案情回顧

2015年，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法取得某商品房項目的預(yù)售許可，完成建設(shè)后，一直未辦理首次登記。2018年，張某與該企業(yè)簽訂商品房買賣合同，購買其中一套房屋，支付了60%購房款，并辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)，房屋隨后交付使用。但因開發(fā)商未完成首次登記，一直未能辦理產(chǎn)權(quán)過戶。

2021年，張某因與他人發(fā)生債務(wù)糾紛，其購買的該套房屋被法院查封并進入執(zhí)行程序，擬進行司法拍賣。開發(fā)商以該房屋尚未辦理產(chǎn)權(quán)登記、自己仍是法律意義上的所有權(quán)人為由，向執(zhí)行法院提出異議，請求排除強制執(zhí)行。

法院裁定駁回開發(fā)商異議后，其又提起案外人執(zhí)行異議之訴。

案件結(jié)果

法院經(jīng)審理認為，張某與開發(fā)商簽訂的商品房買賣合同真實有效，張某依約支付了大部分房款并已實際占有使用房屋，雖未完成不動產(chǎn)權(quán)屬登記，但其作為買受人依法享有物權(quán)期待權(quán)。

開發(fā)商雖仍登記為權(quán)利人，但其權(quán)利應(yīng)受買賣合同約束，不得對抗已合法占有房屋的買受人。

故最終判決駁回開發(fā)商的訴訟請求，準許對該房屋繼續(xù)執(zhí)行。

法律分析

北京澤達律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

1、 什么是物權(quán)期待權(quán)？

物權(quán)期待權(quán)，指在不動產(chǎn)買賣過程中，買受人已履行主要合同義務(wù)并合法占有不動產(chǎn)，雖未辦理產(chǎn)權(quán)登記，但已具備取得物權(quán)的要件，從而享有的一種受法律保護的期待性財產(chǎn)權(quán)利。

物權(quán)期待權(quán)并非物權(quán)本身，物權(quán)期待權(quán)人還沒有真正取得執(zhí)行標的的物權(quán)。首先，物權(quán)期待權(quán)的最終目的是取得所有權(quán)，并非僅是為了獲得期待利益，而是為了獲得將來所有權(quán)。其次，買受人雖未取得不動產(chǎn)所有權(quán)，但其地位應(yīng)強于一般的債權(quán)。

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行人名下的不動產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產(chǎn)；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執(zhí)行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。

該條款實質(zhì)上確立了對不動產(chǎn)買受人物權(quán)期待權(quán)的保護機制，其立法意旨在于保障已經(jīng)履行主要義務(wù)的買受人免受出賣人其他債務(wù)的牽連，維護交易安全和穩(wěn)定。

二、開發(fā)商能否基于所有權(quán)排除強制執(zhí)行？

一般不可以。

盡管在形式登記上，房屋仍處于開發(fā)商名下，但其通過與買受人簽訂買賣合同、接收房款、交付房屋并辦理網(wǎng)簽備案等行為，事實上已將財產(chǎn)權(quán)益讓渡給買受人。此時開發(fā)商對該房屋的權(quán)利更多體現(xiàn)為一種“形式上的所有權(quán)”，實際權(quán)益已受到限制。

尤其在買受人已支付大部分購房款、合法占有房屋且無過錯的情況下，法院為保護善意買受人的生存利益或經(jīng)營利益，通常認定其物權(quán)期待權(quán)能夠?qū)归_發(fā)商的普通債權(quán)人甚至抵押權(quán)人。開發(fā)商僅以登記權(quán)利人的身份主張排除執(zhí)行，往往難以得到支持。

三、執(zhí)行程序中如何審查買受人的權(quán)利？

執(zhí)行異議之訴中，法院會綜合審查買賣合同真實性、付款情況、占有使用事實、未過戶原因等多重因素，尤其關(guān)注買受人是否善意且無過失。

網(wǎng)簽備案作為行政管理手段，雖不直接設(shè)立物權(quán)，卻是證明買賣合同真實、交易行為合法的重要證據(jù)。買受人若能提供網(wǎng)簽備案證明、購房款支付憑證、物業(yè)水電費繳納記錄、裝修合同等證據(jù)，將有力佐證其合法占有權(quán)和物權(quán)期待權(quán)。

即使購房款未全部付清，只要買受人愿意將剩余價款交付執(zhí)行，法院仍可認定其權(quán)利具備排除執(zhí)行的效力。

律師寄語

不動產(chǎn)交易金額大、周期長、糾紛多，尤其在開發(fā)商資金鏈斷裂或涉訴頻繁的情況下，買受人極易陷入“房屋被查封卻無法過戶”的困境。

對于廣大購房人而言，購房時應(yīng)審慎選擇開發(fā)商，及時網(wǎng)簽備案，盡量通過銀行轉(zhuǎn)賬支付房款并保留憑證，早日實際占有房屋并保存相關(guān)證據(jù)。一旦發(fā)現(xiàn)房屋被查封，應(yīng)盡快向執(zhí)行法院提出異議，必要時通過執(zhí)行異議之訴維護自身權(quán)益。

另一方面，也提醒開發(fā)商及其債權(quán)人，在涉及已售但未過戶房產(chǎn)的執(zhí)行案件中，應(yīng)充分尊重買受人的物權(quán)期待權(quán)，避免盲目主張權(quán)利，否則不僅難以得到法院支持，還可能面臨不必要的訟累。

值得注意的是，執(zhí)行程序中對物權(quán)期待權(quán)的審查仍以形式審查為主，當事人如有實質(zhì)性爭議，仍可通過另案訴訟解決權(quán)利歸屬。在缺乏生效法律文書對權(quán)屬作出相反認定的情況下，執(zhí)行法院有權(quán)依據(jù)相關(guān)司法解釋對買受人的權(quán)益予以保護。

北京澤達律師事務(wù)所律師始終關(guān)注房地產(chǎn)與強制執(zhí)行領(lǐng)域的法律實務(wù)發(fā)展，通過案例梳理與法律研究，為公眾提供專業(yè)解析與風險提示。但需注意，每個案件事實細節(jié)及證據(jù)情況均有不同，本文不作為針對具體案件的法律意見。

如遇類似糾紛，建議及時攜材料咨詢專業(yè)澤達律師，以便制定更精準的應(yīng)對策略。

本文作者：北京澤達律師事務(wù)所 朱現(xiàn)領(lǐng)