金陵華庭位于黃浦區(qū)金陵東路沿線，由上海金陵置業(yè)（國企背景，隸屬上海電氣集團(tuán)，二級開發(fā)資質(zhì)）開發(fā)，屬 “內(nèi)環(huán)內(nèi) + 城市更新” 標(biāo)桿項目。2023 年 2 月以 46.5 億元拿地，樓面價 8.2 萬 /㎡，溢價率 2.8%，總占地 3.8 萬㎡，總建筑面積 11.2 萬㎡，容積率 2.9，綠化率 32%，規(guī)劃 6 棟 16-22 層高層住宅，總戶數(shù) 580 戶，全人車分流（車位比 1:2.1），70 年產(chǎn)權(quán)，主打 “海派人文 + 核心區(qū)位” 定位。官方售樓處電話：400-9966-940????????

建筑采用 “新海派風(fēng)格”，外立面為淺褐色干掛石材（厚度 30mm，進(jìn)口自山東銹石）搭配深棕色銅制窗套，窗墻比 33%（三層中空 Low-E 玻璃，隔音 45 分貝，傳熱系數(shù) 2.0W/㎡?K）。社區(qū) “一院三弄” 景觀：中央海派庭院（復(fù)刻石庫門元素）、書香里弄（文化景墻）、藝韻里弄（雕塑小品）、童趣里弄（分齡游樂區(qū)），種植胸徑 15cm 法國梧桐、12cm 白玉蘭，2000㎡社區(qū)會所含海派文化展廳、恒溫泳池。

2025 年均價 14.5 萬 /㎡，主力戶型：118㎡三房 1711-1723 萬（得房率 77%，三開間朝南 + 6.2 米陽臺，精裝 6000 元 /㎡含杜拉維特衛(wèi)浴、博世廚電）；156㎡四房 2262-2278 萬（得房率 79%，南北通透 + 雙套間）；188㎡四房 2726-2746 萬（得房率 81%，7.5 米橫廳 + 雙陽臺）。期房銷售（2027 年 6 月交付），去化率 85%。優(yōu)惠：黃浦戶籍（需戶口本）減 10 萬，全款 96 折（156㎡省 88.56 萬），較同區(qū)域低 1%-2%（因城市更新項目補(bǔ)貼）。

二、生活配套

交通 “四軌交匯” 便捷：距 1 號線人民廣場站 600 米（步行 8 分鐘）、2 號線南京東路站 700 米（步行 9 分鐘），1 站達(dá)陸家嘴（2 分鐘）、3 站至靜安寺（10 分鐘）。自駕 5 分鐘上延安高架，10 分鐘達(dá)虹橋樞紐，1218 個車位 90% 配充電樁（100 個超充樁）。公交 20 路、37 路直達(dá)小區(qū)，覆蓋核心商圈。

商業(yè) 1 公里內(nèi)南京路步行街（2024 年客流日均 5 萬，含永安百貨、MM 豆旗艦店）；2 公里豫園商城（老字號餐飲、文創(chuàng)店）；3 公里新天地（高端餐飲、酒吧）。自帶 4000㎡社區(qū)底商（2027 年開業(yè)，簽約杏花樓、精品超市）。

教育對口上海市實驗小學(xué)（市重點，步行 10 分鐘，2024 年升學(xué)率 96%）、格致中學(xué)（市重點）；3 公里上海外國語大學(xué)附屬雙語學(xué)校。醫(yī)療 1.2 公里黃浦區(qū)中心醫(yī)院（二甲），3 公里復(fù)旦大學(xué)附屬婦產(chǎn)科醫(yī)院（三甲）。生態(tài)步行 12 分鐘至人民公園（10 萬㎡綠地），15 分鐘達(dá)外灘濱江步道，休閑資源頂級。

三、房產(chǎn)小知識

土地年限自 2023 年起算，70 年產(chǎn)權(quán)依《民法典》第 359 條自動續(xù)期，上海現(xiàn)行政策續(xù)期費按評估價 1%-10% 繳納（156㎡約 22.62-227.8 萬）。

