每一個(gè)樓花，都是獨(dú)一無(wú)二的。這里是樓花網(wǎng)。

上個(gè)周末，保利朝觀天珺售樓處里，到訪客群摩肩擦踵。

其實(shí)，上周二花姐踩盤時(shí)看到，平常工作日這里的人流，同樣熙攘。

對(duì)保利發(fā)展而言，這個(gè)位于朝陽(yáng)北路和黃渠東路交叉口的地址，是它的福地。

過(guò)去，和光煦境的售樓處也曾設(shè)置在此，取得了很好的銷售業(yè)績(jī)；現(xiàn)在，朝觀天珺續(xù)弦，保利發(fā)展希望它能承接和光煦境熱銷的衣缽。

3個(gè)多月前，中海地產(chǎn)和招商蛇口結(jié)伴攪局，保利發(fā)展和中國(guó)金茂聯(lián)合體，仍以84億元的價(jià)格，摘得三間房組合地塊，溢價(jià)10.5%，折合樓面價(jià)5.15萬(wàn)元/平米。

拿地后，兩家央企分開操盤，但彼此交叉持股50%。保利發(fā)展負(fù)責(zé)的是南區(qū)1202-0006、0007地塊。

作為在京的首個(gè)好房子項(xiàng)目，在保利朝觀天珺身上，“地產(chǎn)一哥”費(fèi)盡心思。

將它定位成頂級(jí)“天”字系產(chǎn)品，依托稀缺的自然優(yōu)勢(shì)地段，吸引注重生態(tài)的高精人群。

朝觀天珺的案名，則對(duì)外表達(dá)了“珺臨朝陽(yáng)”之意；它的SOLGAN更是寫上了“天下誰(shuí)人不識(shí)珺”，霸氣彰顯。

當(dāng)然，與案名相比，購(gòu)房者還是更愿意看到保利發(fā)展，如何在朝觀天珺的產(chǎn)品上，給到實(shí)實(shí)在在的實(shí)惠。

在釋放項(xiàng)目信息的節(jié)奏上，保利朝觀天珺有點(diǎn)“擠牙膏”，吊足了人們的胃口。

清明節(jié)前，它公示了平面設(shè)計(jì)圖，只能看出一個(gè)大概輪廓，關(guān)于公區(qū)及產(chǎn)品配置，沒(méi)有任何數(shù)據(jù)，十分神秘。

直到公布官方戶型圖后，外界才一睹產(chǎn)品真容。果然，力度夠大——南向陽(yáng)臺(tái)客廳臥室全打通，北向雙設(shè)備平臺(tái)。

但，在好房子橫行的當(dāng)下，這些已然不能成為朝觀天珺最大的亮點(diǎn)。

對(duì)此，保利發(fā)展似乎有著清晰的認(rèn)識(shí)。于是，更大的招，放在了后頭。

花姐在保利朝觀天珺139平米的樣板間，第一次目睹了如何在合規(guī)的情況下，將實(shí)際拓展率做到近乎100%。

在好房子政策基礎(chǔ)上，再發(fā)揮保利發(fā)展獨(dú)家秘笈，這才是保利朝觀天珺的終極武器。

超高得房率是怎樣練成的

調(diào)規(guī)后，保利朝觀天珺的戶型只有4款。除了少量的91平和122平外，139平和157平戶型的占比，達(dá)到了86%。

戶型簡(jiǎn)單，意味著客戶可選擇的余地不大，這就要求開發(fā)商對(duì)產(chǎn)品打磨，得更加精細(xì)。

保利發(fā)展做了當(dāng)下京城樓市的一個(gè)首創(chuàng)之舉——在普遍利用陽(yáng)臺(tái)拓展面積的基礎(chǔ)上，又通過(guò)落地窗的延伸，進(jìn)一步拓高室內(nèi)面積。

以139平戶型為例。

它全屋擁有8扇外窗，保利朝觀天珺將它們，整體向外再延伸了約20公分。

不要小瞧這個(gè)舉動(dòng)，一方面讓整個(gè)戶型的采光更加通透，更重要的是再次提升了室內(nèi)面積——達(dá)4平米左右。

該戶型的拓展面積本就很大：陽(yáng)臺(tái)達(dá)到了19.06平米，一半計(jì)入產(chǎn)權(quán)；北邊的兩個(gè)設(shè)備平臺(tái)，約7平米，不計(jì)入產(chǎn)權(quán)。

