冼村拆遷，終于清零了！

昨日，隨著冼村復(fù)建區(qū)最后兩棟村屋轟然倒下，歷經(jīng)15年波折的冼村舊改終于實現(xiàn)拆遷全部清零，開發(fā)建設(shè)全面啟動。

這一標(biāo)志性事件不僅為冼村發(fā)展掀開全新篇章，也讓珠江新城再次成為樓市關(guān)注的焦點(diǎn)。

01

當(dāng)冼村迎來新生時，珠江新城的一二手樓市正呈現(xiàn)出復(fù)雜多變的態(tài)勢。

作為廣州樓市的天花板，珠江新城樓市一直是廣州房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。

然而，當(dāng)下的珠江新城二手樓市，早已出現(xiàn)了價值回調(diào)。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，2025年二季度二手房成交均價跌至10.67萬/㎡，較2023年峰值16.07萬/㎡縮水33.6%。

最具沖擊力的莫過于標(biāo)桿樓盤的“跳水”。

近期，中海花城灣成交了一套124㎡南向望花園的三房，成交價為1588萬，折合單價為12.79萬/㎡！

而兩年前，差不多的戶型成交價在2700萬左右，單價高達(dá)21.7萬/㎡—— 短短兩年，價差近9萬/㎡，跌幅堪比“腰斬”。

這樣的跌幅，在當(dāng)下的珠江新城已不算新鮮。

冼村旁的保利心語，近期就冒出大量單價 “8” 字頭房源，對比巔峰時近15萬/㎡的單價，跌幅接近 40%。

領(lǐng)峰園剔除小面積公寓后，最便宜的房源單價也僅8.7萬/㎡。

房價的大幅回落，根源在于市場供需的深度洗牌。

一邊是琶洲、金融城等新興板塊強(qiáng)勢分流，搶走了不少原本瞄準(zhǔn)珠江新城的購房者；

另一邊是業(yè)主的集中拋售——目前區(qū)域二手掛牌量激增，很多豪宅成交量直接“腰斬”，供過于求的市場里，降價成了無奈的共識。

02

即便是新房市場，同樣面臨諸多挑戰(zhàn)。

曾被寄予厚望的保利絹麻廠地塊（保利天曜），開盤價最低8.8萬/㎡，最高不到12萬/㎡，遠(yuǎn)低于前期市場預(yù)期。

△保利天曜效果圖

備受關(guān)注的南方面粉廠地塊，這塊地被認(rèn)為是近十年來廣州公開出讓最好的一塊地。

其手握南向一線江景、超130%使用率等王牌，而且保利也是把它往頂豪的方向去打造。

還有冼村舊改項目保利天御——這塊“壓箱底”的增量蛋糕，早在2021年就傳出20萬/㎡的吹風(fēng)價，最小240㎡戶型預(yù)估總價5000萬，當(dāng)時不少人擠破頭想內(nèi)部選房，如今不得不重新審視當(dāng)下的市場形勢。

△保利天御規(guī)劃效果圖

03

新盤的集中入市，徹底打破了珠江新城新房“稀缺即王道”的舊邏輯。

過去購房者“別無選擇”的時代結(jié)束了，現(xiàn)在面對天御的核心區(qū)成熟配套、面粉廠的一線江景，甚至未來的馬場地塊，買家開始“貨比三家”。

保利更是陷入微妙的 “內(nèi)部競爭”：

天御需平衡成本與市場接受度，面粉廠項目雖按頂豪打造，卻要面對金融城、琶洲不斷冒出的新競品，“獨(dú)一份”的稀缺性正被稀釋。

總之，冼村清零不是珠江新城神話的“崩塌”，而是市場回歸理性的開始。

二手房市場短期內(nèi)仍會在低位震蕩，10.67萬/㎡的均價雖比峰值低了三成，但對比廣州其他板塊仍具優(yōu)勢，只是想靠“躺賺”的時代徹底過去。

而新房市場的勝負(fù)，則藏在“差異化”里。

面粉廠地塊的江景與保利天御的成熟配套，瞄準(zhǔn)的本就是兩類買家：前者適合賭未來的長期主義者，后者更對看重即享便利的改善型買家胃口。

但無論哪類產(chǎn)品，都得放下“頂流自帶光環(huán)”的執(zhí)念。而在市場下行階段，合理定價更為關(guān)鍵。

而未來珠江新城樓市的走向，既取決于開發(fā)商應(yīng)對市場變化的策略與能力，也與市場需求的動態(tài)變化息息相關(guān)。

對購房者而言，現(xiàn)在最該想的不是“買不買珠江新城”，而是“自己需要的是什么”。