近日，由歷城法院上報(bào)的《某銀行與趙某金融借款糾紛調(diào)解案——公證“帶押過(guò)戶”化解金融欠款糾紛》案例，成功入選最高人民法院多元解紛案例庫(kù)。

基本案情

2021年1月，趙某為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)向某銀行借款90萬(wàn)元。雙方簽訂《最高額擔(dān)保個(gè)人借款合同》，約定借款額度有效期三年，趙某以其名下房產(chǎn)提供抵押擔(dān)保，并辦理了抵押權(quán)登記。借款到期后，趙某未按約償還借款本息，某銀行起訴，要求趙某償還全部借款本息，并要求對(duì)抵押房產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)，對(duì)所得價(jià)款優(yōu)先受償。某銀行同時(shí)申請(qǐng)查封了該房產(chǎn)。

處理方式方法

法院收到起訴材料后，征得雙方當(dāng)事人同意，開(kāi)展先行調(diào)解。調(diào)解員了解到，因受疫情等因素影響，趙某經(jīng)營(yíng)困難，沒(méi)有能力還款，調(diào)解員將不及時(shí)還款其將面臨的不利因素進(jìn)行了充分說(shuō)明，建議趙某充分考慮如果進(jìn)入審理程序法院對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行拍賣(mài)可能帶來(lái)的房產(chǎn)價(jià)值減損。趙某決定自行出售房產(chǎn)，用售房款償還銀行借款，并最終找到合適的買(mǎi)方。

因房屋已被查封，且存在抵押，買(mǎi)方對(duì)交易資金安全，及房屋過(guò)戶流程存有疑慮。調(diào)解員建議各方在公證機(jī)構(gòu)的公證下，通過(guò)房屋買(mǎi)賣(mài)中“帶押過(guò)戶”方式辦理，以確保交易過(guò)程的合法、安全。

具體流程為：1.趙某與買(mǎi)方簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)方辦理網(wǎng)簽備案，并向貸款銀行申辦購(gòu)房貸款，趙某向某銀行申請(qǐng)辦理“帶押過(guò)戶”并獲批準(zhǔn)。以上流程均由公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行公證。2.買(mǎi)方貸款審批通過(guò)后，某銀行申請(qǐng)法院解除對(duì)房產(chǎn)的查封。3.不動(dòng)產(chǎn)登記中心立即進(jìn)行申請(qǐng)辦理房產(chǎn)過(guò)戶及買(mǎi)方貸款銀行為抵押權(quán)人的“雙預(yù)告登記”，完成后向買(mǎi)方貸款銀行推送抵押預(yù)告登記的電子證明。4.買(mǎi)方首付款及購(gòu)房貸款均轉(zhuǎn)至公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金監(jiān)管，買(mǎi)賣(mài)雙方持某銀行的“帶押過(guò)戶”同意書(shū)至不動(dòng)產(chǎn)登記中心申請(qǐng)辦理房產(chǎn)過(guò)戶登記，同時(shí)公證機(jī)構(gòu)向不動(dòng)產(chǎn)登記中心出具提存證明，完成過(guò)戶登記，并將抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記。5.公證機(jī)構(gòu)將購(gòu)房款用于清償趙某所欠某銀行的貸款本息。最終，趙某順利償還了銀行貸款本息。

處理結(jié)果

趙某順利完成“帶押過(guò)戶”，并向銀行償還借款本息。

解紛依據(jù)

《中華人民共和國(guó)民法典》第 406 條

《關(guān)于鼓勵(lì)推行存量房“帶押過(guò)戶”模式的通知》（濟(jì)自然規(guī)劃發(fā)〔2022〕152 號(hào)）

解紛要旨

金額較大的金融借款糾紛一般都存在房產(chǎn)抵押擔(dān)保。在沒(méi)有其他資金償還欠款的情況下，如果能夠自行售賣(mài)抵押房產(chǎn)，可以實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)價(jià)值的最大化，對(duì)于解決借款人的債務(wù)危機(jī)較為有利。在已經(jīng)設(shè)立房產(chǎn)抵押權(quán)的情況下，貸款銀行及買(mǎi)賣(mài)雙方難以達(dá)成一致完成房產(chǎn)的登記過(guò)戶，同時(shí)，在資金安全、審批流程等方面也都需要克服諸多障礙。本案糾紛的成功化解，得益于在公證機(jī)構(gòu)參與和見(jiàn)證下，為買(mǎi)賣(mài)雙方、貸款銀行以及公積金管理部門(mén)搭建了信任的橋梁，實(shí)現(xiàn)了資金的安全監(jiān)管、交易的便捷高效、風(fēng)險(xiǎn)的提前防控，促推不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)“帶押過(guò)戶”流程的打通。在化解過(guò)程中，公證機(jī)構(gòu)發(fā)揮了資金監(jiān)管、過(guò)程見(jiàn)證的作用，公證機(jī)構(gòu)代辦過(guò)戶，及時(shí)抵押、解押，以及“雙預(yù)告登記”，隔離了各方的資金風(fēng)險(xiǎn)，也隔離了房屋產(chǎn)權(quán)變更風(fēng)險(xiǎn)，促推糾紛依法、高效、實(shí)質(zhì)性化解，做到多贏共贏。

來(lái)源：歷城法院