“羊毛出在羊身上，房租已經(jīng)開(kāi)始漲了?！?/p>

“還在合同期內(nèi)，房東就因?yàn)檎鞫惖氖乱竺吭聺q我兩百元租金?！?/p>

“今天房東給我打電話，說(shuō)下個(gè)月要漲房租了，從1800元漲到2000元?！?/p>

近期，一個(gè)新詞“房東稅”突然沖上社交媒體熱搜，引發(fā)熱議的同時(shí)，不少網(wǎng)友反饋部分房東、中介正試圖借著這一契機(jī)追漲房租。

由此而來(lái)，坊間一度有訛傳“房東稅”征繳比例高達(dá)20%～30%。為此，多地稅務(wù)部門(mén)下場(chǎng)辟謠稱(chēng)未新增稅種，呼吁公眾別被謠言“帶節(jié)奏”。

那么什么是“房東稅”？是不是偽概念？房租到底會(huì)不會(huì)漲？

北京朝陽(yáng)大悅城，路邊的房屋出租廣告。圖/視覺(jué)中國(guó)

以訛傳訛的“房東稅”

傳言中的“房東稅”正在成為房東們調(diào)漲房租的由頭。

近期，因舊租約到期,正在尋找新房源的小張告訴中國(guó)新聞周刊，原房東在換租談判時(shí)以包括“房東稅”在內(nèi)的一系列理由提出漲房租，“月租金上漲兩百多元，折算下來(lái)就是10%”。

這在小張看來(lái)并不合理，盡管對(duì)方作出一定幅度的讓步，但換租最終因漲租問(wèn)題沒(méi)能談攏。尋找新房的過(guò)程中，小張?jiān)谂c房東們談價(jià)格時(shí)，也有人以繳稅為由回絕租客砍價(jià)。

“借稅漲租”的源頭是將于9月15日起施行的《住房租賃條例》，其中的第八條、第二十七條、第三十條、第四十一條中對(duì)住房租賃合同備案作出明確的規(guī)范。

這些條款內(nèi)容概括如下：

出租人應(yīng)當(dāng)將住房租賃合同備案，出租人未辦理住房租賃合同備案的，承租人可以辦理備案。通過(guò)住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂住房租賃合同的，由住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)辦理住房租賃合同備案。

條例同時(shí)提到，縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)開(kāi)展合同備案、租賃住房信息管理、統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)等管理與服務(wù)，并與包括稅務(wù)在內(nèi)的多個(gè)部門(mén)建立信息共享機(jī)制。

此外，住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)未按照規(guī)定辦理住房租賃合同備案的，將被責(zé)令改正、給予警告，或處以罰款。

這一度被坊間傳為“‘房東稅’開(kāi)征”，其邏輯是《住房租賃條例》中的備案制度為“房東稅”的嚴(yán)格征繳提供了史無(wú)前例的信息監(jiān)測(cè)基礎(chǔ)，甚至有更離譜的說(shuō)法稱(chēng)“房東稅”的稅率高達(dá)“20%～30%”。

消息傳開(kāi)后，多地稅務(wù)部門(mén)緊急下場(chǎng)辟謠。成都稅務(wù)稱(chēng)，出租房屋相應(yīng)的稅費(fèi)政策是實(shí)施了數(shù)十年的規(guī)定，并未因條例出臺(tái)而調(diào)整，更沒(méi)有新增“房東稅”。廣西電視臺(tái)“廣西財(cái)經(jīng)”微信公眾號(hào)也刊文稱(chēng)，“房東稅來(lái)了”經(jīng)不起推敲，別被帶節(jié)奏。

房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)I(yè)律師、北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣接受中國(guó)新聞周刊采訪時(shí)表示，“房東稅”并非獨(dú)立稅種，更非新增稅種，而是指向出租人因租金收入產(chǎn)生的綜合稅費(fèi)，主要包括個(gè)人所得稅、增值稅、附加稅費(fèi)等。

“實(shí)踐中為簡(jiǎn)化征管，多地采用‘綜合稅率’，將上述稅種合并征收，稅率普遍在2.5%～4%之間。這些稅費(fèi)政策并非因《住房租賃條例》新增，而是已實(shí)施數(shù)十年的既定規(guī)則?！蓖跤癯冀忉尩?。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)也向中國(guó)新聞周刊分析指出，此次條例出臺(tái)，本身并不涉及稅費(fèi)政策的調(diào)整，亦無(wú)新增稅費(fèi)考慮。條例發(fā)布前后，有關(guān)稅費(fèi)政策保持不變，房東等無(wú)須多慮。

嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)，合同備案的目的不是征稅。合同納入備案，主要是為了規(guī)范租賃交易和確保合同有備可查。租客有了備案合同，也將更方便居住證辦理和提取公積金用于租房等事項(xiàng)。

稅費(fèi)不應(yīng)轉(zhuǎn)嫁給租客

事實(shí)上，此前的租房納稅在一定程度上處于缺乏監(jiān)管的“灰色地帶”。

中國(guó)新聞周刊走訪周邊房屋租賃市場(chǎng)時(shí)，一名中介人員介紹，由中介經(jīng)手的房屋一般分為兩種模式：一是托管模式，即中介機(jī)構(gòu)從房主手中接管房源將房子租給房客；二是中介模式，中介機(jī)構(gòu)在房主與租客之間牽線搭橋，由雙方自行建立租賃關(guān)系。

