樓市經(jīng)歷這三年調(diào)整，買賣房子的邏輯已經(jīng)變了，如果是四五年前，兩套房就意味著財(cái)富，是無數(shù)人追求的目標(biāo)。

如今看來，市場(chǎng)風(fēng)向變了，房子只漲不跌的神話也徹底破滅了。

當(dāng)然，對(duì)于這種轉(zhuǎn)變，18年時(shí)，李嘉誠也有預(yù)言，當(dāng)年大家瘋狂買房囤房，他卻說：未來五年房?jī)r(jià)將面臨一場(chǎng)大洗牌，炒房客們需要謹(jǐn)慎。

如今七年時(shí)間過去了，全國百城二手房經(jīng)歷了前所未有的連續(xù)下跌，跌期長(zhǎng)達(dá)29個(gè)月，不少城市二手掛牌多達(dá)15套以上，全國掛牌量加起來，甚至達(dá)到了730萬套。

市場(chǎng)掛牌量激增，這種變化下，連一些專家大佬都變得心態(tài)消極：我國城鎮(zhèn)家庭中，高達(dá)43%的家庭擁有兩套及以上住房，這些家庭可能注定要面臨三個(gè)意想不到的結(jié)果。

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資產(chǎn)貶值，遠(yuǎn)郊房無人問津

關(guān)于買房邏輯，曾經(jīng)李嘉誠就再三提醒，地段才是決定房產(chǎn)價(jià)值的核心，如今在樓市下行周期里，這話的含金量更是驟增。

當(dāng)年追漲買入的郊區(qū)房、新區(qū)房以及三四線城市房產(chǎn)，這幾年下跌最為慘烈。就比如上海核心區(qū)，房?jī)r(jià)較峰值跌幅只有20%左右，但是東北資源枯竭型城市，以及環(huán)京區(qū)域的房?jī)r(jià)，跌幅降半，甚至很多都出現(xiàn)了腰斬。

網(wǎng)上有位小伙，為了將這“燙手的山芋”轉(zhuǎn)手出去，甚至發(fā)出“房子免費(fèi)送，只要幫忙還貸就行”的消息。

更為雪上加霜的是，即便如此，市場(chǎng)流動(dòng)性還是明顯變差，貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，二手房平均成交周期已延長(zhǎng)至6.2個(gè)月這意味著，即使你愿意降價(jià)賣房，也可能需要漫長(zhǎng)的等待期。

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養(yǎng)房成本上升，就像“養(yǎng)吞金獸”

不僅僅是房子貶值讓人心里苦不堪言，更讓多套房持有者痛苦的是，隨著時(shí)間的推移，持有成本越來越高，以前房子多等著賺錢，現(xiàn)在房子多，就等著貼錢養(yǎng)它。

就拿物業(yè)費(fèi)來說吧，過去20年足足翻倍，未來隨著物價(jià)上漲，物業(yè)費(fèi)漲價(jià)也不可避免。

還有房屋維修費(fèi)，這筆錢可不是小開支，高樓層電梯房設(shè)備設(shè)施多，以后的維修成本就更高。

比如：一般電梯的使用壽命差不多20年，時(shí)間越長(zhǎng)，老化問題加劇，維修價(jià)翻倍。即使是將來更換，費(fèi)用起碼大幾十萬。

這些費(fèi)用加起來，每年每戶至少需要承擔(dān)3500元，光靠維修基金顯然是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

另外，最近上面明確9月分開始房東要“房屋租賃強(qiáng)制備案”，如果房東不辦理住房租賃合同備案的，租客就可以辦理。

而且，這次的新條例還明確提出，將與稅務(wù)等部門建立信息共享機(jī)制，這意味著房東的稅務(wù)信息將更加透明化。

雖說這次沒提到房東稅，但是起碼條件是具備了，將來房東稅一旦落地，對(duì)于很多房東來說，租房收益銳減，以租養(yǎng)貸就更難。

這還不算，房產(chǎn)稅也越來越近，一旦它全面實(shí)施，預(yù)計(jì)1.2%的稅率也將成為多套房家庭的又一個(gè)負(fù)擔(dān)。

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變現(xiàn)困難，賣不掉也租不出去

房?jī)r(jià)狂漲的時(shí)候，大家總愁買不到房、買不起房子，現(xiàn)在呢？越來越多人開始為賣房焦慮。

在北京、上海等一線城市，二手房掛牌量已突破16萬套，部分房主即使降價(jià)20%，也依然無人問津。

租房市場(chǎng)也不樂觀，隨著房源不斷涌入，市場(chǎng)開始飽和，人口持續(xù)向大城市流動(dòng)，以及保障房的持續(xù)增加，越來越多城市的房東們想要以租養(yǎng)貸，開始變得越來越困難。

尤其是三四線，年輕人都涌向大城市，留下的多是老年人，然而他們很多都手握多套房，結(jié)果就是：房子租不上價(jià)，連物業(yè)費(fèi)都沒人愿意交。

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怎么辦？

不得不說，現(xiàn)在很多家庭面對(duì)的問題，難是難了點(diǎn)，但是也不是說毫無辦法，方法總比困難多，不同的家庭可以根據(jù)自身情況，采取不同的方式減負(fù)，

①評(píng)估手上的資產(chǎn)狀況，偏遠(yuǎn)郊區(qū)房，不可能有舊改機(jī)會(huì)、以及拆遷機(jī)會(huì)的老房子，能出就出。核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)繼續(xù)拿著，手頭緊就不要把房子空著，出租說不定也能獲得凈收入。

②優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)，減輕負(fù)債壓力，盡量降低月供，別讓貸款壓得喘不過氣。

③積極的心態(tài)最為重要。人一旦消極，什么不好的事都得找上門。遇事不抱怨，不消極應(yīng)對(duì)，保持樂觀的心態(tài)，

房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整周期可能還會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，但只要不盲目決策，不恐慌性拋售，最終能夠迎來春暖花開的那一天。

李嘉誠當(dāng)年的忠告，今天依然具有重要的參考價(jià)值：買房用來自己住的，盡管買，但如果還想炒房賺錢，最好收手。