北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我十年前因為要落戶成都所以買了套房，地段不太好所以沒怎么升值。之后這些年我一直在北京工作，已婚，孩子五歲，現(xiàn)在頭疼的是北京戶口估計還得至少七八年呢，只能說是在孩子中考前辦下來應(yīng)該沒問題。所以我們一直在猶豫是否買房，尤其是是否買學(xué)區(qū)房，想請教您的看法。

主要是我們現(xiàn)在的資金不多，即便賣掉成都的也勉強能湊到150萬。而成都還不太想賣，畢竟是個最后的退路。

A：

1、成都的這套房價值多少錢？或者說如果不賣掉這套的話，手中資金多少？如果百萬左右，且能支撐上萬的月供，那我建議在近郊買，既能自住，也增加了職住分，對落戶有幫助。

2、不過成都現(xiàn)在均價也小2萬呢吧，就算您家這套房沒怎么升值，那至少也得單價上萬，一套房大幾十萬得有了吧？那如果不賣房，手中現(xiàn)金也就幾十萬，在北京買不買的就看是否愿意增加職住分了，居住的話估計既比較遠(yuǎn)，面積也不會多大。

3、買學(xué)區(qū)房是不太建議的。以150萬的首付，在東西?？隙ㄙI到的都是占坑兒房，溢價高，居住的性價比低。而且既然是非京籍，孩子也很難進入對口校，概率很低，只能是以得到東西海的學(xué)位為主了，學(xué)區(qū)房也就意義不大了。

買在朝陽區(qū)倒是能提高進入對口校的概率，但這總價的學(xué)區(qū)房溢價也不低，跟東西海的平均值差不多，看自己是否能接受了。

4、總之我的看法是，首先買東西海的學(xué)區(qū)房意義不大，花了同等的學(xué)區(qū)溢價，但卻得不到和京籍同等的待遇。買在朝陽好一些，但溢價也不低，居住的性價比不高。

至于是否賣掉成都的則看是否能找到適合居住的房源+是否愿意增加職住分了。而如果不愿賣掉成都房子，那就只看是否增加職住分了。我沒有明確的建議，只能列出這些情況，看自己的選擇了。

僅供參考。

二

Q:

請問，請以您開發(fā)商的身份實話實說，業(yè)委會有沒有可能串通物業(yè)，紅臉白臉的演戲，共同拿捏業(yè)主？

因為我發(fā)現(xiàn)，我們小區(qū)的業(yè)委會等人雖然表面上代表了業(yè)主的公共利益，對開發(fā)商也管理的很嚴(yán)格，斗爭的很激烈，但總有一種表演的感覺。而且他們要求物業(yè)干的那些事，本來就是物業(yè)應(yīng)該干的，或者是根本無法干成的，是故意留出空間來讓業(yè)委會發(fā)揮的。

比如業(yè)委會成員經(jīng)常檢查衛(wèi)生，一天能在群里發(fā)無數(shù)條消息，但這些本來就是物業(yè)的正常保潔工作啊，你檢不檢查他們都會干。還有很奇怪的是，無論什么設(shè)施壞了，物業(yè)從不主動維修，而是必須等到業(yè)委會的人在群里下指令才去。那我就奇怪了，物業(yè)都是瞎子嗎？非得把這功勞留給業(yè)委會，也太有儀式感了吧？

還有上次電梯維修的問題，物業(yè)報價7萬多，業(yè)委會看上去據(jù)理力爭，代表大家和物業(yè)反復(fù)談判，七八次才把價格降到了3萬多。但我總感覺不對，這不是應(yīng)該電梯公司報價的嗎？物業(yè)為什么越俎代庖？而且問題是，差距這么大，物業(yè)怎么敢提出方案的？這些都是有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的，用的著談判七八次嗎？總之他們給我一種欲蓋彌彰的感覺，表演成分也太用力過猛了。

還有地下車庫的收費標(biāo)準(zhǔn)問題，物業(yè)開價700一個月，這簡直就是開玩笑，根本就不可能有業(yè)主同意。又是業(yè)委會反復(fù)的拉鋸，最后定為240。但在我看來，240仍然是高，旁邊小區(qū)才180。但既然是從700砍下來的，業(yè)主們也就都不好說什么了。但不光是我，很多人都覺得這事蹊蹺，感覺有串標(biāo)的嫌疑。

尤其最近業(yè)委會成員有些肆無忌憚了，幾乎成了小區(qū)的太上皇，在業(yè)主群里動不動就打壓不同意見，誰敢忤逆他們就群起而攻之，他們隱隱然已經(jīng)有物業(yè)的代言人或上級領(lǐng)導(dǎo)的意思了。

所以我懷疑業(yè)委會已經(jīng)發(fā)展成了惡龍，甚至他們很可能從一開始就是惡龍，是跟開發(fā)商物業(yè)串通好之后才上崗的。而業(yè)委會理論上說歸業(yè)主監(jiān)督，但實際上根本沒人能監(jiān)督他們，他們才是小區(qū)的無冕之王。

