天津物業(yè)費(fèi)的問題，被推上風(fēng)口浪尖。

話題老生常談了，這次的引爆點(diǎn)在于：

>>物業(yè)費(fèi)指導(dǎo)價公布，最高1.44元。

這個標(biāo)準(zhǔn)2009年就已執(zhí)行，只是又被放在太陽下，激起千層浪。

很多市民反映：“我家小區(qū)物業(yè)費(fèi)3塊多，明顯高于指導(dǎo)價，是不是違規(guī)了？”

需要解釋下條例中的物業(yè)指導(dǎo)價。

2015年7月發(fā)布的《天津市普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》中，規(guī)定物業(yè)費(fèi)由“基本服務(wù)費(fèi)”和“機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)”兩部分組成。

“最高1.44元/平米/月”是指“基本服務(wù)費(fèi)”，僅為物業(yè)費(fèi)的一部分，而且特指普通住宅，不包括高端住宅。

問題出在“機(jī)電設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)”，沒有指導(dǎo)價，說不清道不明。

>>市發(fā)改委表示計(jì)劃適時對相關(guān)政策文件進(jìn)行修訂和完善。

這代表天津的物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，可能要調(diào)整了。

說到調(diào)整，大家第一反應(yīng)是：降物業(yè)費(fèi)。

心情可以理解，但理性來說，2009年訂的標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)在實(shí)際成本已嚴(yán)重脫節(jié)。

在物業(yè)運(yùn)營成本中，人力成本占50-65%。

15年前保安工資也就2000元，現(xiàn)在想雇個小伙子至少5000元。

1000戶的社區(qū)，每年能源費(fèi)就得40萬左右（照明、電梯、泵等設(shè)備用電）。

現(xiàn)在新房都標(biāo)配會所、酒店大堂、下沉庭院，維護(hù)成本更高，未來運(yùn)營也捏把汗。

一定要有清醒的認(rèn)知：

物業(yè)費(fèi)根本覆蓋不了會所的運(yùn)營成本，部分功能單獨(dú)收費(fèi)是必然。

上海已有豪宅在合同中明確，會所要對外運(yùn)營。

因此，要想社區(qū)維護(hù)的好，支出成本就越來越高，物業(yè)費(fèi)一定是上漲的趨勢。

電視機(jī)在降價，但電費(fèi)不會降。

天津這次修訂文件，大概率是分等級調(diào)整價格，有降低的、有調(diào)高的，不會一刀切直接降價。

畢竟物業(yè)公司屬于市場化企業(yè)，不得不考慮到企業(yè)的生存。

確實(shí)，全國正刮起一股“降物業(yè)費(fèi)之風(fēng)”。

武漢、青島、重慶等100多個社區(qū)都下調(diào)了物業(yè)費(fèi)，降幅普遍在10-35%，甚者柳州某樓盤推出“0物業(yè)費(fèi)”。

但后果也隨之暴露，服務(wù)降格、人員減配……

杭州的樂虹灣，物業(yè)費(fèi)打七折，業(yè)主反映自此在社區(qū)中很少看到管理員，休閑座區(qū)的遮陽傘也沒人收放……

也有業(yè)主拒絕降低物業(yè)費(fèi)。

杭州錢江新城的金基曉廬，業(yè)委會曾提議將物業(yè)費(fèi)從3.2元降至2.7元，卻遭到400多名業(yè)主反對，擔(dān)心降價后物業(yè)公司會降低服務(wù)質(zhì)量，影響生活和房價。

