一轉(zhuǎn)眼，2025年即將過半。

上半年，西安樓市經(jīng)歷了前所未有的變化，可以總結(jié)為“政策力度空前、土地?zé)岫染植可蠐P、新房持續(xù)下行、二手房交易活躍”四大關(guān)鍵詞。

先看政策，在6月19日新政可以說是上半年的政策高光時刻。

文件提出“五大方面、十二項措施”，涵蓋土地供給、金融支持、品質(zhì)住宅、市場流通、企業(yè)發(fā)展等多個層面，堪稱西安近年來最具系統(tǒng)性和執(zhí)行力度的樓市文件。

同時，住房公積金繳存基數(shù)從7月起上調(diào)，并明確繳存上限為31716元/月，將為公務(wù)員、事業(yè)單位、國企等中青年群體釋放更強“首置動力”。

教育政策方面，高新區(qū)先行示范，“購房即入學(xué)”“差異限售”成亮點，通過《實施意見》提出“購房合同即落戶入學(xué)”，徹底打通教育資源壁壘；同時探索“價格優(yōu)惠與限售年限掛鉤”，形成“以價換市”的陽光化操作機制。

金融方面，央行貨幣政策延續(xù)寬松取向，5月貸款市場報價利率（LPR）迎來年內(nèi)首次下調(diào)。

一年期降至3.0%，五年期由3.6%降至3.5%。盡管降幅不大，但釋放出明確信號，即“穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)信心”仍是政策核心。

公積金貸款利率同步下調(diào)，首套房五年以上公積金利率降至2.6%，疊加西安市異地公積金互貸及可用于首付款的新規(guī)，極大優(yōu)化了居民購房資金結(jié)構(gòu)。

同時，針對于新房產(chǎn)品轉(zhuǎn)型提速，“好房子”標(biāo)準走向落地，在本月《住宅品質(zhì)提升設(shè)計指引》試行，“基本項+提升項”推動新標(biāo)準落地

西安市住建局出臺《住宅品質(zhì)提升設(shè)計指引》，提出從結(jié)構(gòu)耐久、綠色低碳、健康舒適、智能便利四個維度提升住宅標(biāo)準，推動房企從“拼地段”向“拼產(chǎn)品”升級。

“高標(biāo)準”房源或成稀缺溢價點，層高建議不小于3.15m、鼓勵裝配式裝修、陽臺與通風(fēng)優(yōu)化等，都意味著未來住宅市場將拉開“品質(zhì)分層”，形成“合規(guī)型—改良型—優(yōu)質(zhì)型”三類產(chǎn)品并存的格局。

通過“賣舊買新”個人所得稅退稅、“家裝煥新”補貼、簡化過戶流程等組合拳，令潛在置換需求被釋放，也對新房銷售形成間接助力。

土地市場中，上半年已統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，共計出讓40宗住宅地，總建面360.6?萬㎡；成交29宗，建面251.6?萬㎡。平均成交樓面價7413?元/㎡，同比上漲23.6%

西安成交宅地2236畝，誕生8宗“萬元地”。其中曲江最高為13935?元/㎡；港務(wù)區(qū)多宗地破萬，如綠城兩宗分別11707元/㎡、10111元/㎡。

最受關(guān)注的地塊無疑是綠城在港務(wù)區(qū)奧體中心周邊斬獲地塊GW1-22-17，最高樓面價達11707元/㎡，刷新片區(qū)記錄。

得益于教育、交通、景觀的三重優(yōu)勢，港務(wù)區(qū)成為房企爭搶的主戰(zhàn)場，今年絕大多數(shù)溢價成交地塊，都出自港務(wù)。

其余區(qū)域中，如碑林、蓮湖等區(qū)域，因配套老化、產(chǎn)品更新慢，價格壓力較大，二手房掛牌量高、議價空間大，新盤聲量在市場長并不高。

另一方面，房企拿地信心恢復(fù)，改善產(chǎn)品布局成主流，邦泰半年連下五城，綠城、華潤、中糧等品牌房企加速布局西安，并且多以主打“第四代住宅”“改善大平層”“名校物業(yè)”等標(biāo)簽，適應(yīng)當(dāng)下市場對品質(zhì)的需求升級。

二手房方面，其價格截止5月數(shù)據(jù)，已經(jīng)同比下跌7.5%，環(huán)比下跌0.7%。從面積結(jié)構(gòu)看，144㎡以上大戶型同比跌幅達7.3%，高總價產(chǎn)品價格壓力更大，表明改善客群在議價中更具優(yōu)勢。

盡管價格下跌，但二手房成交量卻連續(xù)多月維持高位。一季度，二手房網(wǎng)簽量達到23490套，同比增長8.4%，單月網(wǎng)簽連續(xù)突破10000套的次數(shù)僅次于2023年。

總體來看，2025年上半年，西安樓市在“穩(wěn)政策、暖金融、冷價格、熱土地”的總體格局下緩慢修復(fù)，政策底愈發(fā)明確但信心恢復(fù)仍需時間。

后續(xù)市場走向，將主要取決于“政策落實+人口凈流入+房企產(chǎn)品力”的三重合力。