逸合中心一期業(yè)主們，碰到難題了？

還記得今年4月，樓市君還報(bào)道過(guò)逸合商務(wù)中心的項(xiàng)目公司廣州嘉泰富投資有限公司，于5月中旬開(kāi)庭進(jìn)行破產(chǎn)重整。

3個(gè)月過(guò)去了，逸合中心有業(yè)主傳出風(fēng)聲：據(jù)說(shuō)，有新開(kāi)發(fā)商要接手了？！

但對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，面臨著另一個(gè)未知數(shù)...

｜逸合中心周邊實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

壹

最近，有業(yè)主透露：位于荔灣白鵝潭的逸合中心項(xiàng)目，有新的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行接盤(pán)。

據(jù)業(yè)主了解到，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于今年內(nèi)完成接管工作，未完工樓棟有望復(fù)工。

｜逸合中心實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

不過(guò)，樓市君查詢了企查查發(fā)現(xiàn)，逸合中心的項(xiàng)目公司 廣州嘉泰富、廣州逸合投資有限公司，股東的持股比例暫時(shí)并未發(fā)生變化。

但在剛剛過(guò)去的7月份，荔灣區(qū)稅務(wù)局接連向廣州嘉泰富發(fā)出6張欠稅公告。

公告顯示，該公司欠稅余額接近9000萬(wàn)。

其中涵蓋企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。

｜來(lái)源：企查查

另外，該公司的司法訴訟達(dá)81宗，其中包括商業(yè)合作糾紛、房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛等等。

而今年5月， 廣州嘉泰富作為被申請(qǐng)人，涉及破產(chǎn)重整案件已經(jīng)進(jìn)行開(kāi)庭審理，目前仍未顯示結(jié)案。

| 圖源：嘉泰富破產(chǎn)重整案民事裁定書(shū)

眼見(jiàn)及此，盡管項(xiàng)目有望被接管，仍有業(yè)主仍憂心忡忡。

他們不禁擔(dān)心：自己的房產(chǎn)是否會(huì)因開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)而被收回，以及能否正常辦理房產(chǎn)證。

業(yè)主的擔(dān)憂主要源于開(kāi)發(fā)商尚未完成初始登記，導(dǎo)致已購(gòu)公寓在法律上未完成物權(quán)轉(zhuǎn)移，仍屬于開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)的一部分。

｜逸合中心實(shí)景圖

｜圖源：項(xiàng)目資料

據(jù)了解，逸合中心共規(guī)劃5棟公寓，其中1-3號(hào)樓已售罄并于2021年首批交付入住，而另外兩棟仍處于建設(shè)階段。

陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，截至目前，已售樓棟大部分未成功過(guò)戶，這意味著一期收樓入住的業(yè)主仍未取得房產(chǎn)證。

｜圖源：陽(yáng)光家緣

這一情況，使得開(kāi)發(fā)商的新債權(quán)人（如新接管的開(kāi)發(fā)商）可能對(duì)房產(chǎn)主張權(quán)利。

尤其令人擔(dān)憂的是，許多業(yè)主在購(gòu)房時(shí)已辦理銀行按揭貸款，每月仍需償還月供，并可能面臨一定的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。

貳

針對(duì)業(yè)主提出的幾個(gè)憂慮，樓市君也查詢了相關(guān)法規(guī)：

問(wèn)題一：如果房子被新債權(quán)人進(jìn)行處理，銀行貸款是否仍需償還？

根據(jù)我國(guó)《民法典》相關(guān)規(guī)定，按揭貸款合同與房屋買(mǎi)賣(mài)合同是兩個(gè)獨(dú)立的法律關(guān)系。

即使因開(kāi)發(fā)商原因?qū)е路课荼皇栈兀瑯I(yè)主與銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系依然存在。

具體到逸合中心的情況，如果開(kāi)發(fā)商的債權(quán)人通過(guò)法律程序處理房產(chǎn)，業(yè)主仍需按照原合同約定繼續(xù)償還貸款本息。

｜逸合中心實(shí)景圖

｜圖源：項(xiàng)目資料

問(wèn)題二：如果選擇繼續(xù)還款，是否需要新的抵押物？

業(yè)主之所以提出這一問(wèn)題，是因?yàn)橐坏┓孔颖婚_(kāi)發(fā)商債主收走（或進(jìn)行其他處理）后，雖然有可能失去了房產(chǎn)，但房貸合同依然有效。銀行不會(huì)因?yàn)榈盅何铮ǚ孔樱┫Ь兔獬齻鶆?wù)。

根據(jù)我國(guó)《商業(yè)銀行法》和《貸款通則》相關(guān)規(guī)定，當(dāng)?shù)盅何飪r(jià)值不足或滅失時(shí)，銀行有權(quán)要求借款人補(bǔ)充擔(dān)保物或提前償還部分貸款。