總的不計(jì)入產(chǎn)權(quán)面積16.53平米，再加上窗戶外延后省出的面積，實(shí)際拓展率達(dá)到了99.16%，冠絕當(dāng)下朝陽(yáng)區(qū)。

157平戶型上，保利朝觀天珺設(shè)計(jì)成了南向4面寬，目前北京有此戶型的，還有建發(fā)金茂觀宸165平米樓王戶型。

這樣格局的戶型最大優(yōu)點(diǎn)，除了將采光好之外，它對(duì)動(dòng)靜區(qū)的劃分，十分明顯。

157平戶型室內(nèi)總拓展面積達(dá)到了近31平米，實(shí)際拓展率可達(dá)到近90%。

它還有一個(gè)約8平米的私屬電梯廳，如果再含里面，整體使用率，將達(dá)到94.13%。

“地產(chǎn)一哥”的豪宅細(xì)節(jié)

當(dāng)然，好房子時(shí)代，除了要具備高得房率外，更要講究戶型的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。

此前，就有項(xiàng)目因盲目追求送面積尺度，而改變了戶型應(yīng)該有的模樣。

保利朝觀天珺在這方面拿捏的比較到位，將拓展面積率最大化的同時(shí)，還對(duì)行業(yè)默認(rèn)的戶型結(jié)構(gòu)進(jìn)行了改進(jìn)。

還是以139平戶型為例，面寬進(jìn)深比1，很是合理。

它改進(jìn)了傳統(tǒng)四葉草戶型，入戶直對(duì)衛(wèi)生間的通病，先做了玄關(guān)設(shè)計(jì)，再進(jìn)來(lái)直視的是一組收納柜。

該戶型最大的亮點(diǎn)是，在南向次臥中，也設(shè)計(jì)了一個(gè)次衛(wèi)，面積約2.9平米。這個(gè)段位能有三個(gè)衛(wèi)生間，在當(dāng)下的北京樓市，似乎獨(dú)一份。

花姐在售樓處聽置業(yè)顧問(wèn)講，這樣的設(shè)計(jì)得到了很多老年人的青睞。

此外，花姐在139平的樣板間，還注意到一個(gè)細(xì)節(jié)。它在廚房島臺(tái)的邊上，配置一個(gè)圓形無(wú)線充電寶，按一下可升起，底部有兩個(gè)三相電插孔。

該配置曾一度在頂豪項(xiàng)目中流行，但近年來(lái)淡出。保利朝觀天珺此次重啟，背后是更多對(duì)人性化細(xì)節(jié)場(chǎng)景的思考。

試想一下，當(dāng)女主人一邊準(zhǔn)備食材，一邊將手機(jī)放在充電寶上刷劇，美好生活的情調(diào)，瞬間躍然眼前。

生活本就柴米油鹽，保利朝觀天珺139平的G型廚房已然不小，面積達(dá)到了12平米，得益于窗戶外延，它的廚房系洗菜池臺(tái)面，也意味著寬了20公分。

花姐目測(cè)，在這里各種洗好的菜、油鹽醬醋等等，統(tǒng)統(tǒng)可以擺下。

規(guī)劃了一個(gè)如意園林

聊完保利朝觀天珺的“里子”，再來(lái)看看它的“面子”。

公區(qū)規(guī)劃方面，保利朝觀天珺擁有首層架空、風(fēng)雨連廊等好房子元素，全部集中在東邊景觀大門的周邊，出門左拐便是地鐵6號(hào)線褡褳坡站。

這里也是整個(gè)小區(qū)最熱鬧的地方，地上地下會(huì)所、室外活動(dòng)場(chǎng)地等，全部在此。

東西近240米、南北近120米的地形，讓保利朝觀天珺只規(guī)劃了南低北高兩排7棟住宅樓。南邊4棟全部為11層洋房，北邊1#16層，2#和3#25層。

最大的樓間距比達(dá)到了1.81，再加上整個(gè)地塊南北全是公園，導(dǎo)致視野極為開闊，在2#和3#高層，北眺遠(yuǎn)至望京的地標(biāo)建筑，清晰可見。