A：

1、您的懷疑只能是懷疑，有證據(jù)嗎？如果沒有證據(jù)，那我代表開發(fā)商的物業(yè)說一句：您的懷疑很有道理，但是P用都沒有。

2、其他的不多說，免的讓您覺得社會太陰暗。我?guī)筒簧厦Α?/p>

三

Q:

請問，我老家山東泰安的，我按您的公式算了一下我們這學(xué)區(qū)房的溢價，比例竟然比北京還高，達到了40%以上，小戶型的50%，這都不合理了吧？所以我想讓您幫忙看看，我計算的對不對？錯哪了？如果我沒算錯，那為什么會這么高？

A：

1、我只是略懂北京的房子，對外地的都不熟。但這個計算溢價的方法是全國都通用的，甚至說只要是“租購不完全同權(quán)”的地區(qū)，這個方法都通用。除非是租房也能享受同等的入學(xué)待遇，那這計算方法才失效。

2、學(xué)區(qū)溢價高達50%，這談不上合理不合理，反正也不是必須品，那就看自己是否接受了。或者說萬物存在既合理，未必是合乎情理，而是說背后自然有其邏輯。

3、為什么這么高？商品價格是由供需關(guān)系決定的，在優(yōu)質(zhì)資源數(shù)量少+需求家庭多的情況下，溢價自然越搶越高唄。

在大部分中小城市，優(yōu)質(zhì)學(xué)校的資源都比北京少的多，戶均下來更少，這本身就更容易加劇競爭。再加上這些城市的房價遠(yuǎn)低于北京，也就是基數(shù)低，那能掏錢參與競爭的賣家就多，也就更容易抬高溢價。這就跟股市似的，低價股更容易被爆炒升值，茅臺則難度更大。

4、當(dāng)然這只是我瞎猜的，具體是不是這種情況我不知道。每座城市都有自己的特點，我說的只是一部分共性而已。

僅供參考。

四

Q:

請問，我之前咨詢過您，就是大興別墅的，但還是決定買，只是為了改善自住。但是沒想好是買獨棟還是疊墅，想聽聽您的看法，未來這兩種房哪個更好賣？獨棟會不會因為土地稀缺而更加保值?。?/p>

A：

1、理論上是獨棟的因為土地而更保值，但現(xiàn)實中沒出現(xiàn)這種情況。因為咱們的土地國有，甭管多少年使用權(quán)，誰心里都沒太拿土地的本質(zhì)當(dāng)回事兒，反而更重視的是配套，也就是地段兒價值。之所以出現(xiàn)市區(qū)老破小比郊區(qū)大別墅更保值好的現(xiàn)象，就因為咱們不是太重視土地。

2、再一點，就算土地是自己的又能怎樣呢？真的能報個翻建計劃就隨便蓋嗎？不可能的，連農(nóng)村宅基地都不讓，何況國有建設(shè)用地呢。確實有很多別墅區(qū)違規(guī)翻建或擴建了，但畢竟是違規(guī)，賣的時候就沒法兒賣了，因為違建都有登記，出手時會被禁止交易。

所以理論上是擁有土地越多的房子價值越高保值越好，但現(xiàn)實中都差不多甚至還更弱，土地價值體現(xiàn)不出來。

3、所以在我看來甭糾結(jié)哪種房子更好賣了，關(guān)鍵還是看出手時的掛牌價吧，便宜的才更好賣。人們買的未必是便宜，但所有人都是想占便宜的，只要掛牌價明顯低于平均市場價就都不難賣。

僅供參考。

五

Q:

請問，聽您的建議，想找性價比高的房子，但是在通州和房山都難度挺大，租金收益率竟然真的低于朝陽和豐臺，很失望。但是中介也勸說近郊的房子以投資為主，因為潛力大。我現(xiàn)在有些不知道怎么辦了，想請您幫我分析一下。

A：

1、您的預(yù)算還是上次說的120萬首付+1萬月供是吧？那在市區(qū)就是只能買到小戶型，郊區(qū)才能面積大些的啊。

另外郊區(qū)房子的租金收益大多略低于市區(qū)，否則誰還大老遠(yuǎn)的去郊區(qū)租房啊？但這不算劣勢，只能說是郊區(qū)的特點而已。或者說是郊區(qū)出租房的無奈，是市場規(guī)律造成的，沒辦法。

2、中介說郊區(qū)房子的潛力大，我只能說部分板塊或小區(qū)有可能吧。但到目前為止，郊區(qū)大部分小區(qū)也只是跟上大盤而已，能超出的小區(qū)并不多。

這就跟上學(xué)時的普班+實驗班似的，普班里確實有成績進步大的，因為起點低，理論上的提升空間大。但現(xiàn)實中這種情況不是太多，屬于小概率事件，強者恒強才是大多數(shù)情況。

3、我好像沒什么可分析的，就是這現(xiàn)狀。我上次也說了，按照您的要求，市區(qū)是沒這種大兩居或小三居的，只能去郊區(qū)。而房子是用來住的，郊區(qū)房子更是自住為主，其他方面的期望值別太高。

僅供參考。

關(guān)注“章哥說買房”公共號，有房產(chǎn)相關(guān)問題可以向我提問。