作者：周軍律師.

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在債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，抵押權(quán)作為一種重要的擔(dān)保物權(quán)，旨在保障債權(quán)人的債權(quán)能夠得到有效清償。當(dāng)債務(wù)人以房屋等不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，若其未能按時(shí)履行債務(wù)，債權(quán)人即抵押權(quán)人有權(quán)依法行使抵押權(quán)。

那么，抵押權(quán)人在房屋查封后是否有權(quán)以房屋租金優(yōu)先受償？

最高院在《甲公司與乙銀行執(zhí)行復(fù)議案》中明確：

債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，不以人民法院生效判決對(duì)被擔(dān)保債權(quán)進(jìn)行確認(rèn)和進(jìn)入執(zhí)行程序?yàn)榍疤�，但抵押�?quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：乙銀行享有的抵押權(quán)是否及于案涉租金。

《民法典》第四百一十二條規(guī)定，“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起，抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但是抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息義務(wù)人的除外。”該條規(guī)定爭(zhēng)議執(zhí)行行為作出時(shí)仍在施行的原《物權(quán)法》第一百九十七條第一款規(guī)定確定的規(guī)則完全一致。

本案中，乙銀行已經(jīng)在上海高院提起訴訟，要求主債務(wù)人清償主債務(wù)，要求擔(dān)保人承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，包括要求甲公司就其抵押財(cái)產(chǎn)承擔(dān)抵押擔(dān)保責(zé)任。雖然甲公司對(duì)乙銀行的主債權(quán)和抵押權(quán)是否有效均提出了質(zhì)疑，乙銀行的相關(guān)訴訟請(qǐng)求亦未經(jīng)人民法院生效判決確認(rèn)，但至少證明債權(quán)人認(rèn)為債務(wù)人不履行到期債務(wù)、抵押權(quán)已經(jīng)到期，存在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)以擔(dān)保主債權(quán)實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)必要，甲公司亦未提交證明債務(wù)人已經(jīng)履行到期債務(wù)的證據(jù)。同時(shí)，基于債權(quán)人乙銀行的申請(qǐng)，上海高院已于2018年7月保全查封了抵押財(cái)產(chǎn)即系爭(zhēng)房產(chǎn)。租金屬于系爭(zhēng)房產(chǎn)的法定孳息。韓某公司向長(zhǎng)寧法院代管款賬戶匯入的租金系2018年11月至2019年12月的租金，該租金的形成時(shí)間晚于上海高院的查封日期。

因此，本案中，乙銀行作為抵押權(quán)人，一旦其權(quán)利經(jīng)過生效判決確認(rèn)，其享有的抵押權(quán)將及于抵押財(cái)產(chǎn)自2018年7月之后產(chǎn)生的法定孳息，包括韓某公司向長(zhǎng)寧法院代管款賬戶匯入的租金。在乙銀行的相關(guān)權(quán)利未經(jīng)生效裁判確認(rèn)之前，法院根據(jù)乙銀行的訴訟保全申請(qǐng)，依據(jù)保全甲公司名下財(cái)產(chǎn)的保全裁定，向長(zhǎng)寧法院發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，對(duì)韓某公司匯入的2018年7月之后的案涉租金予以保全，避免將來租金流失影響生效判決執(zhí)行，符合訴訟保全的立法本意，也符合原《物權(quán)法》第一百九十七條和《民法典》第四百一十二條的規(guī)定。

周軍律師提醒，在房屋被查封的情形下，抵押權(quán)人有權(quán)以房屋租金優(yōu)先受償 。需要注意的是，抵押權(quán)人應(yīng)及時(shí)通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息義務(wù)人。抵押權(quán)人怠于通知而承租人繼續(xù)向抵押人支付租金的，仍然產(chǎn)生相應(yīng)的清償效果。抵押權(quán)人不得主張?jiān)撉鍍斝袨闊o效。遇到相關(guān)問題，建議及時(shí)咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯(cuò)失維權(quán)良機(jī)。

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