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原告 28 年前購(gòu)買(mǎi)外銷(xiāo)商品房，全額支付房款并入住至今，卻因開(kāi)發(fā)商拖延始終未辦理房產(chǎn)證，多次催促無(wú)果后起訴維權(quán)，法院最終判令開(kāi)發(fā)商 10 日內(nèi)協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)！近日，北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院的判決，為 “歷史遺留商品房辦證難” 糾紛提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 1995 年：簽訂外銷(xiāo)房合同，付款并入住

1995 年 4 月 10 日，周明（原告，勝訴方）與乙公司（開(kāi)發(fā)商，化名，1997 年 1 月 30 日變更為現(xiàn)名稱(chēng)）簽訂《北京市外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》，約定：

周明購(gòu)買(mǎi) “一號(hào)房屋”（朝陽(yáng)區(qū)，建筑面積 126.10㎡），單價(jià) 1738 美元 /㎡，總價(jià)款 219201 美元；

付款方式：1995 年 4 月 20 日前支付 50% 房款（享受九八折優(yōu)惠），1995 年 5 月 20 日前付清剩余 50%；

交房時(shí)間：1995 年 5 月 15 日前；

過(guò)戶(hù)約定：房屋交付后 30 日內(nèi)，雙方共同辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)并申領(lǐng)房產(chǎn)證。

合同簽訂后，周明按約履行付款義務(wù)：

1995 年 4 月 18 日 - 20 日，通過(guò)個(gè)人及丙公司（化名）、丁工廠（化名）分三筆轉(zhuǎn)賬支付大部分房款；

1996 年 2 月 5 日、9 月 4 日，支付剩余款項(xiàng)，乙公司出具兩張收款收據(jù)，確認(rèn)房款結(jié)清（注：原告主張剩余少量房款與被告延期交房違約金折抵，不影響整體付款事實(shí)）。

1995 年 9 月 22 日，乙公司向周明發(fā)出《辦理入住手續(xù)通知單》，周明于 10 月辦理入住，實(shí)際占有使用 “一號(hào)房屋” 至今。

2. 1995-2023 年：拖延辦證 28 年，原告起訴維權(quán)

自入住以來(lái)，周明多次要求乙公司協(xié)助辦理 “一號(hào)房屋” 房產(chǎn)證，但乙公司以 “項(xiàng)目手續(xù)未完善”“內(nèi)部流程問(wèn)題” 等理由拖延，始終未履行過(guò)戶(hù)義務(wù)。2023 年，周明確認(rèn) “一號(hào)房屋” 已具備辦證條件，在最后一次催促無(wú)果后，向朝陽(yáng)法院提起訴訟，訴求：判令乙公司協(xié)助辦理 “一號(hào)房屋” 所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，將房屋登記至自己名下。

乙公司經(jīng)法院合法傳喚，未出庭應(yīng)訴，亦未提交書(shū)面答辯意見(jiàn)。

二、案件分析

1. 爭(zhēng)議焦點(diǎn)

周明與乙公司簽訂的《北京市外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》是否合法有效？

乙公司是否有義務(wù)協(xié)助周明辦理 “一號(hào)房屋” 過(guò)戶(hù)手續(xù)？

2. 勝訴關(guān)鍵：合同有效 + 付款交房完畢，辦證義務(wù)不可推卸

（1）外銷(xiāo)房預(yù)售契約合法有效，對(duì)雙方具有約束力

法律依據(jù)：《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民法典〉時(shí)間效力的若干規(guī)定》第一條（民法典施行前的法律事實(shí)引起的民事糾紛案件，適用當(dāng)時(shí)的法律、司法解釋?zhuān)ⅰ吨腥A人民共和國(guó)合同法》第四十四條（依法成立的合同，自成立時(shí)生效）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 1995 年 4 月 10 日簽訂的《北京市外銷(xiāo)商品房預(yù)售契約》，明確約定了房屋位置、價(jià)款、付款方式、交房及過(guò)戶(hù)時(shí)間等核心內(nèi)容，系雙方真實(shí)意思表示；② 合同于 1995 年 7 月 19 日經(jīng)房屋管理部門(mén)辦理預(yù)售預(yù)購(gòu)備案登記，符合當(dāng)時(shí)外銷(xiāo)商品房交易的法定程序；③ 合同內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效，乙公司應(yīng)按約履行協(xié)助過(guò)戶(hù)義務(wù)。

（2）周明已履行付款義務(wù)，乙公司交房后拒不辦證構(gòu)成違約

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條（當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)）、第一百零七條（當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行等違約責(zé)任）。

事實(shí)推導(dǎo)：① 周明提交的銀行電匯憑證、乙公司收款收據(jù)等證據(jù)，形成完整證據(jù)鏈，證明其已足額支付購(gòu)房款 219201 美元；② 乙公司已于 1995 年 9 月交付房屋，周明實(shí)際入住 28 年，根據(jù)合同約定 “交房后 30 日內(nèi)共同辦理過(guò)戶(hù)”，乙公司拖延辦證的行為已構(gòu)成嚴(yán)重違約；③ 周明確認(rèn)房屋已具備辦證條件，不存在客觀障礙，乙公司無(wú)任何正當(dāng)理由拒絕履行義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)繼續(xù)履行的責(zé)任。

