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在農(nóng)村房屋交易中，宅基地的特殊性使得這類買賣往往潛藏法律風(fēng)險。當(dāng)非本村村民購買農(nóng)村房屋多年后，原房主以協(xié)議違反法律規(guī)定為由主張無效，法院會如何判決？合同無效后，房屋返還與損失賠償又該如何處理？北京一起跨越二十年的農(nóng)村房屋買賣糾紛案例，為我們揭曉了答案。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告（反訴被告）：方磊

被告（反訴原告）：孟偉

（二）事件經(jīng)過

2004 年 2 月 24 日，方磊與孟偉簽訂《購房協(xié)議書》，約定方磊將其名下位于北京市大興區(qū)某村的宅基地性質(zhì)住房（以下簡稱四號房屋）出售給孟偉，售價為 12000 元。協(xié)議明確了房屋四至：東至方林房，西至方國柱房，南至路，北至空地。協(xié)議由當(dāng)時的村委會主任及委員作為見證人和擔(dān)保人簽字。

協(xié)議簽訂后，孟偉支付了 12000 元購房款，方磊將四號房屋交付給孟偉。此后，孟偉及其家人一直在該房屋居住，并對房屋進(jìn)行了修繕和翻建。2016 年，因原有廂房坍塌，孟偉拆除了廂房，保留正房主體結(jié)構(gòu)并進(jìn)行裝修，還新建了兩排正房及中間的陽光房。

2024 年，方磊以孟偉非本村村民為由，向法院提起訴訟，請求：1. 判令雙方于 2004 年 2 月 24 日簽訂的《購房協(xié)議書》無效；2. 判令孟偉將四號房屋返還；3. 訴訟費用由孟偉承擔(dān)。

孟偉辯稱：1. 本案已超過訴訟時效；2. 應(yīng)適用《中華人民共和國合同法》；3. 購房協(xié)議有效或部分有效，且得到村委會批準(zhǔn)；4. 若協(xié)議無效，方磊應(yīng)承擔(dān)全部責(zé)任，返還購房款并賠償經(jīng)濟損失 1981052 元；5. 訴訟費用及鑒定費用由方磊承擔(dān)。

方磊針對反訴辯稱：不同意反訴請求，若協(xié)議無效，雙方應(yīng)返還財產(chǎn)，損失應(yīng)按過錯比例承擔(dān)，且雙方過錯程度相同，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)損失，孟偉的部分訴訟請求無事實及法律依據(jù)。

（三）查明事實

方磊為四號房屋所在村村民，孟偉非該村村民，且購房時為非農(nóng)業(yè)戶口。

《購房協(xié)議書》簽訂后，孟偉支付了 12000 元購房款，方磊交付了房屋，孟偉居住使用至今，并對房屋進(jìn)行了翻建和裝修。

經(jīng)孟偉申請，法院委托北京市國盛房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司對四號房屋及裝修附屬物價值、宅基地區(qū)位補償價值進(jìn)行司法評估，評估總價為 1685132 元，其中宅基地區(qū)位補償價 1271845 元，房屋重置及裝修附屬物價值 413287 元。孟偉支付評估鑒定費 16851 元。

雙方均認(rèn)可買賣時房屋有正房三間（四破五）、東邊廂房一間，現(xiàn)房屋情況以評估報告為準(zhǔn)。

（四）爭議焦點

雙方簽訂的《購房協(xié)議書》是否有效？

本案是否超過訴訟時效？

合同無效后的責(zé)任如何承擔(dān)，房屋是否應(yīng)返還，損失如何賠償？

二、案件分析

（一）《購房協(xié)議書》的效力認(rèn)定

宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，與特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟組織成員無權(quán)取得或變相取得。孟偉非四號房屋所在村村民，雙方簽訂的《購房協(xié)議書》涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定的合同無效。因此，該《購房協(xié)議書》依法應(yīng)認(rèn)定為無效。

（二）訴訟時效問題

方磊主張確認(rèn)合同無效并非債權(quán)請求權(quán)，而是基于合同無效的確認(rèn)之訴。確認(rèn)合同無效的請求不受訴訟時效的限制，即使雙方簽訂協(xié)議已逾二十年，方磊主張合同無效的請求仍應(yīng)得到審理。故對孟偉主張本案超過訴訟時效的觀點，不予采納。