“在托管模式中，大型中介機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)都比較規(guī)范，不會(huì)在納稅問(wèn)題上做手腳，但在中介模式下，或不規(guī)范的小中介、房東出租房子時(shí)，納稅情況少有人知道，是不是還能依法納稅就不好說(shuō)了?！痹撝薪槿藛T表示。

而有多年租房經(jīng)驗(yàn)的小張則篤定認(rèn)為，現(xiàn)實(shí)情況是，房東們并不會(huì)主動(dòng)納稅，甚至拒絕為租客提供發(fā)票。如果遇到租客堅(jiān)持索要發(fā)票，一般要求租客“交上稅點(diǎn)的錢(qián)”才會(huì)為其開(kāi)具發(fā)票。

小張展示的一段早前的聊天記錄顯示，房東對(duì)其承諾，如果需要發(fā)票做個(gè)稅進(jìn)項(xiàng)抵扣，房東寧愿把抵扣的金額以現(xiàn)金的形式返點(diǎn)給小張，都不愿為其開(kāi)具正常的發(fā)票。

“他們（指房東）認(rèn)為這是合理避稅。有的房東年紀(jì)大收入低，甚至還有房貸，省點(diǎn)稅錢(qián)可以理解；但有的房東手握幾套十幾套房子，是地地道道的‘包租公’‘包租婆’，還在圖謀省這筆錢(qián)就不合適了?！毙堈f(shuō)。

王玉臣指出，租客反映的房東“避稅”情況既不合理也不合法，實(shí)際是違反稅法的逃稅行為。

首先，“讓租客承擔(dān)稅點(diǎn)”是轉(zhuǎn)嫁義務(wù)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，納稅義務(wù)人是房東（租金收入的取得者），租客無(wú)繳稅義務(wù)。房東要求租客支付“稅點(diǎn)”，本質(zhì)是將自身應(yīng)承擔(dān)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁給租客，屬于“不合理轉(zhuǎn)嫁成本”。

其次，房東勸阻租客進(jìn)行個(gè)稅進(jìn)項(xiàng)抵扣的可能涉嫌逃稅。租客申請(qǐng)個(gè)人所得稅專(zhuān)項(xiàng)附加扣除需提供備案合同，房東禁止租客抵扣，實(shí)際是害怕備案后租金收入被稅務(wù)部門(mén)掌握，從而逃避繳稅義務(wù)。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，個(gè)人取得租金收入必須申報(bào)納稅，未申報(bào)可能屬于“逃稅”。

巧立名目的漲租經(jīng)不起推敲

“在稅務(wù)部門(mén)辟謠的消息公布出來(lái)以后，基本上沒(méi)人再提‘房東稅’這回事了，但租金價(jià)格還是不好砍。圍繞這份文件（指《住房租賃條例》），他們能編各種各樣的理由，如合規(guī)房源減少、房屋檢修成本增加等等。”小張說(shuō)。

這種說(shuō)法在一些租房微信群里得到一定程度的驗(yàn)證，多位房東在聊天中透露，若條例實(shí)施將使出租成本增加，相關(guān)支出包括房屋重新裝修、家電重置、老小區(qū)翻新、拆除隔斷、增設(shè)消防設(shè)施等等。

王玉臣指出，《住房租賃條例》對(duì)于房屋出租標(biāo)準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)定均建立在保障房屋建筑、消防等安全標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上。根據(jù)相關(guān)規(guī)定，房東本身就有義務(wù)保障住房安全。

“因此，房東若以此為由漲價(jià)，缺乏法律依據(jù)?！蓖跤癯贾赋觥Ｈ糇馄谝训?，雙方無(wú)法協(xié)商一致，可以不再續(xù)簽租房合同；若租期未到，房東便因此漲價(jià)，租客可拒絕房東的要求；若房東強(qiáng)制租客搬離，將構(gòu)成違約，租客可提起相關(guān)訴訟，維護(hù)自己的合法權(quán)益。

不過(guò)現(xiàn)實(shí)情況中，房東漲房租往往不需要那么多理由。

前述中介人員表示，房屋換租時(shí)加價(jià)其實(shí)是房東們比較普遍的做法，并不一定與政策內(nèi)容有關(guān)。“現(xiàn)在本來(lái)就是租房旺季，熱門(mén)地段的房源空置率不高，他們（指房東）還是有點(diǎn)底氣的?！?/p>

需要指出的是，盡管目前尚處于租房旺季，現(xiàn)實(shí)中的租金水平變化與業(yè)者的感受仍存在明顯的“溫差”。

中指研究院7月統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)50個(gè)城市住宅平均租金為34.93元/平方米/月，環(huán)比下跌0.07%。盡管這一時(shí)期受高校畢業(yè)季影響，平均租金的跌幅有所收窄，但較去年同期仍下跌3.81%。

另?yè)?jù)該院發(fā)布的《2025年中租客大調(diào)查》調(diào)研報(bào)告，在短期租金承壓背景下，租戶群體掌握更多主動(dòng)權(quán)，63%的租客在租約到期后有換租意愿。換租原因中，與租金有關(guān)、占比較大的包括“市場(chǎng)租金下跌，租更合適的房子”“收入預(yù)期降低，租更便宜的房子”“現(xiàn)居住房屋租金上漲”。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，依照當(dāng)前的供需情況，如果出租方巧立名目、違背市場(chǎng)實(shí)際情況提高租金，反而容易導(dǎo)致租客流失，造成不必要的損失?！皾q也漲不了太多，租客一旦流失，房屋哪怕只空置一個(gè)月，漲的那點(diǎn)錢(qián)就都虧進(jìn)去了，得不償失?！?/p>

作者：張宇軒

編輯：余源