北京章哥，房地產從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我想積分落戶買第二套房子，總價300w的，目前看了大興五福堂附近的，潤楓錦尚，芳園里，菊源南里都是90平左右兩居，價格都差不多，選哪個合適？

A：

1、為了積分落戶而買房，所以才買這么兩區(qū)交界的是嗎？和豐臺幾乎就是一墻之隔了。如果是這想法其實意義不大，不是說挨著市區(qū)越近的房子就越好的，現(xiàn)有行政區(qū)的管理制度之下也占不到什么便宜。

2、常規(guī)建議是先看芳源里的唄，然后是菊源南里。因為雖然都是兩區(qū)交界，但芳源里這邊地段兒開闊，周邊有不少待開發(fā)用地。而東邊這里已經沒有可開發(fā)用地了，也就沒有了配套規(guī)范方面的想象空間。孤零零的幾個大興的小區(qū)，即便將來有學區(qū)利好都占不到優(yōu)勢。

3、之所以次選菊源南里，是因為您說價格差不多，所以我估計看的是123號樓的吧？也就是屬于航天一院的那三棟。那在這種兩個物業(yè)的小區(qū)中，雖然整體不算多占優(yōu)，但航天物業(yè)也相對算有保障。

4、潤楓錦尚如果真的和菊源南里差不多價格，那就是再次選了。畢竟作為房齡更新的純商品房小區(qū)，您覺得這價格能算保值好的嗎？

僅供參考。

二

Q:

請問，目前家里小孩2歲，后期等小孩上學預計買平房占坑，以租換租。關注望京區(qū)域，想買次新大面積，看房這幾個月融科和國風都跌的比較厲害，融科單價破7，國風單價破6了，三居室望京這邊1000萬，租金1萬5，租售比666。又看了后沙峪香花畦那塊三居500萬，租金2萬，租售比250。

我們首付600萬，目前望京租房住，不知道現(xiàn)在是不是入手時機，后沙峪租售比這么高，望京租售比這么低，望京房價會不會繼續(xù)下降？您評估1000萬3居，望京值得入手嗎，這個價位您推薦望京哪個樓盤？還是買后沙峪合適？持有10年-15年。

A：

1、橄欖城單價破7，有這么邪乎嗎？6萬多的單價，1000萬能買150平大三居了，那就抄底唄。如果租售比真的是666，那這套房要是沒有硬傷，就說明肯定超跌了。因為這是大戶型，租售比本來就要比平均值高出15%甚至更多。而現(xiàn)在才666，太劃算了。

后沙峪香花畦的租售比250？不太可能，這比公寓的收益率都高了，憑什么啊？望京的三居才1.5萬，后沙峪能2萬？這沒道理，絕不可能。真要有這種房那就甭廢話了，晚一分鐘交定金都屬于對撿漏兒的不尊重。

2、反正您這倆數(shù)據我看著都可疑，很可疑。按道理說，如果這都是真的，那這種超跌的房源根本就不可能讓您知道，中介內部就給消化了。他們就算自己沒錢，誰手機里沒幾個投資客啊？

我現(xiàn)在就拿著錢等著呢，還沒找到這么合適的房子。要不您幫我聯(lián)系一下吧，我出全款，兩套都要。

3、如果您說的都是真的就甭考慮時機了，撿漏兒還分什么時機??？尤其后沙峪的這套，租售比250，年化租金回報率5%，我做夢都不敢這么許愿。

望京的也肯定值得入手，這租售比在品質高的改善房里無敵了，這還能不值？但還是這話，得是橄欖城“沒有硬傷的”，有硬傷的就另外計算了。

4、肯定是后沙峪的合適啊，我的夢中情房，您要是不買的話我要，我持有一輩子。但建議您核實吧，一定得是真實房源+真實數(shù)據，現(xiàn)在這數(shù)值看著太不像真的了。

僅供參考。

三

Q:

請問，目前男生在望京上班，依賴地鐵17號線和14號線通勤，女生在亦莊上班，請問嘉會湖新房（目前考慮璀璨時代和豐禾嘉會小三居）和北神樹二手房更推薦哪里？或者是否有其他推薦的小區(qū)？預算隨位置可浮動，預計500以內。

A：

1、新房二手房的常規(guī)建議是，注重自住就買新的，居住體驗怎么的都比二手的強，長期自住更合適，等著周邊的配套發(fā)展。注重保值或過個三五年就要置換的，那再看成熟板塊的二手房，都是經過市場檢驗的，價格走勢相對穩(wěn)妥。

當然新房也看價格，如果能做到和周邊同等二手房的價格差不多，那就說明溢價低。要能做到倒掛就算撿漏兒了，各項都能兼顧。

2、但我是真不知道新盤的定價，沒記住，這讓當?shù)刂薪榻o算算賬吧，預估一下租售比，這能體現(xiàn)出性價比的高低。具體的我?guī)筒簧厦Α?/p>

僅供參考。

四

Q:

請問，豐臺總部基地的御景春天投資性如何？我好像看您寫過這里，但當時沒注意，能再講講嗎？我是二套資格，想買一套50平米的先自住，如果換工作的話再出租，當然也有可能換房。

目前看了幾套，感覺C區(qū)的這套還不錯，一是靠近地鐵和萬達，配套齊全，二是周邊環(huán)境好，三是學區(qū)好。當然具體房子都差不多，您的意見如何？

A：

1、御景春天，典型的保障房小公寓，投資性普通吧，到目前為止是長期略輸大盤，以后也很難逆轉。

這里的優(yōu)勢是總價低的上車盤，然后是居住的性價比高，租金收益也高。也就是優(yōu)劣勢都很明顯，看自己更重視哪方面吧。

2、C區(qū)的，東邊單獨一棟樓的那個？這具體房源就看自己吧，我不到現(xiàn)場的話看戶型圖意義不大。不過這倒也不難，畢竟就一棟樓，也沒幾個戶型，怎么都談不上多好，只是看自己是否接受了。

3、多說一句，“學區(qū)好”是理論上的，也就是有可能被劃入第五實驗的學區(qū)。但這挺不容易的，所以到目前為止還談不上多好。

僅供參考。

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