（三）合同無效后的責(zé)任承擔(dān)

根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

房屋返還：基于無效的買賣協(xié)議，方磊要求孟偉返還四號房屋，于法有據(jù)，應(yīng)予支持。

過錯認(rèn)定：方磊作為出賣人，在出賣時明知房屋及宅基地屬于法律禁止流轉(zhuǎn)范圍，多年后又主張合同無效，違反誠實信用原則，應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任；孟偉作為非本村村民，對簽訂農(nóng)村房屋買賣合同未盡審慎義務(wù)，負(fù)有次要責(zé)任。

損失賠償：參考評估報告，結(jié)合房屋及土地市場價格、拆遷政策、雙方過錯程度等因素，對孟偉的經(jīng)濟損失進(jìn)行認(rèn)定。房屋重置成新價及裝修附屬物價值 409207 元合理，予以支持；宅基地區(qū)位補償價酌情支持 890000 元；因已支持房屋重置成新價，故對返還購房款的請求不予支持；信賴?yán)鎿p失 300000 元因無證據(jù)證明，不予支持。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

方磊與孟偉于 2004 年 2 月 24 日簽訂的《購房協(xié)議書》無效；

孟偉于本判決生效之日起三十日內(nèi)將位于北京市大興區(qū)某村的房屋（四號房屋）騰退并返還方磊；

方磊于本判決生效之日起十日內(nèi)賠償孟偉經(jīng)濟損失（包括區(qū)位補償價 890000 元、房屋重置成新價及裝修附屬物重置成新價 409207 元），共計 1299207 元；

駁回孟偉的其他反訴請求。

四、案件啟示

（一）農(nóng)村房屋買賣需警惕法律風(fēng)險

農(nóng)村房屋買賣涉及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，而宅基地使用權(quán)與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員身份緊密相關(guān)，非本集體經(jīng)濟組織成員購買農(nóng)村房屋的協(xié)議通常會被認(rèn)定為無效。購房者在購買農(nóng)村房屋時，應(yīng)充分了解相關(guān)法律規(guī)定，警惕法律風(fēng)險，避免因協(xié)議無效導(dǎo)致不必要的損失。

（二）誠實信用是民事活動的基本原則

在民事活動中，當(dāng)事人應(yīng)遵循誠實信用原則。原房主在出售房屋多年后，因房屋價值上漲等原因主張合同無效，違背了誠實信用原則，需承擔(dān)主要責(zé)任。這提醒我們，在進(jìn)行民事交易時，應(yīng)秉持誠信，遵守約定，避免因投機心理而違背誠信，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。

（三）合同無效后損失賠償?shù)恼J(rèn)定依據(jù)

合同無效后，損失賠償?shù)恼J(rèn)定需綜合考慮評估報告、市場價格、雙方過錯程度等因素。對于購房者而言，在購買房屋后對房屋進(jìn)行修繕、翻建的，應(yīng)保留相關(guān)證據(jù)，以便在合同無效時主張合理的損失賠償；對于出賣方而言，也應(yīng)認(rèn)識到自身過錯可能導(dǎo)致的賠償責(zé)任。

（四）訴訟時效的適用范圍需明確

確認(rèn)合同無效的請求不受訴訟時效限制，這意味著即使合同簽訂多年，當(dāng)事人仍可主張合同無效。但這并不意味著當(dāng)事人可以濫用權(quán)利，隨意主張合同無效，法院在審理時會綜合考慮各方利益及誠實信用原則，作出公正判決。

本案的判決再次明確了農(nóng)村房屋買賣的法律界限，強調(diào)了誠實信用原則在民事活動中的重要性。對于農(nóng)村房屋買賣雙方而言，應(yīng)充分了解法律規(guī)定，謹(jǐn)慎進(jìn)行交易，避免因法律風(fēng)險而遭受損失。同時，在發(fā)生糾紛時，應(yīng)通過合法途徑解決，維護自身的合法權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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