【導(dǎo)讀】上海樓市新政后首個(gè)周末，一線調(diào)研揭示真實(shí)市場(chǎng)反應(yīng)

中國(guó)基金報(bào)記者 吳君 孫越

8月25日，上海發(fā)布樓市最新政策，明確放寬外環(huán)外套數(shù)限制、統(tǒng)一單身與家庭購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)，同步優(yōu)化公積金政策、調(diào)整信貸政策、完善房產(chǎn)稅政策，多維度推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

新政落地首個(gè)周末，市場(chǎng)反應(yīng)如何？記者走訪上海多個(gè)新盤售樓處，并采訪多位業(yè)內(nèi)人士。其表示，新政后，市場(chǎng)迅速反饋，一線帶看量、咨詢量顯著上升，部分熱門樓盤交易活躍度大幅提高，有樓盤一天賣出4套，轉(zhuǎn)換率提升2～3倍。但市場(chǎng)仍是“冷熱不均”，部分偏遠(yuǎn)或配套不足的樓盤，仍然面臨去化難題。

業(yè)內(nèi)人士表示，市場(chǎng)恢復(fù)程度與項(xiàng)目本身素質(zhì)、總價(jià)等因素密切相關(guān)，并非所有項(xiàng)目都能感受到熱度。有業(yè)內(nèi)人士提醒，新政短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)有強(qiáng)刺激效應(yīng)，但后續(xù)提振效果能否持續(xù)，仍需觀察。

帶看量提升、轉(zhuǎn)換率翻倍

有項(xiàng)目一天賣出4套

“從周一開始，我已經(jīng)帶了5組客戶看房，基本上是每天1組。之前的周一到周五，有1組帶看就很不錯(cuò)了�！币晃粡臉I(yè)10年的中介小張表示，他這周末也是安排得滿滿當(dāng)當(dāng)，周六有3組，周日也有。

小張告訴記者，新政出臺(tái)后，他明顯感受到市場(chǎng)情緒轉(zhuǎn)變：“之前客戶都比較猶豫，現(xiàn)在很多人主動(dòng)約看房，成交周期也明顯縮短。”

他分享了一個(gè)典型案例：一位客戶原本并不著急買房，想再等一等，但新政出臺(tái)后周一下午就主動(dòng)聯(lián)系他看房，周三晚即帶全家看房，周五晚再次復(fù)看后當(dāng)場(chǎng)簽約。“他目標(biāo)很明確，就是要買二手房，但同時(shí)自己也要賣房置換�！�

剛需和改善型需求同步釋放。一位中介也介紹，他的一組夫妻客戶預(yù)算為300萬元左右，周六下午專門前來看房：“之前是男方自己來看過，周末帶上妻子一起，滿意的話可能當(dāng)場(chǎng)就談�！�

記者來到了位于外環(huán)內(nèi)的某處樓盤，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)非常熱鬧，有多組客戶正在現(xiàn)場(chǎng)簽單。

據(jù)置業(yè)顧問介紹，他們項(xiàng)目已經(jīng)臨近交房，小區(qū)一共1300多戶，現(xiàn)在剩下100戶左右，附近幾百米商業(yè)、學(xué)校、地鐵、公園等一應(yīng)俱全，周邊綜合配套比較好。

“這周五我們就賣了4套，因?yàn)樾抡鰜恚猸h(huán)以內(nèi)是最吃香的，大家都知道什么房子最保值�！痹摌潜P置業(yè)顧問告訴記者，之前一周的時(shí)間他們才賣了四、五套。

他表示，新政以后他們的帶看量大概提高了20%，但轉(zhuǎn)換率一下子提高了2～3倍�！爸昂芏嗫蛻舳际强吹帽容^多，但只看不買，認(rèn)購(gòu)得少，但新政出臺(tái)以后看的人多了，買的人也多了�！�

有人急“上車”，有人仍觀望

此次新政的一大亮點(diǎn)是外環(huán)外購(gòu)房不限套數(shù)。記者在周末前往的幾個(gè)樓盤的售樓處，感受到了政策傳導(dǎo)的“熱度”。

上午11點(diǎn)左右，記者走進(jìn)寶山顧村附近一處銷售中心，該樓盤因?yàn)榈罔F便利、自帶商業(yè)配套等，成為外環(huán)外的熱銷樓盤。置業(yè)顧問介紹，周末上午來的客戶就不少，下午兩三點(diǎn)會(huì)更忙，因?yàn)楹芏嗄贻p人周末更青睞下午出來看房。工作人員說：“現(xiàn)場(chǎng)咖啡要等15～20分鐘才能拿到�！�

置業(yè)顧問表示，新政允許公積金提取作為首付，且購(gòu)買新房還能享受利率優(yōu)惠和貸款額度上浮，顯著降低了購(gòu)房成本，“我們項(xiàng)目總共2600套左右，從去年開盤至今已賣出1300套，新政后咨詢和成交量進(jìn)一步提升�！�

記者看到，沙盤旁聚集了不少人認(rèn)真聆聽置業(yè)顧問講解區(qū)域規(guī)劃和戶型特點(diǎn)，洽談區(qū)的沙發(fā)座無虛席，簽約區(qū)已有客戶在辦理購(gòu)房手續(xù)。此外，政策剛出，樓盤售樓處就推出了響應(yīng)政策的廣告海報(bào)，并將這個(gè)周末作為重要的“銷售時(shí)機(jī)”。