而中間留出的約1.5萬(wàn)平大片空地，是做園林十足的好胚子。

保利朝觀天珺的園林設(shè)計(jì)師腦洞大開，居然依地形再結(jié)合案名中的“珺”字，將整個(gè)園林，打造成了一個(gè)如意。

整體分成了三段。

如意頭位于小區(qū)大門處，取名祥云頭，以水系景觀為主，寓意起勢(shì)；中間位置取名曲玉身，以山谷景觀為主，寓意守勢(shì)；尾部取名靈芝尾，以林地景觀為主，寓意收勢(shì)。

離開文化屬性，保利朝觀天珺的園林，分了5進(jìn)庭院、9個(gè)具體的場(chǎng)景。

圍繞它們，規(guī)劃了兩條環(huán)線，一條為450米健身環(huán)，一條500米觀景環(huán)，加一起可繞小區(qū)一周。

從沙盤上看，保利朝觀天珺的園林，并非一個(gè)平面，而是立體的，或下沉，或架橋凸起的布局，貫穿東西。

花姐進(jìn)一步咨詢后得知，這樣的設(shè)計(jì)理念，也是保利發(fā)展的首次創(chuàng)新，通過(guò)景觀層次與建筑界面融合，實(shí)現(xiàn)無(wú)界感。

換化成數(shù)據(jù)，它將游園時(shí)的視覺(jué)空間，較大多數(shù)園林，放大了1.5倍。

花姐點(diǎn)評(píng)：

朝陽(yáng)區(qū)，一直是保利發(fā)展的重倉(cāng)之地。

它在這里打造的和光煦鏡、朝央和煦、保利天匯等項(xiàng)目，均成了熱銷之盤。

但此一時(shí)、彼一時(shí)。如今的京城樓市，相比過(guò)去兩年更加內(nèi)卷。

政策給到的發(fā)揮空間，就在那兒擺著，誰(shuí)能在不越線的情況下，技高一籌，極為考驗(yàn)開發(fā)商的功力。

在朝觀天珺身上，花姐看到了保利發(fā)展作為行業(yè)領(lǐng)頭羊的能力，由內(nèi)而外，確實(shí)讓人耳目一新。

從戶型配置，到內(nèi)部空間的創(chuàng)新，再到公區(qū)配建的打磨，都較以往做出了很大改進(jìn)。

如果再加上不遠(yuǎn)處金茂滿曜，在產(chǎn)品上的互補(bǔ)，這兩個(gè)項(xiàng)目基本覆蓋了朝青板塊，絕大部分市場(chǎng)需求。

當(dāng)然，保利朝觀天珺也并非高枕無(wú)憂。上月成交的黃杉木地塊，不可避免成為它未來(lái)，最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

不過(guò)，在花姐看來(lái)，盡管黃杉木地塊在五環(huán)內(nèi)，看似區(qū)位優(yōu)勢(shì)更佳。但細(xì)化到微觀角度，其優(yōu)勢(shì)未必有保利朝觀天珺明顯。

首先，前者不是地鐵盤，離最近的6號(hào)線青年路站，還有1公里多的距離；而保利朝觀天珺出門便是地鐵口。

其次，黃杉木周邊的城市界面新舊交錯(cuò)，并不如褡褳坡地界那么純粹。一張白紙，反而好畫畫。

而保利朝觀天珺最大的優(yōu)勢(shì)，還是價(jià)格。它和黃杉木地塊的住宅樓面積，相差了3000元/平米。

羊毛出在羊身上，如果再算孫河商業(yè)這個(gè)拖油瓶，黃衫木的樓面價(jià)還需要進(jìn)一步抬高。

目前，保利朝觀天珺的售價(jià)已漸明朗，預(yù)計(jì)開盤價(jià)在8.5萬(wàn)元/平左右。而外界當(dāng)下對(duì)黃杉木地塊的售價(jià)，普遍預(yù)期在10萬(wàn)+以上。

中間只隔了一個(gè)五環(huán)，如果售價(jià)相差2萬(wàn)元/平米，購(gòu)房者會(huì)選擇誰(shuí)呢？