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回遷房因價格優(yōu)勢成為不少人的購房選擇，但這類房屋往往暫時無法辦理房產(chǎn)證，買方的權(quán)益如何保障？北京房山區(qū)一起案例給出了答案：即使沒有房產(chǎn)證，買方基于合法有效的買賣合同，仍可主張對房屋的居住使用權(quán)。法院的判決為回遷房交易中的權(quán)益認(rèn)定提供了重要參考。

一、案情梳理

（一）當(dāng)事人信息

原告（買方）：孫磊

被告（賣方）：周強(qiáng)

關(guān)聯(lián)人物：

孫建國、劉芳（孫磊的父母）

孫婷（孫磊的姐姐）

關(guān)聯(lián)公司：

甲公司（北京燕房新城投資有限公司）

乙公司（北京市房山區(qū)人民政府某街道辦事處某村民委員會）

（二）事件經(jīng)過

孫建國與劉芳育有孫婷、孫磊兩個子女，一家人的戶口均在房山區(qū)某街道某路 × 條 × 號（以下簡稱 × 號院）。2016 年，× 號院被納入某棚戶區(qū)改造項目范圍，同年 8 月 2 日，乙公司（甲方）與孫建國（乙方）簽訂《協(xié)議書》及《補(bǔ)充協(xié)議書》，對拆遷安置事宜作出約定。

2022 年 3 月 21 日，甲公司（售房人）與周強(qiáng)（購房人）簽訂《某棚戶區(qū)改造項目購房合同》，周強(qiáng)基于其獲得的 197.46 平方米定向安置面積，認(rèn)購了包括房山區(qū)某街道某家園 × 號樓 × 單元 × 號房屋（以下簡稱八號房屋）在內(nèi)的多套房屋，總建筑面積 216.5 平方米。

2023 年 3 月 10 日，周強(qiáng)（賣方）與孫磊（買方）簽訂《房屋買賣合同》，約定周強(qiáng)將八號房屋（回遷安置房）以 100 萬元的價格出售給孫磊。合同明確：八號房屋為回遷安置房，周強(qiáng)尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記，孫磊對此知曉并同意購買；待政策允許辦理產(chǎn)權(quán)登記后，周強(qiáng)應(yīng)無償協(xié)助孫磊辦理過戶手續(xù)，相關(guān)費(fèi)用由孫磊承擔(dān)。

合同簽訂后，孫磊按約支付了全部房款 100 萬元，周強(qiáng)將八號房屋交付給孫磊。因八號房屋暫不具備辦理房產(chǎn)證的條件，孫磊為保障自身權(quán)益，訴至法院，請求判令八號房屋由其居住使用，訴訟費(fèi)由周強(qiáng)承擔(dān)。

周強(qiáng)辯稱：八號房屋系 2016 年拆遷所得，同意孫磊的訴訟請求，認(rèn)可其對八號房屋享有居住使用權(quán)。

（三）爭議焦點(diǎn)

孫磊與周強(qiáng)簽訂的《房屋買賣合同》是否有效？

孫磊能否基于該合同主張對八號房屋的居住使用權(quán)？

二、案件分析

（一）合同效力的認(rèn)定

孫磊與周強(qiáng)均系某棚戶區(qū)改造項目的被拆遷安置人員，具備相應(yīng)的主體資格。

雙方簽訂的《房屋買賣合同》系真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。雖然八號房屋為回遷安置房，暫未辦理房產(chǎn)證，但相關(guān)法律并未禁止回遷安置房的買賣，因此該合同合法有效，受法律保護(hù)。

孫磊在簽訂合同時知曉八號房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，仍自愿購買，屬于合理的風(fēng)險預(yù)判，不影響合同效力。

（二）居住使用權(quán)的歸屬

孫磊已按約支付全部房款，履行了合同的主要義務(wù)，周強(qiáng)也已將八號房屋交付給孫磊，孫磊實(shí)際占有該房屋。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第四百六十五條規(guī)定，依法成立的合同，受法律保護(hù)。孫磊基于合法有效的《房屋買賣合同》及實(shí)際占有行為，有權(quán)主張對八號房屋的居住使用權(quán)。

周強(qiáng)對孫磊的訴訟請求無異議，認(rèn)可其居住使用權(quán)，進(jìn)一步印證了孫磊權(quán)益的合法性。

（三）回遷房交易的特殊性考量

回遷安置房因涉及拆遷安置政策，產(chǎn)權(quán)辦理往往存在滯后性，但這并不影響房屋買賣雙方在合同中對占有、使用、收益等權(quán)利作出約定。

本案中，雙方在合同中明確了產(chǎn)權(quán)辦理條件及協(xié)助義務(wù)，既體現(xiàn)了意思自治原則，也為后續(xù)產(chǎn)權(quán)過戶預(yù)留了空間，符合回遷房交易的實(shí)際情況。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

位于房山區(qū)某街道某家園 × 號樓 × 單元 × 號房屋（八號房屋）由孫磊居住使用；

駁回孫磊的其他訴訟請求。

四、案件啟示

（一）回遷房買賣合同有效，權(quán)益受法律保護(hù)

本案明確，回遷房買賣合同只要是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，即為有效合同。買方基于合同取得的居住使用權(quán)等權(quán)益，受法律保護(hù)。買方不必因房屋暫未辦證而過度擔(dān)憂合同效力問題。

（二）簽訂合同需明確產(chǎn)權(quán)辦理條款

回遷房產(chǎn)權(quán)辦理存在不確定性，買賣雙方應(yīng)在合同中詳細(xì)約定產(chǎn)權(quán)辦理的條件、時間、協(xié)助義務(wù)及相關(guān)費(fèi)用承擔(dān)等內(nèi)容，避免日后因產(chǎn)權(quán)問題引發(fā)糾紛。孫磊與周強(qiáng)的合同中對此作出明確約定，為權(quán)益保障奠定了基礎(chǔ)。

（三）保留付款及占有證據(jù)，確保權(quán)益可追溯

孫磊能順利主張居住使用權(quán)，與其保留了付款憑證、房屋交付證明（如供暖費(fèi)發(fā)票、物業(yè)費(fèi)收據(jù)等）密切相關(guān)。在回遷房交易中，買方應(yīng)妥善保管這些證據(jù)，以證明自己履行了合同義務(wù)并實(shí)際占有房屋。

（四）了解回遷房性質(zhì)，預(yù)判交易風(fēng)險

回遷房可能存在產(chǎn)權(quán)限制、上市交易年限等政策要求，買方在購房前應(yīng)充分了解房屋性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)狀況及相關(guān)政策，評估交易風(fēng)險，避免因政策限制導(dǎo)致權(quán)益受損。

（五）賣方應(yīng)誠信履約，協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)

周強(qiáng)在本案中認(rèn)可孫磊的居住使用權(quán)，體現(xiàn)了誠信履約的態(tài)度。作為賣方，在具備產(chǎn)權(quán)辦理條件時，應(yīng)及時協(xié)助買方辦理過戶手續(xù)，避免因違約承擔(dān)法律責(zé)任。

本案的判決為回遷房交易提供了清晰的法律指引，既肯定了回遷房買賣合同的效力，也明確了買方在產(chǎn)權(quán)辦理前的居住使用權(quán)。對于購房者而言，購買回遷房時應(yīng)注重合同條款的嚴(yán)謹(jǐn)性，留存相關(guān)證據(jù)；對于賣方而言，應(yīng)遵守合同約定，誠信履約，共同維護(hù)回遷房交易的秩序和穩(wěn)定。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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