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農(nóng)村宅基地上的宅院歷經(jīng)兩次買賣，面臨拆遷時原房主主張分割 50% 拆遷款（591 萬元），能否得到支持？近日，北京市大興區(qū)人民法院審理一起農(nóng)村房屋買賣合同糾紛，明確 “非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員間的宅基地房屋買賣均無效”，且原房主非最后一手買受人，無權(quán)分割拆遷利益，為農(nóng)村宅基地交易糾紛提供關(guān)鍵裁判指引。

一、案情梳理

（一）本訴：原房主主張合同無效并分割拆遷款

原告陳宇向法院提出訴訟請求：

確認(rèn)陳宇與被告周明簽訂的《買賣協(xié)議》無效；

確認(rèn)周明與被告趙磊簽訂的《房屋買賣合同》無效；

判令周明、趙磊、趙晴（趙磊之女）、王浩（趙磊之夫）向陳宇支付北京市大興區(qū)黃村鎮(zhèn)w村 10 號宅院（下稱涉案宅院）搬遷總補償款 1182.353 萬元的 50%，即 591.1765 萬元；

訴訟費由四被告承擔(dān)。

陳宇訴稱，2006 年其以 14 萬元從宋鵬（w村村民）處購買涉案宅院，后翻建房屋（花費 120 萬元），將宅院擴(kuò)建至 567.3 平方米（房屋面積 430 平方米）。2018 年 5 月 18 日，以 450 萬元將宅院賣給周明，約定 2019 年 1 月 15 日付清尾款并交付宅院。周明僅支付 381.7 萬元（尚欠 68.3 萬元），且未告知陳宇，于 2021 年 4 月 2 日與趙磊簽訂《房屋買賣合同》，以 1000 萬元出售涉案宅院，無實際轉(zhuǎn)賬憑證（僅案外人胡建軍轉(zhuǎn)賬 283 萬元，其中 60 萬元備注 “借款”），屬惡意串通。2024 年涉案宅院因城中村改造搬遷，趙磊家庭已領(lǐng)取 60% 補償款（614.5254 萬元）及兩套回遷房（224 平方米），總獲利超 1246 萬元，故主張分割 50% 拆遷款。

（二）被告答辯：認(rèn)可合同無效，拒絕分割拆遷款

被告周明、趙磊、趙晴、王浩辯稱：

認(rèn)可兩份合同均無效（非本村成員買賣宅基地房屋違反法律規(guī)定）；

趙晴、王浩未實際獲得拆遷利益（補償款及回遷房均登記在趙磊名下），不應(yīng)承擔(dān)付款義務(wù)；

陳宇非w村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其 2006 年購買宅院的合同亦屬無效，無權(quán)主張拆遷利益；

周明與趙磊的交易雖無直接轉(zhuǎn)賬，但案外人付款系委托支付，且陳宇多次起訴周明索要房款時，均未提及 “宅院已出售”，反認(rèn)可周明實際使用宅院，不存在惡意串通。

（三）法院查明核心事實

當(dāng)事人身份：陳宇、周明、趙磊、趙晴、王浩均非w村集體經(jīng)濟(jì)組織成員；

宅院交易過程：

2006 年，陳宇以 14 萬元從宋鵬處購買涉案宅院，簽訂《房屋買賣協(xié)議書》，并與前辛莊經(jīng)濟(jì)合作社簽訂《宅基地使用合同書》（使用期 2006-2026 年）；

2018 年 5 月 18 日，陳宇與周明簽訂《買賣協(xié)議》，約定宅院總價 450 萬元，周明累計支付 403.7 萬元（陳宇主張扣減 22 萬元，實際收款 381.7 萬元），2019 年 1 月 15 日交付宅院；

2021 年 4 月 2 日，周明與趙磊簽訂《房屋買賣合同》，約定宅院總價 1000 萬元，案外人胡建軍向周明轉(zhuǎn)賬 283 萬元（含 60 萬元 “借款”）；

拆遷補償情況：

2024-2025 年，涉案宅院搬遷，甲公司為實施主體，趙磊為被搬遷人，獲總補償款 908.8446 萬元（含一次性指標(biāo)補償 626.48 萬元），選購兩套回遷房（224 平方米，購房款 158.144 萬元），已領(lǐng)取 60% 補償款 614.5254 萬元；趙晴獲補償款 273.5084 萬元，全部轉(zhuǎn)移至趙磊名下；

周明曾領(lǐng)取周轉(zhuǎn)費 10 萬元，后協(xié)商從趙磊補償款中扣除；

房屋建造情況：各方認(rèn)可涉案宅院拆遷時的房屋均由陳宇翻建，周明主張 “買房后裝修” 未舉證，陳宇主張周明、趙磊未翻建或裝修。

二、案件分析

（一）爭議焦點

兩份房屋買賣合同是否無效；

陳宇是否有權(quán)分割涉案宅院的拆遷利益。

（二）法律適用與勝訴關(guān)鍵

兩份合同均因 “違反法律強制性規(guī)定” 無效

根據(jù)《民法典》第一百四十三條，民事法律行為需 “不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”。農(nóng)村宅基地屬于村集體所有，僅本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有使用權(quán)，非本村成員購買宅基地上房屋，會導(dǎo)致宅基地使用權(quán)非法流轉(zhuǎn)，違反《土地管理法》相關(guān)規(guī)定。本案中，陳宇與周明、周明與趙磊均非w村成員，兩份買賣合同均違反法律強制性規(guī)定，故法院確認(rèn)合同無效，與被告答辯意見一致。

