qū)，主要是港務(wù)區(qū)的全運(yùn)村系列，經(jīng)開的柳岸曉風(fēng)、桂語(yǔ)蘭庭、西咸和廬、桂語(yǔ)云境，以及馬上交房的海棠三章等。

產(chǎn)品覆蓋也很全，剛需高層，改善大平層，疊拼都有涉及，而綠城擅長(zhǎng)的豪宅，更大面積的產(chǎn)品，當(dāng)下西安暫未落地。

（綠城錦海棠實(shí)景）

綠城的小區(qū)，在外立面，大門，會(huì)所的顏值要求上，是非常高的，以當(dāng)下的錦海棠為例，會(huì)所實(shí)景卷出了新高度。

周邊競(jìng)爭(zhēng)：

同區(qū)域內(nèi)，直面競(jìng)爭(zhēng)的二手房有限，富力城超級(jí)社區(qū)，掛牌二手房超過(guò)400套，均價(jià)13423元/㎡，房齡超過(guò)10年。

（康橋悅榕園掛牌價(jià)，來(lái)源：貝殼）

次新房五年房齡內(nèi)的，康橋悅榕園，洋房+高層小區(qū)，掛牌房源53套，高層均價(jià)16500+，洋房均價(jià)19500+，春和印月東側(cè)的萬(wàn)科公園大道，洋房+高層，價(jià)格與康橋相似。

更大區(qū)域內(nèi)，航天二手房的分流，還是曲江二期，一直以來(lái)，航天承接的更多是曲江外溢，要么性價(jià)比，要么更低密，房?jī)r(jià)與曲江牢牢綁定。

（中海凱旋門掛牌價(jià)，來(lái)源：貝殼）

目前，曲江二期范圍內(nèi)，臨三環(huán)小開發(fā)商，二手房?jī)r(jià)格15000+，金滹沱地鐵口中海、萬(wàn)科，價(jià)格18000+，且房源眾多。

雖然產(chǎn)品更舊，房齡也老，但勝在商業(yè)，交通更發(fā)達(dá)，學(xué)校屬于城六區(qū)學(xué)籍，而航天仍屬長(zhǎng)安學(xué)籍。

曲江二期同類高層降價(jià)，勢(shì)必分流本就需求有限的航天城，在二手房普遍交房就破發(fā)的當(dāng)下，如果不住，勢(shì)必面臨低價(jià)賣房困擾。

這不是航天春和印月的問(wèn)題，軟西中鐵建、天地源、天谷、蘇寧同理，軟東金茂悅園同理。

甚至新房里，西部大道去年開盤3個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，如今15個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠，五一期間，到處亂飛的特價(jià)房，工抵房，都是同理。

這種情緒之下，再看綠城春和印月的二手房現(xiàn)狀，19500+買的，真就一天不住，15385+非賣不可？

對(duì)二手房自住的買家而言，算得上入場(chǎng)機(jī)會(huì)，原本住富力城，如今住綠城，原本高層包圍，如今公園環(huán)繞。

但對(duì)于賣家而言，這房真就非賣不可，一天不??？自住都是體驗(yàn)，不住只有成本，熬過(guò)這段垃圾時(shí)間后再看。

【樓盤點(diǎn)評(píng)】

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【裝修報(bào)告】

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作者：晴明

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