市場(chǎng)普遍認(rèn)為，此舉將為上海樓市注入強(qiáng)勁動(dòng)能。

中房報(bào)記者 付珊珊 上海報(bào)道

8月25日上午，上海樓市新政“靴子”落地。

沒(méi)有選擇周五下班后的“黃金官宣時(shí)間”，也并非傳言的月底最后一天，上海樓市新政就在這樣一個(gè)工作日的早上悄然而至。

消息一出，迅速席卷了地產(chǎn)人的朋友圈?！爸匕趵谩薄巴猸h(huán)外不限套數(shù)”“利率不分首二套”等關(guān)鍵詞快速刷屏。不少近期即將開(kāi)盤的項(xiàng)目火速響應(yīng)，其中保利海上印項(xiàng)目更是發(fā)布了“重磅新政正當(dāng)燃，開(kāi)盤前夜不打烊”的紅色海報(bào)，宣布將通宵迎客，試圖趁勢(shì)搶收。

這份由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委等六部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》，涵蓋了限購(gòu)松綁、公積金提額、商貸利率并軌、房產(chǎn)稅優(yōu)化等四大維度，被視為促進(jìn)上海樓市向好發(fā)展的有力支持政策。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜表示，整體來(lái)看，本次上海跟進(jìn)優(yōu)化樓市新政，在優(yōu)化限購(gòu)、加大公積金政策支持方面與北京較為相似，除此之外，上海進(jìn)一步降低居民購(gòu)房成本，明確不再區(qū)分首套、二套住房商貸利率，完善房產(chǎn)稅政策，整體力度較北京略大，政策范圍更廣，未來(lái)北京繼續(xù)優(yōu)化商貸利率、降低居民購(gòu)房成本也存在預(yù)期。隨著北京、上海先后優(yōu)化樓市政策，短期深圳跟進(jìn)的概率也進(jìn)一步增強(qiáng)，有助于提振市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)市場(chǎng)“止跌回穩(wěn)”。

政策“組合拳”瞄準(zhǔn)結(jié)構(gòu)性釋放

與8月初北京出臺(tái)的政策相比，上海此次發(fā)布的樓市新政在限購(gòu)放松、公積金支持、信貸政策等方面均有相似之處，但在具體條款上更顯力度。

尤其是在商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率方面，上海此次明確，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)上海市市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制要求和本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)狀況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況等因素，在利率定價(jià)機(jī)制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個(gè)人住房貸款的具體利率水平。這意味著二套房利率將顯著降低，有利于降低居民購(gòu)房利息支出，減輕房貸負(fù)擔(dān)。

“以上海一位購(gòu)買二套房、貸款200萬(wàn)元30年期的購(gòu)房者為例，若此前執(zhí)行的是二套利率（如4.5%），月供約為10136元；而若按首套房利率（如3.6%）計(jì)算，月供則降至9086元，每月少還1050元，30年節(jié)省利息超過(guò)37萬(wàn)元。”上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦表示，這種“真金白銀”的讓利，遠(yuǎn)比單純降準(zhǔn)降息來(lái)得實(shí)在。

值得注意的是，上海此次政策明顯向外環(huán)外區(qū)域傾斜。政策明確，符合條件居民家庭在外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)。對(duì)符合上海市住房購(gòu)買條件的居民家庭，包括上海市戶籍居民家庭、連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環(huán)外購(gòu)買住房不限套數(shù)，包括新建商品住房和二手住房。成年單身人士按照居民家庭執(zhí)行住房限購(gòu)政策。

按照上述規(guī)定，滬籍居民家庭和滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購(gòu)買住房不限套數(shù)；在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)2套住房。非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購(gòu)房之日前在上海市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購(gòu)買住房不限套數(shù)；自購(gòu)房之日前在上海連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅滿3年及以上的，在外環(huán)內(nèi)限購(gòu)1套住房。

陳文靜認(rèn)為，這一舉措與北京放開(kāi)五環(huán)外限購(gòu)邏輯一致，都是針對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)做出的精準(zhǔn)調(diào)整。

數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)上海新建商品住宅成交中，外環(huán)外占比超過(guò)60%；二手房方面，外環(huán)外成交也約占51%，顯然，外環(huán)外已成為市場(chǎng)絕對(duì)主力。

