北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，目前西城學(xué)區(qū)房已賣掉，在孩子初中學(xué)校二環(huán)邊附近租的房子，目前比較糾結(jié)在哪里買房？改善房買了先不住出租6年至孩子高中畢業(yè)，以抵消目前二環(huán)房租壓力。

計(jì)劃一是在工作穩(wěn)定一方東五環(huán)三間房靠地鐵附近買三居新房出租，改善一步到位，但覺得保值屬性可能不強(qiáng)，27年年底才能交房，大戶型也不知道是否好出租？

二是在雙方單位中間位置北三環(huán)太陽宮附近靠地鐵買二居的二手房，但改善不到位6年后自住時(shí)可能還需要換房。兩個(gè)位置總價(jià)都差不多，比較糾結(jié)在哪里買盡可能兼顧保值和自?。坎恢弊〉脑捘壳百I房時(shí)機(jī)如何？

A：

1、六年不住，常規(guī)建議是買朝陽的唄，東四環(huán)外的商品房為主。主要是租金在各區(qū)中最高，保值也大多不落后。而且商品房的流動性也強(qiáng)一些，六年后是自住還是換房都行。

2、買新房作為改善沒問題，這本來就是新房的優(yōu)勢。但出租就不劃算了，都甭用六年，三年就能把裝修毀的差不多了。所以這讓當(dāng)?shù)刂薪樗闼阗~吧，看能多收多少租金，對比裝修的損耗是否劃算？

常規(guī)是不太建議的，這就跟買車似的，如果是自己開那就買新車，駕乘體驗(yàn)好，自己的車也愛惜。但如果是想租出去跑滴滴，那最好買二手的，抗造也不心疼。否則新車租幾年收回來弄不好都該大修了。房子也一樣，六年收回來大概率該重新裝修了，租客就是再注意也不像自己的房子上心。

大戶型是否好租看價(jià)格，便宜了都不難租。但如果想租金高就不容易了，畢竟能租大戶型的家庭不多，租售比也多數(shù)都不太劃算。之所以多數(shù)大戶型都有租售溢價(jià)，就是這個(gè)道理，更適合改善自住，不太適合整房出租。而且還得小心二房東，真給改造成合租的就更虧了。

3、反正要是我的話會首選東四環(huán)外四惠朝青一帶，各項(xiàng)至少不吃虧。當(dāng)然也看新房的價(jià)格吧，如果確實(shí)很低就也行。

4、時(shí)機(jī)我認(rèn)為合適，就是因?yàn)樽饨鹗找媛室呀?jīng)和同期銀行利率差不多了，甚至小戶型還明顯高于存款利率了。

僅供參考。

二

Q:

請問，我剛聽中介說，北京掛牌的二手房有90%都是賣不掉的，是不是真的？如果是真的那我就挺不理解的了，這90%的賣房人都是認(rèn)不清現(xiàn)實(shí)還是為什么？他們就不能正視市場的降價(jià)嗎？就這么扛著早晚還是要降，而且會降的更多，一年時(shí)間內(nèi)打?qū)φ蹜?yīng)該是可能的吧，就跟股市似的，剛開始都舍不得賣不降，最后不管你降不降也是降了。

A：

1、北京二手房90%賣不掉，比例應(yīng)該是真的。因?yàn)楸本┻@兩年的掛牌量一直是10多萬套，算15萬吧。而上半年二手房成交量是9萬套，也就是平均每個(gè)月1.5萬套。如果這么算，那可不是只成交了10%，有90%賣不掉唄。

2、但同一個(gè)數(shù)字也可以有其他的解釋，這其實(shí)就跟商場里的衣服似的，或者其他商品也一樣，別看琳瑯滿目款式眾多，但實(shí)際上銷售額就靠那幾個(gè)爆款撐著，其他的都是托兒，是打醬油陪跑的，或是貴或是差，只不過是買家看貨時(shí)當(dāng)作反面教材而已。

那看看房子掛牌量，一直是10多萬套，但每個(gè)月平均成交1.5萬套，說明什么？可以其中有90%就是壓箱底兒的存量，壓根兒就賣不掉，只是當(dāng)作襯托而已。而實(shí)際成交的都是能賣掉的，每個(gè)月上新1.5萬套，賣掉1.5萬套，成交率100%。我這么狡辯是不是也沒毛病?。?/p>

3、這也不是我瞎說的，而是所有商品市場中的常態(tài)。商家供應(yīng)商品本來就不可能都是爆款，或者說不管設(shè)想多好，到了市場上就是有賣的快的和賣不掉的，沒辦法。

房子也是如此，別看掛牌的一大堆，但真仔細(xì)看看，其中凈是根本沒法兒賣的。要么本身有硬傷，要么標(biāo)價(jià)特別高，要么手續(xù)有問題，甚至還有根本就沒想賣跟著起哄的，什么人兒都有。

這要不就隨便找個(gè)中介門店看看吧，不管租房還是買房都這情況?？粗W(wǎng)上一堆房源，但看下來之后能交易的沒多少，一般也就30%甚至20%，成交量就靠這些房源撐著呢，“二八法則”適用于所有行業(yè)。

4、總之就是這點(diǎn)事兒，任何事情都是一體兩面，就看自己愿意接受哪種說法了。您要是愿意相信北京房價(jià)能腰斬就等著，反正對誰都沒影響。

僅供參考。

三

Q:

請問，我正在看房，在建國門外發(fā)現(xiàn)個(gè)問題，就是永安里這邊的房價(jià)都不高，不知道為什么？比如我看的東方瑞景，很好的房子，房齡也新，維護(hù)的也不錯(cuò)，但是業(yè)主報(bào)價(jià)才7萬多，中介說6萬多一定拿下。我反倒心里不踏實(shí)了，是不是這小區(qū)的土地產(chǎn)權(quán)有什么問題啊？

A：

1、只要是能正常上市交易和過戶的房子就都沒問題，70年土地產(chǎn)權(quán)，合法合規(guī)。

2、之所以地段兒好但房價(jià)不高，是因?yàn)榉孔拥囊?guī)劃設(shè)計(jì)不太符合現(xiàn)代家庭的喜好了，也就是過時(shí)了，所以才不受追捧，價(jià)格也就上不去。

打個(gè)比方吧，一塊很好的布料，最好是做成經(jīng)典款的西服，哪怕是年頭兒長了也不過時(shí)。但如果當(dāng)年圖時(shí)尚給做成雙排扣槍駁頭手簽邊了，甚至是給做成了燕尾服，那在當(dāng)時(shí)確實(shí)能多賣錢，但現(xiàn)在就沒什么人喜歡了，還沒牛仔褲受追捧呢。

3、永安里的房子也一樣，就因?yàn)榈囟蝺汉?，開發(fā)商想多賺錢，所以就開發(fā)成了當(dāng)時(shí)最流行的商務(wù)公寓。這種樓在國際上受追捧，包括咱們的香港也流行，在當(dāng)時(shí)奧運(yùn)之前的火爆行情中，能創(chuàng)造出最高的利潤。

但什么東西都是供求關(guān)系決定價(jià)格，當(dāng)年開發(fā)的太多了，供大于求，所以奧運(yùn)之后溢價(jià)部分逐漸的就都跌沒了，只剩下了基礎(chǔ)價(jià)值。

但這種房的戶型大總價(jià)高，而且還沒什么社區(qū)環(huán)境，所以也不受普通家庭的追捧，價(jià)格走勢也就一直偏弱。

4、不過這種房也有優(yōu)勢，就是租金相對高，買下來收房租是比較劃算的。自己居住也沒問題，居住的性價(jià)比相對高，只要自己喜歡這種房子就行。

5、總之沒必要擔(dān)心土地的問題，各方面的手續(xù)都肯定沒問題。這種房就是價(jià)格走勢不太好而已，其他沒什么，看自己更重視哪方面吧。

僅供參考。

四

Q:

請教個(gè)問題，我看了您講解租售比的文章，然后回山東老家時(shí)計(jì)算了一下我們當(dāng)?shù)氐淖馐郾龋谷辉?00多，租金收益率是北京的兩倍了。

以我家的房子為例，兩居室85平，能賣50多萬吧，出租的話每個(gè)月1000出頭，中介說一年1.5萬能保證，高了能1.8萬，那租售比就是333。那我就有些奇怪了，能否說明小城市的房價(jià)更超跌了呢？以后是不是更抗跌？

A：

1、不能說明超跌和更抗跌，因?yàn)槟?jì)算的不是“真實(shí)情況”?；蛘哒f您計(jì)算的是表面數(shù)字，但有其他的各種隱性因素沒計(jì)算進(jìn)去。

2、比如您這套房吧，既然知道租金收益率這么高，為什么不租出去？因?yàn)槟糁宰“。m然不常住，但回老家的時(shí)候畢竟有個(gè)家。所以這說明什么？說明這種城市有大量的空置住房，而這些房是影響房價(jià)走勢的很重要因素，只是隱藏著而已。

3、另外中介說一年1.5-1.8萬。那請問，如果把房子委托給他們3年5年，他們敢用這價(jià)格簽合同嗎？

大概率是不敢的，因?yàn)樗麄冋f的確實(shí)是成交價(jià)，但卻沒包含“空置期”。以北京來說，如果租給鏈家或我愛我家什么的，空置期一般30-45天。這既是他們的風(fēng)險(xiǎn)，也是利潤所在。

但是在小城市，雖然表面上的租金收益率不低，但空置期動輒幾個(gè)月，甚至一直空置都有可能。比如步梯樓頂層的，幾年能租出一次就不錯(cuò)，那能用這一年的收益代表所有年份嗎？

而在北京很少有長期空置的，雖然也有空置幾個(gè)月或房租下降的年份，但只要是房東愿意降價(jià)，成熟板塊的房子依然能很快租出去。

但這在多數(shù)小城市都做不到，因?yàn)樽夥咳丝谏?，很多時(shí)候降價(jià)都不好租。而之所以保持了還比較高的租金收益率，那是因?yàn)楹芏鄻I(yè)主嫌房租低，在不缺這點(diǎn)兒錢+持有成本低的情況下，寧可空著也不出租。而一旦房子變老或因?yàn)榉慨a(chǎn)稅什么的導(dǎo)致持有成本上升，就會有大量的出租房源出現(xiàn)，房租收益率則會明顯下降，甚至房價(jià)都會繼續(xù)下降。

也就是說，如果這城市不能做到“充分出租”，也就是只要掛上房源就很快租出去，那即便是表面的收益率高，也是不真實(shí)的。

4、簡單就這情況吧。很多小城市都這樣兒，看上去租金收益率高于北京，但如果細(xì)算，其實(shí)也沒高多少。畢竟資本是永遠(yuǎn)在流動，有錢人也都有嗅覺，如果這些小城市房產(chǎn)的租金收益率真的很高，那早就有很多人取出存款去買房出租了。之所以這么干的人不太多，就因?yàn)槿绻慵?xì)賬并不太劃算，同時(shí)也不能說明超跌和抗跌。

僅供參考。

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