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原告買二手房交 10 萬定金，后因房屋附屬設施問題要求降價，雙方協(xié)商無果，被告拒退定金，原告起訴 “要求退還 10 萬定金”，被告抗辯 “原告違約，定金不退”，法院最終支持原告！近日，河北省石家莊市橋西區(qū)人民法院的判決，為 “立約定金退還” 糾紛提供了典型指引。

一、案情梳理

1. 2022 年 9 月：看房交定金，約定購房事宜

2022 年 9 月，周磊（原告，勝訴方）經(jīng)人介紹，欲購買馬強（被告一）、劉敏（被告二，馬強妻子）名下的石家莊橋西區(qū) “一號房屋”。

9 月 27 日，周磊分兩次付款：上午微信轉(zhuǎn)賬 5 萬元給馬強，下午支付 5 萬元現(xiàn)金，馬強出具 “10 萬元定金收條”。當日，馬強將《房屋買賣合同》草稿版發(fā)給周磊，約定房屋總價 145 萬元，定金 10 萬元。

9 月 28 日，周磊提出 “合同中加一條：過戶前給一把鑰匙，裝修破壞主體由自己負責”，馬強以 “未過戶交鑰匙有風險” 為由拒絕，雙方仍約定后續(xù)簽正式合同；9 月 29 日，周磊表示 “需先了解房屋暖氣、上下水情況，確定后再簽合同”，馬強同意。

2. 2022 年 10 月 - 2023 年 3 月：發(fā)現(xiàn)房屋問題，協(xié)商降價無果

周磊進一步查驗 “一號房屋” 后，發(fā)現(xiàn)暖氣、上下水等附屬設施存在老舊問題，與馬強此前描述不符，遂提出 “降價至 130 萬元”。

2022 年 10 月至 2023 年 2 月，雙方多次溝通：馬強堅持 “145 萬元是交定金時約定的價格，不能降”，周磊認為 “房屋有問題，降價合理”，始終未簽訂正式《房屋買賣合同》。

2023 年 2 月 13 日，馬強明確詢問 “145 萬還買嗎”，周磊回復 “145 萬不行，最多 130 萬”；3 月 25 日，馬強以 “周磊拒絕按約定價格購房” 為由，稱 “交易結(jié)束，定金不退”，雙方徹底談崩。

3. 爭議焦點：定金是否應退還

原告（周磊）：房屋附屬設施與描述不符，要求降價是合理訴求，雙方無過錯，被告應退還 10 萬定金；

被告（馬強、劉敏）：10 萬是立約定金，周磊拒絕按 145 萬簽約，屬于違約，定金不應退還，且不存在 “預付款” 一說。

二、案件分析

1. 核心爭議：10 萬元是否為立約定金？雙方是否存在違約？

（1）10 萬元應認定為立約定金，非 “定金 + 預付款”

法律依據(jù)：《民法典》第五百八十六條（定金是債權的擔保，當事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保）；《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條（出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，屬于立約定金）。

事實推導：周磊支付的 10 萬元，馬強出具的是 “定金收條”，且《房屋買賣合同》草稿明確 “定金 10 萬元”，符合 “立約定金” 的定義（擔保正式合同簽訂）；周磊最初稱 “5 萬定金 + 5 萬預付款”，但未提供 “預付款” 的約定憑證（如協(xié)議、收條），且 “簽訂正式合同前付預付款” 不符合交易常理，故法院認定 10 萬元為立約定金。

（2）雙方均無明顯過錯，不適用定金罰則

法律依據(jù)：《民法典》第五百八十七條（定金罰則：給付定金的一方不履行債務，無權請求返還定金；收受定金的一方不履行債務，應當雙倍返還定金）；立約定金適用定金罰則的前提是 “一方違約導致合同無法簽訂”。

事實推導：① 周磊要求降價，是因查驗后發(fā)現(xiàn)房屋暖氣、上下水等附屬設施問題，屬于 “合理訴求”，并非無理由拒絕簽約；② 馬強堅持按原價格交易，是基于 “交定金時已約定價格” 的認知，亦無惡意拒簽行為；③ 雙方在長達半年的時間里多次協(xié)商，因價格分歧未簽合同，屬于 “不可歸責于一方的事由”，均無明顯過錯，故不適用定金罰則，被告應退還定金。

（3）被告 “原告違約” 的抗辯不成立

事實推導：馬強主張 “周磊拒絕按 145 萬簽約即違約”，但周磊并非 “拒絕購房”，而是因房屋實際情況要求合理降價，屬于 “對合同條款的正常磋商”；且房屋附屬設施問題客觀存在，周磊的訴求具有合理性，不符合 “給付定金一方不履行債務” 的違約情形，故被告抗辯無事實依據(jù)。

三、裁判結(jié)果

被告馬強、劉敏于本判決生效后七日內(nèi)，共同向原告周磊退還定金 10 萬元；

本案訴訟費用由被告馬強、劉敏負擔。

四、案件啟示

1. 買房人（如周磊）避坑：3 個關鍵動作

交定金前全面查驗房屋：重點檢查房屋結(jié)構、水電、暖氣、上下水等設施，可要求賣方書面承諾 “設施無問題”，避免后續(xù)因房屋問題產(chǎn)生分歧；

明確定金性質(zhì)與退款約定：簽訂《定金協(xié)議》時，注明 “定金為立約定金，若因房屋質(zhì)量問題或合理價格磋商未達成一致，定金應退還”，避免模糊表述；

協(xié)商過程留存證據(jù)：微信聊天記錄、通話錄音、房屋問題照片等均需留存，證明 “自身無違約，是因合理原因未簽合同”，為后續(xù)維權提供依據(jù)。

2. 賣房人（如馬強、劉敏）警示：2 個 “要注意”

如實告知房屋情況：賣房前需主動向買房人說明房屋附屬設施、老化問題等，避免因 “隱瞞情況” 導致對方要求降價，影響交易；

協(xié)商中保持理性，避免激化矛盾：若買房人因房屋問題要求降價，可共同查驗問題、協(xié)商解決方案（如維修后維持原價、適當降價），而非直接以 “定金不退” 終止協(xié)商，減少糾紛風險。

3. 核心提醒：立約定金退還，“過錯認定” 是關鍵

本案中周磊勝訴的核心，在于法院認定 “雙方均無明顯過錯，不適用定金罰則”。無論買房人還是賣房人，在房屋買賣定金糾紛中，都需圍繞 “是否存在違約行為” 收集證據(jù)：買房人需證明 “未簽合同是因合理事由”，賣房人需證明 “對方無理解約”，只有明確過錯方，才能正確適用定金罰則，維護自身權益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）