又卷不動啦？

天津新房同質化越來越嚴重，像“多胞胎”。

只在風格和材質上打差異化，形制沒什么變化。

最近，“軍備競賽”終于又創(chuàng)新了。

4層洋房玩出了新花樣兒，甚至大有取代疊拼之勢，有點兒意思。

先看幾個案例，這是星星之火。

津南北馬集地塊容積率1.2，慣性思維肯定要做洋房+疊拼。

沒想到，它竟然做了4層洋房，放棄疊拼。

公示的規(guī)劃相當復雜。

通過層層退臺，實現南北向均有露臺，每層戶型都不一樣。

津南北馬集地塊部分規(guī)劃圖

濱海生態(tài)城的中新瀾湖庭，容積率只有1.1，也做了部分4層洋房。

效果圖相當酷炫，是不是眼前一亮！

中新瀾湖庭效果圖

這是從沒有過的創(chuàng)新形制。

195-270平米的超級大平層，一梯一戶。

南向最多7開間，整體面寬最大超30米。

首層帶架空層庭院，頂層帶超大露臺，還有開敞式陽臺。

每層戶型都不同，多樣性很強。

生態(tài)城的宜禾溪岸，也做了創(chuàng)新型4層洋房。

每戶都帶有戶外庭院和地下室。

宜禾溪岸實景圖

大港的格調羅滕花園，也規(guī)劃了4層洋房。

據了解，也有露臺或空中花園的創(chuàng)新形制。

要說4層洋房，倒不新鮮。

格調錦雲、格調安瀾花園，都在超低容積率下，放棄疊拼做4層洋房。

但只停留在“樓層變少”，形制沒突破。

要說突破形制、多樣性強的洋房，也有先例。

生態(tài)城的宜禾春江府幾乎“消滅標準層”。

露臺、院落（首二層均有）、閣樓……附加值很贊。

宜禾春江府效果圖

今年，兩者結合的創(chuàng)新物種出現了：

退臺式洋房

退臺式洋房，對規(guī)劃條件非?？量蹋柰瑫r滿足低容積率和建筑規(guī)范的寬松。

剛好，天津在這兩方面都突破了：

?政策突破

今年3月，市規(guī)劃局發(fā)布《關于住宅多樣性政策補充要求的通知》。

允許4層以下住宅每層設置露臺。

規(guī)范的寬松與合規(guī)，提供了技術的可行性。

?容積率的突破

1.1-1.3的容積率，以前別說環(huán)內，連遠郊都少之又少。

現在“好房子”是主旋律，住宅低密化。

天津宅地容積率大幅降低，團泊東已低到1.01。

365房地產研究機構近期研究的地塊中，不少容積率都非常低，成為產品創(chuàng)新的新戰(zhàn)場。

4層退臺式洋房，開始出現替代疊拼的苗頭，附加值一點也不少。

結合架空層，首層實得地上3層，類似“小聯排”。

頂層結合露臺或閣樓，也能實現別墅空間。

標準層設置露臺，得房率高，適配人群更廣。

關鍵是，優(yōu)化了疊拼的弊端：

裝修成本太高；樓上樓下動線不方便，樓梯還占面積；下疊私密感差，被上疊“監(jiān)視”；上疊院子在下疊廚房前面，很尷尬，不實用……

源于“限墅令”，疊拼是過渡的“妥協產物”。

尤其上疊，與躍層洋房無異。

現在聯排都能做了，疊拼也該退場了。

退臺式洋房在天津剛開啟新賽道，創(chuàng)新度還不夠極致。

其它城市已經有不少驚艷案例，咱先開開眼界。

商丘的金沙縵島，退臺式洋房創(chuàng)新度夠領先。

一層、二層為138、148平米的大平層；三四層是169平米的躍層。

每層都有地面層的入戶花園，露臺尺度也超大。

金沙縵島效果圖

金沙縵島效果圖

金沙縵島戶型圖

成都的龍湖西盛粼湖天境，雖然不是4層洋房，但也采用退臺式設計。

每層戶型都不一樣，亮點是超級露臺。

龍湖西盛粼湖天境效果圖

首層187平米五室，前后雙花園50-63平米。

二層168平米四室，利用退臺實現南北雙露臺。

三層143平米四室，南側雙套房和客廳均帶露臺，北側為近15米開間的超級L型露臺。

四層135平米四室，主臥套房和客廳外連接11.7米開間的露臺。

五六層是202平米的躍層：客廳三面有環(huán)幕景觀露臺，樓上也有20平米的大露臺。

七層139平米四室，超30米采光面的L型超級露臺。

繼“全景艙”戶型后，這款產品又風靡了成都。

重慶的中央公園悅府也是退臺式洋房，一棟樓做出3款戶型。

露臺空間尺度，實現了類四代宅的效果。

中央公園悅府效果圖

這就是百分百自住市場的特點：

產品為王，創(chuàng)新驅動。

當改善置業(yè)扛大旗，迭代的顆粒度就越來越細，趨于多樣性、定制化。

這也是房地產行業(yè)成熟的表現。

一棟樓中，多種戶型已經實現了。

一個社區(qū)中，容納多種風格、設計的產品，也不是天方夜譚。