陳宇無權(quán)分割拆遷利益，核心依據(jù)有二

非本村成員，無宅基地使用權(quán)基礎(chǔ)：陳宇雖 2006 年購買宅院并翻建，但因其非本村成員，初始購買行為本身不具備合法性，未取得涉案宅院的合法使用權(quán)。根據(jù) “誰合法占有使用，誰享有拆遷利益” 的原則，陳宇已將宅院出售給周明，周明又轉(zhuǎn)售給趙磊，趙磊作為最后一手買受人，實際控制宅院并參與拆遷，陳宇與涉案宅院已無法律上的利害關(guān)系；

非最后一手買受人，無主張拆遷利益的主體資格：農(nóng)村宅院連環(huán)買賣中，拆遷利益通常歸最后一手實際占有使用的買受人（需無其他違法情形）。陳宇作為第一手出賣人，在將宅院交付周明后，已喪失對宅院的占有使用權(quán)，且未舉證證明其與拆遷利益存在直接關(guān)聯(lián)（如翻建貢獻(xiàn)可另行主張，但本案未涉及），故無權(quán)要求分割拆遷款。被告主張 “陳宇非本村成員，無權(quán)主張拆遷利益”，完全符合法律規(guī)定及司法實踐。

趙晴、王浩無需承擔(dān)責(zé)任

拆遷檔案明確顯示，補償款及回遷房均登記在趙磊名下，趙晴、王浩未實際獲得利益，根據(jù) “權(quán)利義務(wù)對等” 原則，二人無需承擔(dān)付款義務(wù)，法院對陳宇要求二人賠償?shù)脑V求不予支持。

三、裁判結(jié)果

確認(rèn)原告陳宇與被告周明簽訂的《買賣協(xié)議》無效；

確認(rèn)被告周明與被告趙磊簽訂的《房屋買賣合同》無效；

駁回原告陳宇的其他訴訟請求（即駁回 “支付 591.1765 萬元拆遷款” 的訴求）；

保全費 5000 元由原告陳宇承擔(dān)（因訴求未獲支持）。

四、案件啟示

（一）購買農(nóng)村宅院，務(wù)必先核查 “身份資格”

確認(rèn)自身是否為本村成員：非本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，切勿購買農(nóng)村宅基地上房屋，即使簽訂合同、實際居住，合同也可能被認(rèn)定無效，面臨 “房錢兩空” 風(fēng)險（如遇拆遷，無法獲得補償）；

核實宅院權(quán)利來源：購買前需確認(rèn)出賣人是否為本村成員、是否持有合法的宅基地使用證，避免購買 “連環(huán)買賣” 的宅院，減少后續(xù)糾紛。

（二）連環(huán)買賣中，最后一手買受人需留存 “占有使用證據(jù)”

保留交付憑證：如房屋交接單、物業(yè)費 / 水電費繳費記錄，證明自己是實際占有使用人；

參與拆遷全過程：及時與拆遷方簽訂補償協(xié)議，留存拆遷檔案（如交房驗收單、補償安置協(xié)議），明確拆遷利益歸自己所有，避免前手出賣人主張權(quán)利。

（三）原房主主張 “翻建貢獻(xiàn)”，需單獨舉證并及時起訴

翻建費用可另行主張：如原房主確為宅院翻建投入資金，可在合同無效后，起訴買受人要求賠償翻建損失，但需提交翻建合同、付款憑證、裝修明細(xì)等證據(jù)；

避免 “混同主張”：本案中陳宇將 “合同無效” 與 “分割拆遷款” 一并主張，未單獨提及翻建貢獻(xiàn)，導(dǎo)致訴求不明確。

（四）交易農(nóng)村宅院，優(yōu)先選擇 “本村成員” 并簽訂規(guī)范合同

限定交易對象：僅與本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員交易，降低合同無效風(fēng)險；

明確權(quán)利義務(wù)：在合同中注明 “宅基地性質(zhì)、非本村成員購買的風(fēng)險、翻建后利益歸屬” 等條款，避免后續(xù)爭議；

留存付款憑證：無論是直接轉(zhuǎn)賬還是委托付款，需注明 “購房款” 用途，避免因 “款項性質(zhì)不明” 被認(rèn)定為 “借款” 或 “其他往來”。

農(nóng)村宅基地房屋交易涉及復(fù)雜的法律問題，核心在于 “是否具備本村成員資格”。非本村成員切勿抱有 “僥幸心理” 購買，以免面臨合同無效、拆遷無補償?shù)娘L(fēng)險；買受人需注意留存證據(jù)，維護(hù)自身合法權(quán)益。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

作者聲明：作品含AI生成內(nèi)容