不過(guò)，在官方“保交樓”框架下，如廣州將逸合中心納入問(wèn)題樓盤(pán)清單，銀行可能暫緩執(zhí)行擔(dān)保條款，很大可能維持現(xiàn)狀暫不要求。

根據(jù)官方發(fā)布的《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》提到了“征信保護(hù)”措施，這意味著在緩沖期內(nèi)，遇到交付等問(wèn)題的業(yè)主即使無(wú)法立即提供新抵押物，業(yè)主的征信記錄可能不會(huì)立即受到影響。

｜白鵝潭航拍圖

｜廣州樓市發(fā)布 攝

問(wèn)題三：沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，能脫手嗎？

一般來(lái)說(shuō)，產(chǎn)權(quán)瑕疵房產(chǎn)的估值面臨極大挑戰(zhàn)，缺乏房產(chǎn)證的逸合中心公寓在法律上無(wú)法完成正常的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，這從根本上限制了其市場(chǎng)流通性。

然而，現(xiàn)實(shí)交易中這類(lèi)物業(yè)仍可能以“協(xié)議轉(zhuǎn)讓”等形式進(jìn)行交易，只是價(jià)格通常會(huì)大幅低于市場(chǎng)正常水平。

值得注意的是，有知情業(yè)主表示，目前已經(jīng)有相關(guān)部門(mén)協(xié)助處理中。

對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，不妨密切關(guān)注動(dòng)態(tài)，或許能獲得比立即低價(jià)出售更有利的解決方案。

叁

最后來(lái)聊聊，對(duì)于業(yè)主和投資人來(lái)說(shuō)，這個(gè)盤(pán)值不值得期待？

一來(lái)，逸合中心位于白鵝潭板塊核心，周邊配套兌現(xiàn)正在加速，可以對(duì)盤(pán)活后的去化起到一定支撐。

| 逸合中心區(qū)位示意圖

| 廣州樓市發(fā)布 制

今年可以看到，幾大標(biāo)志性商業(yè)體紛紛提上議程。

例如白鵝潭福朋喜來(lái)登酒店掛牌、廣州濱江天地引入全國(guó)首家雅詩(shī)閣、保利置業(yè)陸居路地塊也有望引入五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店。

還有聚龍灣太古里即將分階段落成，據(jù)悉已簽約部分重奢品牌，白鵝潭萬(wàn)象城也將于2026年開(kāi)業(yè)。

當(dāng)然，白鵝潭也不只有商業(yè)這一張牌。

過(guò)去兩年，先是“三館合一”的白鵝潭大灣區(qū)藝術(shù)中心正式開(kāi)門(mén)迎客，還有白鵝潭連續(xù)舉辦大年初一煙花匯演，無(wú)形中拔高了整個(gè)片區(qū)的格調(diào)。

｜白鵝潭夜景航拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

高端商業(yè)＋文旅經(jīng)濟(jì)，為業(yè)主帶來(lái)了潑天流量，也會(huì)帶動(dòng)整個(gè)板塊的居住需求。

因此，逸合中心這次重整，其實(shí)也帶來(lái)一次押寶白鵝潭的機(jī)會(huì)。

二來(lái)，同樣的機(jī)會(huì)并不多，因?yàn)榘座Z潭的小戶型公寓需求旺盛。

樓市君統(tǒng)計(jì)了荔灣各街道這個(gè)面積段住宅和商辦的租金水平，發(fā)現(xiàn)白鵝潭所在的花地街道商辦租金遙遙領(lǐng)先。

| 廣州樓市發(fā)布 制圖

就拿逸合中心來(lái)說(shuō)，層高4.5-5米，主打約33-60方的雙鑰匙復(fù)式。其中45方擁有3+1房2衛(wèi)，55方更是擁有4房2廳1衛(wèi)，妥妥的收租利器。

一套2020年160萬(wàn)成交的47方公寓，今年月租去到4000元，租金回報(bào)率3%。

樓市君還發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)有不少已收樓的業(yè)主把逸合中心公寓改造成民宿出租，而且收益率相當(dāng)可觀。

｜來(lái)源：美團(tuán)

即便是工作日，有民宿的單日租住價(jià)格達(dá)到470元起，周末和節(jié)假日更是達(dá)到520元起，熱度頗高。

要知道，目前珠城的公寓租金回報(bào)率也就是1.2-4.3%。（數(shù)據(jù)來(lái)源：中指院）

去年廣州市規(guī)自局發(fā)布的“限寓”通知，更是放大了這類(lèi)產(chǎn)品的稀缺屬性。

按入市時(shí)3.5萬(wàn)的參考均價(jià)，逸合中心剩下兩棟公寓6萬(wàn)方貨值超過(guò)20億，如果產(chǎn)品不缺客源，項(xiàng)目盤(pán)活也是很值得期待的。

最后，對(duì)于逸合中心，你又是怎么看的？歡迎評(píng)論區(qū)留言討論~