北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

二

Q:

請問，您覺得石景山五里坨的未來發(fā)展會怎樣？房價上升的空間大嗎？比如萬科的疊墅和旁邊遠洋的，我是很喜歡下躍戶型的，因為在市里的小胡同破樓住了半輩子，實在憋屈了，一旦看到這么好的房子太饞人了。

但也對五里坨這地段有點擔(dān)心，現(xiàn)在看著各項配套都不全，也不知將來會怎樣。另外是有朋友說下躍的問題多多，尤其是返潮滲水等問題，將來砸手里賣不出去。所以想聽聽您的分析。

A：

1、五里坨的未來發(fā)展，不好說，我不敢預(yù)測，還是參考官方的規(guī)劃吧?；蛘哒f理論上的預(yù)期愿景很好，就是現(xiàn)實中很難按計劃實現(xiàn)。

2、房價上升的空間，看北京樓市大盤吧。如果大盤上漲，這里也肯定跟隨，只是幅度大概率還是會略低一些。全北京的這種板塊都差不多，最好成績是勉強跟上大盤。

3、喜歡就買唄，房子是用來住的，其他的都是副產(chǎn)品，沒必要太糾結(jié)。我能理解胡同老住戶見到新房的心情，相當(dāng)于騎著三輪兒逛寶馬4S店，既然是改善就該買就買，其他的別想太多。

4、將來看時間多長吧，三五年估計沒太大變化，至少對房價沒有拉動作用。十年以上或許能好些，如果真的是厚積薄發(fā)就算成功，所有爺爺都是從孫子成長起來的。

不過多說一句，這地段兒是石景山的邊緣，兩區(qū)交界，甚至是石景山門頭溝+海淀的三區(qū)交界。這種地段兒通常都不太受重視，一般都是擱置到其他地段兒開發(fā)的差不多了，才有可能成為重點的。

這參考其他近郊和城區(qū)的兩區(qū)交界吧，大多數(shù)都發(fā)展的不算太強，除非是有強力政策推動，否則各區(qū)是沒什么動力投資的。尤其是再沒有地鐵，那連產(chǎn)業(yè)和商業(yè)發(fā)展也都受影響，人群很難聚集。

5、下躍是典型的自住為主，只要自己喜歡就行。從大眾角度來說這種產(chǎn)品比較小眾，所以流動性弱，出手的時候確實掛牌期長。很多時候都不是價格問題，而是必須等到真喜歡的買房人。

至于滲水返潮什么的屬于技術(shù)問題，多花點兒錢就都能解決。但一定要一步到位，省錢的話有可能受累不討好兒，最后還得無奈返工。

僅供參考。

三

Q:

請問，我近期關(guān)注了樓市政策，發(fā)現(xiàn)推出了好多，比如取消公攤和預(yù)售，增加層高，第四代住宅，降低密度等等。我認為這對新房價格來說應(yīng)該是有拉動作用，但對于我們這些二手房業(yè)主會有什么影響？是也被跟著拉動呢？還是說二手房以后價格越來越低？

A：

1、這問題得分開說：對于人口和資金流入少的小城市來說，新房越好，二手房就越難買，價格也就越走低。

典型的就是鶴崗，之所以出現(xiàn)幾萬塊錢一套的二手房，就是因為資源枯竭+產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型未成功=人口減少。而鶴崗市區(qū)的新房和次新商品房價格并不算太低，也動輒幾十萬一套。但凡有點兒錢的都買地段兒好+居住體驗好的了，郊區(qū)回遷房自然沒人要。

2、但對于人口和資金流入多的大城市來說，土地價值遠遠高于房產(chǎn)價值，只要是新房價格上漲，對于二手房市場來說就必定是拉動作用?；蛘哒f較偏遠的地段兒，在新房上市的短期內(nèi)有可能影響當(dāng)?shù)囟址績r格，但時間長了就都差不多了。因為都成二手房了，價格走勢雖然有早晚，但早晚都差不多。

這就參考北京的市區(qū)老破小吧，1999年被允許上市時，就都說這種房將來會越來越不值錢，沒人要，所以趕緊拋售換新房吧。但今天再看看，老破小的價格走勢跟商品房幾乎一樣，甚至有的小區(qū)如果維護的好，價格走勢還更好呢。

3、簡單就是這情況，我的觀點是把北京和小城市分開來看，城市特點不一樣，房價未來走勢也不同。小城市是房子值錢，越新越宜居的越值錢。北京是土地值錢，房產(chǎn)的價值由地段兒決定，至少決定70%，另外30%才由產(chǎn)品決定。

僅供參考。

四

Q:

感謝回復(fù)。我老公和我還是有分歧，主要是我們現(xiàn)在的理財產(chǎn)品穩(wěn)定收益8%呢，如果買成房子實在有點虧。我老公也不是說不想買房，他是覺得現(xiàn)在房價還沒到底，雖然這套房現(xiàn)在看上去便宜，但再過一年可能就不便宜了。

另外麻煩您再看看雅世合金的這套怎么樣，也是永定路學(xué)區(qū)，但和樂府江南的對口學(xué)校好像不一樣，在價格差不多的情況下是不是更好些？

A：

1、額滴神吶，這年頭兒還有“穩(wěn)定收益8%”的理財產(chǎn)品吶？我覺得你們還是先別爭論房子了，找個懂金融的咨詢一下這理財是否真的穩(wěn)妥吧。反正以我能接觸到的金融產(chǎn)品，甭說8%了，穩(wěn)定3%以上的都不多，4%都算超高的了，5%那就是風(fēng)險大到很刺激的程度了。

2、近期我沒看銀行利率，但前幾個月，連各大行都停止了5年期存款，只剩下3年期的。因為再往前是5年期存款利息竟然低于3年期的，所以都沒法兒吸收長期存款了。為什么會出現(xiàn)這種倒掛的怪現(xiàn)象？就因為連銀行都不看好未來的利息，認為會長期處在降息通道。

而利息其實就是錢的價格，也代表了同期各種產(chǎn)業(yè)行業(yè)的平均收益率。那在絕大部分行業(yè)都處在不到1.5-1.8%的收益率的情況下，您家能有8%的穩(wěn)定收益理財產(chǎn)品，太神奇了吧？

3、樂府江南對口是圖強二小，雅世合金對口的是人大附亮甲店，可以說雅世合金的更強，如果房子各項都差不多的話首選這里。

4、總之我勸您還是先和老公找人咨詢這理財?shù)娘L(fēng)險問題吧，房子是不動產(chǎn)，什么時候都能賣，就在那里不會消失。而錢只要不是在國有大行存著，都有一定的風(fēng)險，收益越高風(fēng)險越大。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。