一位資深中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者，新政刺激了大量改善型需求釋放：“這一波改善住房的用戶比較多，置換人群多是賣掉200萬至300萬元的老房子，換500多萬元、600萬元左右的新房�！�

他的客戶李先生就是其中之一。李先生原本擁有兩套動(dòng)遷房，按照以往政策必須出售后才能再購(gòu)新房�！艾F(xiàn)在放開限購(gòu)了，我可以直接賣舊買新，省去了中間過渡的麻煩�！睋�(jù)悉，他考慮置換第三套房，主要是為了改善居住體驗(yàn)。

剛需市場(chǎng)同樣活躍。根據(jù)新政，單身人士購(gòu)房不再區(qū)別對(duì)待，非滬籍單身人士購(gòu)房資格“松綁”，符合條件的可參與外環(huán)外不限購(gòu)及外環(huán)內(nèi)限購(gòu)政策。中介經(jīng)紀(jì)人告訴記者：“前幾天，有個(gè)客戶專程從東北趕到上海，為1998年出生的單身兒子選房，最終在康橋購(gòu)買了一套兩居室�！�

但是，并非所有項(xiàng)目都好賣，部分位置偏遠(yuǎn)或商業(yè)配套不足的樓盤仍然面臨去化難題。記者隨后來到不遠(yuǎn)處的一個(gè)新房樓盤，主打低密度洋房，樓層不高，但采光好，總共只有700戶左右，周邊還有一個(gè)大型郊野公園。

但該樓盤的銷售坦言：“雖然來訪量有所增加，但轉(zhuǎn)化率不高�？蛻魧�(duì)比更加謹(jǐn)慎，對(duì)交房時(shí)間、開發(fā)商實(shí)力問得非常細(xì)致。”

面對(duì)市場(chǎng)分化，開發(fā)商也使出渾身解數(shù)。銷售不佳的樓盤推出送車位、物業(yè)費(fèi)券等優(yōu)惠吸引客戶。更有項(xiàng)目推出“工抵房”特價(jià)優(yōu)惠。一套500萬元左右的房子，可以便宜80萬至90萬元，相當(dāng)于打了八折以上。但這種大幅優(yōu)惠也引發(fā)了購(gòu)房者對(duì)項(xiàng)目資金鏈的擔(dān)憂。

新政之下，樓市影響幾何？

如何看待這次上海新政？新政之下，樓市能止跌回穩(wěn)嗎？對(duì)此，記者采訪了多位房產(chǎn)專家進(jìn)行深度解讀。專家普遍認(rèn)為，新政出臺(tái)及時(shí)且力度顯著，對(duì)市場(chǎng)信心提振作用明顯。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，此次上海新政推出時(shí)機(jī)恰當(dāng)，此前北京相關(guān)房地產(chǎn)政策落地后，市場(chǎng)對(duì)上海政策調(diào)整充滿期待，上海新政力度不亞于其他城市，對(duì)于改善市場(chǎng)預(yù)期、提升市場(chǎng)信心具有積極的推動(dòng)作用。

談及上海新政的特色，盧文曦指出，一大看點(diǎn)是公積金政策的變化，新政中公積金可靈活用于首付和貸款，同時(shí)對(duì)綠色建筑住房給予最高貸款額度上浮15%的支持，這一系列舉措增強(qiáng)了公積金使用的靈活性，助力緩解新房庫存壓力。同時(shí)，政策也能降低外環(huán)外二手房掛牌量，從而保持一、二手房之間的置換鏈條順暢運(yùn)行，進(jìn)一步釋放改善性住房需求。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，從政策初衷與力度來看，積極意義顯著。新政通過放寬限購(gòu)、優(yōu)化公積金和信貸政策，降低了購(gòu)房門檻和成本，將有效刺激購(gòu)房需求。從市場(chǎng)反應(yīng)來看，新政發(fā)布后，部分售樓處和中介門店看房人數(shù)激增，咨詢量翻倍，這表明市場(chǎng)信心得到了一定程度的提振。不過，樓市的穩(wěn)定還受到宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、居民收入預(yù)期等多種因素影響，新政效果的完全顯現(xiàn)還需時(shí)間觀察，但整體上市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的預(yù)期較為樂觀。

“從以往政策的效果來看，每次新政出臺(tái)后對(duì)市場(chǎng)都有一定的積極影響，但是政策的時(shí)效性一般在2～3個(gè)月，預(yù)計(jì)可以對(duì)‘金九銀十’有一定提升，助力‘金九銀十’的止跌回暖�！蓖哐芯吭郝�(lián)席院長(zhǎng)宋紅衛(wèi)說。

宋紅衛(wèi)表示，提振樓市信心的政策一般都會(huì)帶來供需兩個(gè)方面積極反應(yīng)：首先是因?yàn)閹Э戳吭黾恿�，之前存在部分二手房東對(duì)于市場(chǎng)信心不足而下架暫停出售的情況，在新政的影響下，這些房源重新掛牌；其次，新房市場(chǎng)也有項(xiàng)目連夜售房不打烊，說明供給端熱度的上升。從過往經(jīng)驗(yàn)來看，一般供給量增加才能帶動(dòng)成交量的上升，這也是市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象的信號(hào)。

編輯：格林

校對(duì)：紀(jì)元

制作：艦長(zhǎng)

審核：陳思揚(yáng)

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