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在房地產(chǎn)交易中，限價商品房因帶有社會保障屬性，其轉(zhuǎn)讓受到嚴格政策限制。近日，北京大興法院審理了一起因限價房轉(zhuǎn)售引發(fā)的糾紛，賣方起訴主張合同無效要求騰房，買方反訴索賠百萬損失，最終法院的判決給類似交易敲響了警鐘。

一、案情梳理：一場持續(xù) 12 年的限價房交易糾紛

（一）核心交易背景

2011 年 10 月 25 日，李偉與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同（限價商品住房）》，以 414139 元的價格購買位于北京市大興區(qū)某小區(qū)的A1 號房屋（原案涉房屋），合同明確約定 “買受人購買該限價房不滿 5 年不得轉(zhuǎn)讓，特殊情況需由政府回購”。

同日，李偉與張濤、王麗（二人系夫妻）簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，將 A1 號房屋以 484139 元的價格轉(zhuǎn)售給二人，合同約定 “李偉取得房產(chǎn)證后 10 日內(nèi)，協(xié)助辦理過戶手續(xù)”，并注明房屋性質(zhì)為 “其他房屋”。

（二）合同履行過程

付款與入?。汉贤炗喓?，張濤、王麗向李偉支付了 484139 元購房款，還代李偉繳納了面積補差款 1075 元、有線電視安裝費 300 元、公共維修基金 13914 元、產(chǎn)權(quán)辦證費 500 元，李偉出具了相應(yīng)收條。

實際占有：2012 年 1 月，李偉將 A1 號房屋交付給張濤、王麗，二人隨即入住并裝修，此后連續(xù)居住 12 年。

矛盾爆發(fā)：多年后 A1 號房屋具備辦證條件，但李偉始終未辦理房產(chǎn)證，也拒絕協(xié)助過戶。2023 年，李偉突然起訴，主張自己才知曉房屋是限價房，認為合同無效，要求張濤、王麗騰退房屋。

（三）雙方訴求對抗

1. 李偉（本訴原告）的訴訟請求

確認 2011 年 10 月 25 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；

判令張濤、王麗騰退并交付 A1 號房屋。

事實理由：案涉房屋是限價房，政策禁止直接轉(zhuǎn)讓；自己出售后無穩(wěn)定住房。

2. 張濤、王麗（反訴原告）的反訴請求

解除雙方簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》（后當庭變更為 “按合同無效處理”）；

要求李偉返還購房款 484139 元及各項代繳費（面積補差款、安裝費等共 15789 元）；

賠償裝修損失 30000 元、房屋漲價信賴利益損失 1570000 元（雙方確認現(xiàn)房價 205 萬元）；

主張騰退前有權(quán)繼續(xù)居住，且李偉承擔(dān)訴訟費、評估費等。

事實理由：李偉拒不辦證過戶，過錯在先；因信賴合同有效，己方遭受多項損失。

3. 雙方抗辯焦點

李偉辯稱：合同因違背公序良俗無效；同意返還購房款和維修基金，但安裝費、辦證費非必要費用；不認可裝修及信賴利益損失，認為買方自身有過錯。

張濤、王麗辯稱：合同中 “占有使用” 部分已履行，“所有權(quán)轉(zhuǎn)讓” 部分未生效；限價房政策非法律，且規(guī)定 “5 年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”，本案不應(yīng)直接認定無效；己方僅有此一處住房，李偉不能因違約獲利。

二、案件分析：法律視角下的核心爭議點

（一）合同效力認定：限價房轉(zhuǎn)售合同是否無效？

根據(jù)《北京市限價商品住房管理辦法》，限價房是面向中低收入家庭的保障性住房，其購買需經(jīng)資格審核，且 5 年內(nèi)不得上市轉(zhuǎn)讓，核心目的是保障住房困難群體的基本需求，維護社會公共利益。

本案中，李偉在與甲公司簽訂《限價房預(yù)售合同》的當天，就將房屋轉(zhuǎn)售給張濤、王麗，且合同中刻意將房屋性質(zhì)標注為 “其他房屋”，未如實披露限價房屬性。從法律層面看，該行為違反了保障性住房的政策規(guī)定，破壞了限價房的保障功能，屬于《合同法》第五十二條（現(xiàn)《民法典》第一百五十三條）中 “損害社會公共利益” 的情形，因此法院認定合同無效。

需要特別說明的是，李偉主張 “簽訂合同時不知房屋是限價房” 的抗辯不能成立。其與甲公司簽訂的合同封面及內(nèi)容多處載明 “限價商品住房”，且明確約定 “5 年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓”，作為完全民事行為能力人，理應(yīng)知曉合同內(nèi)容，該抗辯屬于 “自身過失不免除責(zé)任” 的情形。

