房產(chǎn)律師-北京房產(chǎn)律師-房地產(chǎn)糾紛專業(yè)律師， 靳律師團(tuán)隊(duì)專門代理借名買房、房產(chǎn)買賣、遺產(chǎn)繼承、離婚分割房產(chǎn)、拆遷析產(chǎn)、共有房產(chǎn)確權(quán)分割、居住權(quán)案件，為您提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)。

借名買房因 “名實(shí)分離” 易藏風(fēng)險(xiǎn)，尤其涉及拆遷安置房時(shí)，常因政策限制、家庭權(quán)益等問(wèn)題引發(fā)爭(zhēng)議。近日，北京市某法院審理一起借名買房糾紛，認(rèn)定雙方簽訂的購(gòu)房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓協(xié)議合法有效，判令出名人協(xié)助實(shí)際購(gòu)房人辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，明確了借名買房關(guān)系的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)與履行規(guī)則。

一、案情梳理

（一）原告訴求與理由

原告林建軍向法院提出訴訟請(qǐng)求：

確認(rèn)林建軍與王秀蘭存在借名買房合同關(guān)系，雙方簽訂的《協(xié)議書(shū)》有效；

判令王秀蘭協(xié)助林建軍將北京市朝陽(yáng)區(qū)房屋（下稱七號(hào)房屋）過(guò)戶至林建軍名下。

林建軍訴稱，2002 年王秀蘭因拆遷獲得 160 平方米購(gòu)房指標(biāo)，因資金困難將部分指標(biāo)轉(zhuǎn)讓給其。雙方約定：林建軍借用王秀蘭名義購(gòu)買七號(hào)房屋，政策允許時(shí)王秀蘭無(wú)條件協(xié)助過(guò)戶，林建軍支付 2 萬(wàn)元補(bǔ)償款。協(xié)議簽訂后，林建軍全額支付購(gòu)房款 278251 元，額外支付補(bǔ)償款 25000 元，房屋交付后由其裝修、居住并出租。2021 年王秀蘭取得七號(hào)房屋產(chǎn)權(quán)證（按經(jīng)濟(jì)適用住房管理），卻以各種理由拖延過(guò)戶，故訴至法院。

（二）被告答辯與反訴

被告王秀蘭辯稱并提出反訴：

反訴請(qǐng)求：解除雙方 2002 年 1 月 25 日簽訂的《協(xié)議書(shū)》；

答辯理由：林建軍 20 年來(lái)未繳納物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)，均由其墊付，構(gòu)成違約；七號(hào)房屋是農(nóng)村宅基地騰退安置房，指標(biāo)具有專屬性，林建軍非集體經(jīng)濟(jì)組織成員，無(wú)權(quán)購(gòu)買；協(xié)議侵害其他被安置人（尹浩、尹陽(yáng)）權(quán)益；過(guò)戶需繳納高額稅費(fèi)，對(duì)其顯失公平。

林建軍針對(duì)反訴辯稱：已履行支付購(gòu)房款、補(bǔ)償款的主要義務(wù)，未繳物業(yè)費(fèi)是因王秀蘭拒不辦理產(chǎn)權(quán)證，物業(yè)公司拒絕其繳納；協(xié)議合法有效，王秀蘭的反訴理由無(wú)依據(jù)，請(qǐng)求駁回。

（三）第三人陳述

第三人尹陽(yáng)（王秀蘭之子）述稱：七號(hào)房屋登記在王秀蘭名下導(dǎo)致其 “非滿五唯一”，產(chǎn)生高額稅費(fèi)；其作為被安置人，對(duì)房屋享有居住權(quán)，不同意過(guò)戶。

（四）法院查明事實(shí)

2002 年 1 月 25 日，林建軍與王秀蘭簽訂《協(xié)議書(shū)》，約定王秀蘭轉(zhuǎn)讓部分拆遷購(gòu)房指標(biāo)，林建軍出資購(gòu)房，王秀蘭協(xié)助過(guò)戶，林建軍支付 2 萬(wàn)元補(bǔ)償款。當(dāng)日，王秀蘭一家（含尹陽(yáng)）因南磨房鄉(xiāng)舊村改造獲得騰退補(bǔ)償，應(yīng)安置人口 5 人，可購(gòu) 160 平方米安置房。

2002 年 1 月 26 日，林建軍支付購(gòu)房款 278251 元，王秀蘭出具出資證明；林建軍支付補(bǔ)償款 25000 元，王秀蘭出具收條。同日房屋交付，林建軍實(shí)際占有使用至今。

2020 年 7 月，王秀蘭墊付七號(hào)房屋 2003-2021 年供暖費(fèi) 50506.2 元、物業(yè)費(fèi)等 11619.9 元；2021 年 4 月，王秀蘭取得七號(hào)房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證（按經(jīng)濟(jì)適用住房管理）。

尹陽(yáng)認(rèn)可 2008 年已知曉借名買房事宜，曾與王秀蘭找林建軍協(xié)商過(guò)戶；王秀蘭名下另有一套 60 平方米安置房，2017 年已登記；林建軍同意承擔(dān)過(guò)戶全部稅費(fèi)及王秀蘭墊付的費(fèi)用。

二、案件分析

（一）爭(zhēng)議焦點(diǎn)