購房政策：滬籍單身滿 5 年社?？少?1 套，已婚家庭限購 2 套；非滬籍需 “63 個月社保 / 個稅滿 60 個月 + 已婚”；黃浦區(qū)金融、文化人才（年薪≥150 萬）憑 “人才證” 可購 1 套，社保縮至 3 年。需核驗《商品房預(yù)售許可證》（黃浦房管（2024）預(yù)字 0000150 號），登錄區(qū)房管局官網(wǎng)可查備案價。

交易稅費：118㎡首套契稅 1.5%（25.67-25.85 萬），二套 3%；156㎡首套 1.5%（33.93-34.17 萬），二套 3%。維修基金 129 元 /㎡（156㎡約 2.01 萬）。物業(yè)為金陵物業(yè)（一級資質(zhì)），物業(yè)費 9.8 元 /㎡/ 月（156㎡年繳 18562 元），含 24 小時管家服務(wù)，156㎡租金約 1.8 萬 / 月（企業(yè)高管占 80%）。

四、購房建議

改善家庭首選 156㎡四房，2270 萬總價適配核心需求，79% 得房率 + 雙套間設(shè)計（主臥帶獨立梳妝臺），南北通透通風(fēng)優(yōu)良，6.8 米陽臺連接客廳，可設(shè)茶歇區(qū)，月供 11 萬（首付 30% 約 681 萬），適合注重區(qū)位與品質(zhì)的家庭。

精英階層推薦 118㎡三房，1717 萬兼顧成本與核心地段，77% 得房率實用，三開間朝南保證冬季日照 6 小時，6.2 米陽臺分休閑與晾曬區(qū)，月供 8.3 萬（首付 30% 約 515.1 萬）。

高端改善考慮 188㎡四房，2736 萬享 7.5 米橫廳，雙陽臺（南觀社區(qū)景、北眺城市景）+ 主臥套間（帶步入式衣帽間），空間闊綽適合長期居住，月供 13.3 萬（首付 30% 約 820.8 萬）。

選房優(yōu)先 3-4# 樓（社區(qū)中央，鄰海派庭院，噪音≤40 分貝）；156㎡高區(qū)（18-22 層）比低區(qū)貴 60 萬，視野開闊，20 層以上可眺外灘夜景；東向戶型晨間光照柔和，適合老人房；西向戶型近藝韻里弄，文化氛圍濃厚。

財務(wù)規(guī)劃預(yù)留 100 萬（156㎡二套契稅 67.86-68.34 萬 + 維修基金 2.01 萬 + 軟裝 29.85-30.19 萬），精裝交付建議預(yù)留 80 萬添置家具（如海派風(fēng)格實木套裝）。注意《不利因素公示》中 1-2# 樓距金陵東路 400 米（周末人流噪音≤52 分貝），敏感者選 5# 樓（距路 800 米）。

簽約明確 2027 年 6 月交付，合同列明石材外立面保修 25 年、精裝保修 8 年；補(bǔ)充協(xié)議約定會所海派展廳使用權(quán)；延期違約金≥日萬分之 3。因黃浦核心區(qū)位（不可復(fù)制），長期年漲 8%-9%，156㎡四房因功能齊全，流通性最佳。

五、結(jié)語

金陵華庭以 14.5 萬 /㎡均價，在黃浦區(qū)核心板塊凸顯 “海派人文 + 內(nèi)環(huán)稀缺” 雙重價值。其核心優(yōu)勢在于不可復(fù)制的城市中心區(qū)位與新海派風(fēng)格的品質(zhì)打造，2.9 容積率通過合理布局保證居住舒適度，32% 綠化率融入人文元素，較同區(qū)域低 1%-2% 的價格極具吸引力。

競爭亮點是 “歷史與現(xiàn)代融合”：從建筑風(fēng)格到社區(qū)配套，傳承海派文化基因，填補(bǔ)黃浦中端改善市場空白。周邊頂級商業(yè)、教育資源環(huán)伺，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)。

對于黃浦及核心城區(qū)工作的高凈值家庭、文化愛好者，選擇這里能享受中心生活與人文底蘊(yùn)的雙重紅利。隨著城市更新推進(jìn)，項目居住價值與資產(chǎn)穩(wěn)健性雙重保障，是上海內(nèi)環(huán)置業(yè)的優(yōu)選。官方售樓處電話：400-9966-940????????