沒有免費(fèi)的午餐。

事分兩面，物業(yè)公司本身也不是沒問題。

業(yè)主對物業(yè)的投訴主要圍繞這幾方面：

? 物業(yè)費(fèi)太貴

天津10年以內(nèi)的小區(qū)，基本3-4元/平米。

市區(qū)新盤很少有低于3.5元/平米的，環(huán)城有的剛需盤竟然也3.8元/平米。

高端盤的物業(yè)費(fèi)都得5元/平米以上，天空之鏡、體北金茂府、雅頌臺……

豪宅物業(yè)費(fèi)更高，美墅金島8.5元/平米，霞光道五號、復(fù)康路十一號等，都在7元/平米以上。

天津普宅物業(yè)費(fèi)限價4元/平米/月；高端盤限價6元/平米/月；豪宅可單獨(dú)申請價格突破。

對比其它城市，天津的物業(yè)費(fèi)確實(shí)不低。

僅次于北上廣深杭，“領(lǐng)跑二線”，碾壓南京、武漢、成都……

2025年6月城市物業(yè)服務(wù)均價（元/平米/月）

杭州錢江新城，妥妥富人區(qū)的豪宅，物業(yè)費(fèi)也就3元/平米左右。

物業(yè)公司定價時，要考慮三點(diǎn)客觀事實(shí)：

第一，價格鎖死。

想漲物業(yè)費(fèi)難于登天，隨著物價上漲，十幾年后怎么運(yùn)營？

所以初期定價時，都會留出“富余量”。

第二，收繳率不足。

達(dá)到80%的收繳率，物業(yè)公司才能有利潤，天津平均還不足50%。

物業(yè)費(fèi)其實(shí)已經(jīng)將不繳費(fèi)份額的背進(jìn)去了。

第三，提前預(yù)留工資上漲的成本。

? 服務(wù)水平配不上

“這么貴的物業(yè)費(fèi)也就給做做衛(wèi)生，電梯三天兩頭壞、花草不養(yǎng)護(hù)、地下車庫氣味難聞……搞的都是形式主義的活動，根本沒必要……”

低質(zhì)量服務(wù)與高昂物業(yè)費(fèi)之間矛盾很大。

? 服務(wù)細(xì)則不清晰

“不了解物業(yè)費(fèi)都花在哪，修電梯、換設(shè)備，還得讓業(yè)主再掏錢……小區(qū)廣告收益應(yīng)該歸業(yè)主所有，但也沒有明細(xì)……”

由于物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和范圍不清晰，業(yè)主只能寄希望于降物業(yè)費(fèi)。

? 房屋空置能否減免物業(yè)費(fèi)？

官方回復(fù)，天津空置商品房物業(yè)費(fèi)的繳納，無減免政策。

多個城市已試水空置房物業(yè)費(fèi)打折。

青島，連續(xù)空置6個月以上，按60%繳納；

蘭州，連續(xù)空置6個月以上，減半；

長沙，對空置房施行階梯式優(yōu)惠……

天津是否有望跟進(jìn)？

物業(yè)費(fèi)的問題早已是“頑疾”，今年尤其激烈。為啥呢？

? 以前房價漲，業(yè)主對物業(yè)寬容，甚至不關(guān)注。

現(xiàn)在房價持續(xù)跌，特別是二手房超跌嚴(yán)重，家庭資產(chǎn)縮水。

但物業(yè)費(fèi)不降，業(yè)主對服務(wù)要求自然提高，人之常情。

? 以前很多人買房投資，根本不住；現(xiàn)在自住時代，一看產(chǎn)品、二看服務(wù)。

物業(yè)不再是邊角料，變?yōu)楸辉u判的主角。

? 為了房產(chǎn)保值，物業(yè)優(yōu)劣影響二手房價格。

最典型的，萬科東第、融僑觀瀾在同一板塊，房齡、產(chǎn)品差不多。

但房價能差20%，就差在物業(yè)水平上。

二手房在產(chǎn)品上，已被新房甩出一個銀河系。

如果維護(hù)再跟不上，無異于往業(yè)主心上又插一把7米大刀……

大多數(shù)業(yè)主并非一味追求低價，只是希望獲得“質(zhì)價相符”的服務(wù)。

都不想出現(xiàn)“破窗效應(yīng)”，也清楚物業(yè)對于房子保值很重要。

在此，我們也呼吁——

物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)明確分檔，物業(yè)服務(wù)明細(xì)公開透明。

比如，有物業(yè)公司提出“訂單式服務(wù)”：提供508項(xiàng)服務(wù)清單，其中158項(xiàng)為基礎(chǔ)必選，另外350項(xiàng)可由業(yè)主選擇，再依服務(wù)核算物業(yè)費(fèi)。

眼下都在卷大門、會所、園林，下一步卷什么？

或許是——交付后的服務(wù)場景能否如約兌現(xiàn)！

自住為主的樓市，物業(yè)公司也該卷服務(wù)質(zhì)量了。