（二）責(zé)任劃分：合同無效的過錯比例如何確定？

合同無效后，過錯方應(yīng)根據(jù)過錯程度賠償對方損失。本案中，雙方均存在過錯，但責(zé)任大小不同：

李偉承擔(dān)主要責(zé)任（70%-80%）：作為限價房的買受人，其在明知（或應(yīng)知）房屋屬性的情況下，當天即轉(zhuǎn)售牟利，且后續(xù)拒不辦理房產(chǎn)證，直接導(dǎo)致合同無法履行，是引發(fā)糾紛的根本原因。

張濤、王麗承擔(dān)次要責(zé)任（20%-30%）：作為購房人，在購買房屋時未核實房屋的真實性質(zhì)（如查看預(yù)售合同、查詢房屋備案信息），對 “低價購買保障性住房” 的風(fēng)險預(yù)判不足，屬于 “未盡到審慎注意義務(wù)”，因此需承擔(dān)部分過錯。

（三）損失賠償范圍：哪些損失應(yīng)支持？

根據(jù)《合同法》第五十八條（現(xiàn)《民法典》第一百五十七條），合同無效后，“因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當折價補償。有過錯的一方應(yīng)當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任?！?/p>

應(yīng)支持的返還與賠償：

購房款及必要代繳費：李偉同意返還的購房款 484139 元、面積補差款 1075 元、公共維修基金 13914 元，以及法院認定的有線電視安裝費 300 元、產(chǎn)權(quán)辦證費 500 元（有收條證明，且屬于實際支出），均應(yīng)全額返還。

信賴利益損失：房屋現(xiàn)價 205 萬元與原購價 484139 元的差額（約 156.6 萬元），是因合同無效導(dǎo)致的直接信賴損失。法院結(jié)合雙方過錯、買方已居住 12 年的情況，酌情支持 90 萬元，符合 “過錯與損失匹配” 原則。

裝修損失：買方確實對房屋進行了裝修，雖使用 12 年存在折舊，但法院酌情支持 2 萬元，既考慮了實際支出，也兼顧了折舊因素。

三、裁判結(jié)果

確認李偉與張濤、王麗于 2011 年 10 月 25 日簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》無效；

張濤、王麗于判決生效后 30 日內(nèi)，將 A1 號房屋騰退給李偉；

李偉于判決生效后 10 日內(nèi)，返還張濤、王麗購房款 484139 元、面積補差款 1075 元、有線電視安裝費 300 元、公共維修基金 13914 元、產(chǎn)權(quán)辦證費 500 元（合計 499998 元）；

李偉于判決生效后 10 日內(nèi)，賠償張濤、王麗信賴利益損失 900000 元、裝修損失 20000 元（合計 920000 元）；

四、案件啟示：限價房交易需警惕三大風(fēng)險

（一）對出賣人的啟示：切勿 “鉆政策空子”，違約獲利不可行

限價房的保障屬性不可忽視，購買后應(yīng)遵守 “5 年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓” 的規(guī)定，即使?jié)M 5 年轉(zhuǎn)讓，也需向政府繳納土地收益等價款，擅自轉(zhuǎn)售必然導(dǎo)致合同無效；

不要以 “不知房屋屬性” 為由抗辯，簽訂合同時應(yīng)仔細閱讀條款，自身過失不能免除責(zé)任；

合同無效后，出賣人需返還購房款并賠償損失，看似 “收回房屋”，實則可能承擔(dān)百萬賠償，最終得不償失。

（二）對買受人的啟示：購房前務(wù)必核實房屋性質(zhì)，規(guī)避 “低價陷阱”

購買二手房時，需通過不動產(chǎn)登記中心查詢房屋的真實屬性（是否為限價房、經(jīng)濟適用房等保障性住房），查看出賣人與開發(fā)商簽訂的原始合同，確認是否存在轉(zhuǎn)讓限制；

不要輕信 “低價購房、后續(xù)過戶” 的承諾，保障性住房的交易限制具有強制性，即使簽訂合同，也可能因政策問題無法履行；

如已支付款項并入住，應(yīng)保留好付款憑證、裝修合同、繳費單據(jù)等證據(jù)，以便在糾紛中主張損失賠償。

（三）對行業(yè)的啟示：中介機構(gòu)需履行審核義務(wù)，避免參與違規(guī)交易

房地產(chǎn)中介在促成交易時，應(yīng)核實房屋的性質(zhì)及轉(zhuǎn)讓條件，向買賣雙方明確告知保障性住房的政策限制，不得為了促成交易而隱瞞關(guān)鍵信息，否則可能承擔(dān)連帶賠償責(zé)任。

總之，限價房交易涉及公共利益與個人權(quán)益的平衡，任何一方試圖突破政策限制的行為，最終都將承擔(dān)法律后果。本案的判決既維護了保障性住房的政策嚴肅性，也兼顧了買方的合理損失，為類似案件提供了清晰的裁判指引。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

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