（3）被告缺席應(yīng)訴，視為放棄權(quán)利，應(yīng)承擔(dān)不利后果

法律依據(jù)：《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百四十七條（被告經(jīng)傳票傳喚，無(wú)正當(dāng)理由拒不到庭的，可以缺席判決）。

事實(shí)推導(dǎo)：乙公司經(jīng)法院合法傳喚未出庭，未對(duì)周明的訴求及證據(jù)提出異議，視為放棄答辯、質(zhì)證權(quán)利，法院可依據(jù)周明提交的合同、付款憑證、入住證明等證據(jù)直接認(rèn)定案件事實(shí)，判令乙公司履行協(xié)助過(guò)戶(hù)義務(wù)。

三、裁判結(jié)果

被告乙公司于本判決生效后十日內(nèi)，協(xié)助原告周明將位于北京市朝陽(yáng)區(qū) “一號(hào)房屋” 的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記至原告周明名下；

本案案件受理費(fèi)由被告乙公司負(fù)擔(dān)。

四、案件啟示

1. 商品房買(mǎi)受人（如周明）避坑：4 個(gè)關(guān)鍵動(dòng)作

重視合同條款，明確辦證義務(wù)：簽訂購(gòu)房合同時(shí)，需明確約定 “辦證時(shí)間、協(xié)助義務(wù)主體、逾期辦證違約責(zé)任”，尤其是歷史遺留的外銷(xiāo)房、房改房等，需特別注明 “開(kāi)發(fā)商需配合完善歷史手續(xù)”，避免模糊表述。

留存全流程證據(jù)，固化履約事實(shí)：妥善保管購(gòu)房合同、付款憑證（銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收款收據(jù)）、入住通知單、物業(yè)費(fèi) / 水電費(fèi)繳費(fèi)單據(jù)等，證明 “付款 - 交房 - 占有” 的完整履約過(guò)程，為日后維權(quán)提供依據(jù)。

定期催促辦證，留存溝通記錄：交房后按合同約定催促開(kāi)發(fā)商辦證，通過(guò)書(shū)面函件、郵件、微信等方式溝通，并留存記錄，避免因 “長(zhǎng)期未主張” 導(dǎo)致維權(quán)被動(dòng)。

確認(rèn)辦證條件，及時(shí)起訴維權(quán)：若開(kāi)發(fā)商拖延，可先向不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)咨詢(xún)房屋是否具備辦證條件；一旦確認(rèn)條件成熟且開(kāi)發(fā)商無(wú)正當(dāng)理由拒辦，應(yīng)及時(shí)起訴，避免超過(guò)訴訟時(shí)效（普通訴訟時(shí)效 3 年，自知道權(quán)利受損之日起算）。

2. 開(kāi)發(fā)商（如乙公司）警示：2 個(gè) “不可為”

不可拖延辦證義務(wù)，漠視買(mǎi)受人權(quán)益：開(kāi)發(fā)商需按合同約定及法律規(guī)定，及時(shí)完善項(xiàng)目手續(xù)，協(xié)助買(mǎi)受人辦理過(guò)戶(hù)；即使因歷史原因?qū)е罗k證延遲，也應(yīng)主動(dòng)與買(mǎi)受人溝通解決方案，而非消極拖延。

不可缺席應(yīng)訴，放棄抗辯權(quán)利：收到法院傳票后，應(yīng)出庭說(shuō)明辦證延遲的原因（如手續(xù)缺失、政策限制等），若確有客觀困難可與買(mǎi)受人協(xié)商延期；缺席應(yīng)訴將導(dǎo)致法院直接支持原告訴求，額外承擔(dān)訴訟費(fèi)、執(zhí)行費(fèi)等成本。

3. 核心提醒：歷史遺留辦證難，“證據(jù)充分 + 及時(shí)維權(quán)” 是關(guān)鍵

本案中周明勝訴的核心，在于 “28 年始終留存完整證據(jù) + 確認(rèn)辦證條件后果斷起訴”。對(duì)于外銷(xiāo)房、單位集資房等歷史遺留房產(chǎn)，買(mǎi)受人需特別注意：

購(gòu)房時(shí)核實(shí)開(kāi)發(fā)商的外銷(xiāo)房預(yù)售許可、項(xiàng)目備案等資質(zhì)文件；

若開(kāi)發(fā)商名稱(chēng)變更，需留存其名稱(chēng)變更證明，避免日后維權(quán)時(shí)主體認(rèn)定困難；

遇到辦證障礙，可聯(lián)合其他業(yè)主集體維權(quán)，或向住建、信訪等部門(mén)反映，借助行政力量推動(dòng)問(wèn)題解決。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷(xiāo)。）