“雖然目前上海樓市總體穩(wěn)定，但外環(huán)外的新房庫(kù)存去化仍有壓力?！北R文曦認(rèn)為，這次政策繼續(xù)精準(zhǔn)發(fā)力，對(duì)外環(huán)外區(qū)域放開(kāi)購(gòu)房額度，可以釋放購(gòu)買力，有助于進(jìn)一步降低庫(kù)存。

更重要的是，這一政策還可能緩解二手房市場(chǎng)的流動(dòng)性壓力?！昂芏喔纳菩唾I家受制于‘房票’，必須先賣后買，導(dǎo)致二手房掛牌積壓、價(jià)格承壓?！北R文曦補(bǔ)充道：“現(xiàn)在允許先買后賣，減少拋售壓力，也能穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，緩解二手房市場(chǎng)價(jià)格快速下行?！?/p>

此外，此次政策完善了個(gè)人住房房產(chǎn)稅相關(guān)要求，對(duì)非滬籍家庭首套房暫免征收，二套房及以上則設(shè)置人均60平方米的免稅面積，顯著降低了多套住房的持有成本，能夠促進(jìn)改善意愿的提升。

市場(chǎng)響應(yīng)迅速 “金九銀十”可期

上海樓市政策出臺(tái)僅數(shù)小時(shí)，市場(chǎng)已現(xiàn)反應(yīng)。

除了保利海上印推出“通宵不打烊”活動(dòng)外，多個(gè)近期開(kāi)盤的項(xiàng)目也緊急調(diào)整營(yíng)銷策略，加大渠道推廣和現(xiàn)場(chǎng)邀約力度。

“今晚肯定要加班，新政出來(lái)后我們立刻轉(zhuǎn)發(fā)了朋友圈，有些有購(gòu)房需求但仍處于觀望期的客戶看到后就來(lái)詢問(wèn)政策跟自身的匹配度?！币晃簧虾Ｍ猸h(huán)外新房項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)表示。

一家大型央企上海公司的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，政策對(duì)熱門板塊如閔行、唐鎮(zhèn)等將是“錦上添花”，而對(duì)崇明等相對(duì)冷淡區(qū)域，則可能激發(fā)第二居所需求?！爸辽贂?huì)多一批上海人來(lái)考慮買度假房?！痹撊耸勘硎?。

回顧本月初北京政策出臺(tái)后的市場(chǎng)表現(xiàn)，有媒體曾報(bào)道，政策一出，五環(huán)外多個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)“深夜簽約”“周末搶房”現(xiàn)象，成交量有所上升。

而中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，去年10月杭州取消首套房和二套房房貸利率差異后，當(dāng)月新房成交面積環(huán)比增加16%，11月成交面積繼續(xù)環(huán)比增加，且擴(kuò)大到21%。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)來(lái)看，去年11月杭州新房房?jī)r(jià)指數(shù)也環(huán)比上漲0.9%。

盧文曦認(rèn)為，上海中高端市場(chǎng)本身熱度不低，均價(jià)超10萬(wàn)元/平方米的項(xiàng)目開(kāi)盤即罄的現(xiàn)象很多。比如剛剛過(guò)去的周末，上海壹號(hào)院五批次開(kāi)盤66套房1小時(shí)售罄，均價(jià)16.6萬(wàn)元/平方米的金茂璞元99套房源首開(kāi)清盤。而金融政策的加持有望延續(xù)這一熱度，并通過(guò)高端市場(chǎng)傳遞信心，拉動(dòng)整體回暖。

上海樓市新政選擇在當(dāng)下發(fā)布在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)也頗具深意——接下來(lái)便是傳統(tǒng)樓市“金九銀十”銷售旺季。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，此舉將為上海樓市注入強(qiáng)勁動(dòng)能。

“大家期待的政策終于落地，不僅能釋放一波購(gòu)買力，更重要的是轉(zhuǎn)變觀望情緒?！北R文曦表示：“尤其是改善型客戶和外地單身人群，將直接受益?！?/p>

從更宏觀層面來(lái)看，此次政策也是國(guó)家“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)”精神的落實(shí)。隨著北京、上海兩大一線城市相繼出手，市場(chǎng)預(yù)期正在加快修復(fù)。盡管短期內(nèi)市場(chǎng)熱度回升可期，但業(yè)內(nèi)人士也提醒，政策效果仍需觀察后續(xù)成交數(shù)據(jù)和價(jià)格變動(dòng)情況。