林建軍與王秀蘭是否存在合法有效的借名買房合同關(guān)系；

王秀蘭主張解除《協(xié)議書(shū)》的理由是否成立；

七號(hào)房屋是否具備過(guò)戶條件，王秀蘭是否需協(xié)助過(guò)戶。

（二）法律分析

借名買房關(guān)系的有效性認(rèn)定：

雙方《協(xié)議書(shū)》明確約定 “指標(biāo)轉(zhuǎn)讓、林建軍出資、王秀蘭協(xié)助過(guò)戶”，王秀蘭出具的出資證明、收條及林建軍長(zhǎng)期占有房屋的事實(shí)，可確認(rèn)借名買房關(guān)系成立；

七號(hào)房屋雖為按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的安置房，但政策未禁止本鄉(xiāng)范圍內(nèi)指標(biāo)轉(zhuǎn)讓，且林建軍已實(shí)際履行主要義務(wù)，協(xié)議不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬有效。

《協(xié)議書(shū)》解除主張的合理性判斷：

林建軍已支付購(gòu)房款、補(bǔ)償款，履行主要合同義務(wù)；未繳物業(yè)費(fèi)屬于附屬義務(wù)，且林建軍同意補(bǔ)繳，王秀蘭以附屬義務(wù)違約主張解除，于法無(wú)據(jù)；

協(xié)議未約定 “未繳物業(yè)費(fèi)可解除”，王秀蘭無(wú)約定解除權(quán)；

安置房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓未侵害其他被安置人權(quán)益：尹陽(yáng) 2008 年已知情且未提出異議，王秀蘭為尹陽(yáng)另保留 60 平方米安置房，未損害其居住利益；

林建軍同意承擔(dān)過(guò)戶全部稅費(fèi)，王秀蘭以 “稅費(fèi)過(guò)高” 抗辯不成立，不符合公平原則。

過(guò)戶條件的成就與否：

七號(hào)房屋已取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，按經(jīng)濟(jì)適用住房管理的房屋過(guò)戶政策已明確，不存在客觀障礙；

林建軍同意承擔(dān)全部費(fèi)用，消除了過(guò)戶的實(shí)際阻力，王秀蘭應(yīng)按協(xié)議履行協(xié)助義務(wù)。

三、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)林建軍與王秀蘭就北京市朝陽(yáng)區(qū)七號(hào)房屋存在借名買房合同關(guān)系，雙方于 2002 年 1 月 25 日簽訂的《協(xié)議書(shū)》有效；

王秀蘭于本判決生效之日起十日內(nèi)協(xié)助林建軍將上述房屋過(guò)戶登記至林建軍名下；

駁回王秀蘭的反訴請(qǐng)求。

四、案件啟示

（一）借名買房需明確合同條款

簽訂借名買房協(xié)議時(shí)，應(yīng)書(shū)面約定 “出資主體、產(chǎn)權(quán)歸屬、過(guò)戶條件、費(fèi)用承擔(dān)、違約責(zé)任” 等核心內(nèi)容，留存出資憑證、收條、房屋占有證據(jù)（裝修合同、物業(yè)費(fèi)票據(jù)等），避免 “口說(shuō)無(wú)憑”。

（二）安置房指標(biāo)轉(zhuǎn)讓需關(guān)注政策邊界

購(gòu)買拆遷安置房指標(biāo)前，需核實(shí)房屋性質(zhì)（是否為保障性住房）、轉(zhuǎn)讓限制（是否僅限本集體經(jīng)濟(jì)組織成員），避免因政策禁止導(dǎo)致協(xié)議無(wú)效。本案中安置房屬鄉(xiāng)內(nèi)定向安置，指標(biāo)轉(zhuǎn)讓未突破政策限制，成為協(xié)議有效的關(guān)鍵。

（三）次要義務(wù)違約不影響主要合同履行

借名買房中，實(shí)際購(gòu)房人履行 “支付房款” 等主要義務(wù)后，出名人不得以 “未繳物業(yè)費(fèi)” 等次要義務(wù)違約主張解除合同。實(shí)際購(gòu)房人應(yīng)及時(shí)履行附屬義務(wù)，或保留 “愿意補(bǔ)繳” 的證據(jù)，避免被追究違約責(zé)任。

（四）家庭內(nèi)部權(quán)益需提前厘清

出名人轉(zhuǎn)讓家庭共有安置房指標(biāo)時(shí)，應(yīng)經(jīng)全體被安置人同意，并書(shū)面確認(rèn)；其他被安置人知曉后長(zhǎng)期未提出異議，視為認(rèn)可轉(zhuǎn)讓行為，后續(xù)不得再以 “侵害權(quán)益” 抗辯。

（五）過(guò)戶障礙可通過(guò)協(xié)商消除

因稅費(fèi)、墊付費(fèi)用等引發(fā)的過(guò)戶爭(zhēng)議，實(shí)際購(gòu)房人可通過(guò) “承擔(dān)全部稅費(fèi)、補(bǔ)繳墊付費(fèi)用” 等方式消除障礙，法院通常會(huì)支持繼續(xù)履行合同。出名人以 “稅費(fèi)過(guò)高” 主張不公平的，需舉證證明存在顯失公平的法定情形，否則難以得到支持。

借名買房雖能解決 “購(gòu)房資格” 問(wèn)題，但風(fēng)險(xiǎn)較高，建議優(yōu)先選擇符合政策的購(gòu)房方式。若已發(fā)生糾紛，應(yīng)及時(shí)固定證據(jù)，通過(guò)法律途徑主張權(quán)利，避免因證據(jù)不足或超過(guò)訴訟時(shí)效喪失勝訴權(quán)。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

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