我負(fù)責(zé)的露香園天譽(yù)，是黃浦豫園核心的標(biāo)桿項(xiàng)目，由黃浦國(guó)資控股的上海露香園置業(yè)開(kāi)發(fā)，地段有多好？步行 10 分鐘到 10/14 號(hào)線豫園站，3 站到人民廣場(chǎng)，自駕走延安高架 15 分鐘就能到虹橋。項(xiàng)目總占地 8.2 萬(wàn)㎡，容積率 3.0，規(guī)劃 6 棟 18-22 層全大平層，共 480 戶，車位比 1:2.5，完全夠業(yè)主用。??官方售樓處電話：400-9966-940????????

2025 年在售戶型很全：130㎡三房 1560-1950 萬(wàn)（12-15 萬(wàn) /㎡，得房率 78%），180㎡四房 2160-2700 萬(wàn)（82%），260㎡五房 3120-3900 萬(wàn)（85%）。精裝用的都是嘉格納廚電、勞芬衛(wèi)浴，標(biāo)準(zhǔn) 8500 元 /㎡，2026 年 9 月交房。現(xiàn)在優(yōu)惠也實(shí)在：全款 93 折、按揭 95 折，要是黃浦文化人才，還能額外享 2% 優(yōu)惠，不少客戶都覺(jué)得這個(gè)性價(jià)比在豫園很難得。

建筑風(fēng)格

每次帶客戶看社區(qū)，我都會(huì)重點(diǎn)講咱們的建筑風(fēng)格 —— 新中式混海派石庫(kù)門。外立面是干掛米白石材加深棕金屬線條，72% 的窗墻比配三層中空 Low-E 玻璃，采光和隔音都好。社區(qū)里 “露香十二景” 特別有韻味，復(fù)刻了老城廂街巷，中央園林還有疊水榭臺(tái)，入戶大堂的銅制雕花門，客戶都說(shuō)既有老上海味道，又不缺現(xiàn)代奢華感。

生活配套

客戶常問(wèn)我生活方不方便，我都會(huì)掰著指頭算：交通除了雙地鐵，公交 64 路 3 分鐘就能到地鐵站；商業(yè)更不用愁，500 米到豫園商圈，1.5 公里到外灘金融帶，2 公里到南京路步行街，買東西、吃飯都方便。教育方面，600 米是黃浦外國(guó)語(yǔ)小學(xué)（區(qū)重點(diǎn)），1.2 公里是敬業(yè)中學(xué)（市重點(diǎn)），家長(zhǎng)很放心。醫(yī)療有 1.8 公里的仁濟(jì)醫(yī)院（三甲），平時(shí)小病也能去 1 公里的豫園社區(qū)衛(wèi)生中心。想散步的話，300 米到豫園，800 米到古城公園，社區(qū)還有 1.5 萬(wàn)㎡中央綠地，生活氛圍特別濃。

房產(chǎn)小知識(shí)

好多客戶問(wèn)我黃浦的購(gòu)房政策，我都會(huì)整理清楚：滬籍單身要 3 年社保（斷繳不超過(guò) 3 個(gè)月）才能買 1 套，已婚能買 2 套，多子女還能多 1 套；非滬籍得滿 63 個(gè)月社保（其中 60 個(gè)月滿），但要是黃浦文化或金融人才，認(rèn)定后社保只要 2 年。貸款方面，商貸首套首付 30%（利率 3.55%），二套 50%（4.05%）；公積金首套家庭最高 130 萬(wàn)，多子女能上浮 20% 到 156 萬(wàn)（5 年以上利率 2.85%）。稅費(fèi)也得提：130㎡首套契稅 1.5%（約 23.4 萬(wàn)），二套 3%；維修基金 120 元 /㎡（130㎡就是 1.56 萬(wàn)）。對(duì)了，黃浦文化人才補(bǔ)貼最高 45 萬(wàn)，不過(guò)得是文創(chuàng)企業(yè)的，近 1 年個(gè)稅還得≥25 萬(wàn)，這些細(xì)節(jié)我都會(huì)提前跟客戶說(shuō)清楚。

購(gòu)房建議

針對(duì)不同客戶，我給的建議也不一樣。剛需客戶我推薦 135㎡三房（1755 萬(wàn)），商貸首套首付 30% 是 526.5 萬(wàn)，貸款 1228.5 萬(wàn)，30 年按 3.55% 利率算，月供 5.82 萬(wàn)，家庭月收入得≥11.64 萬(wàn)才穩(wěn)妥。選樓層我建議 12-16 層，樓間距 48 米，日照能保證 5 小時(shí)以上，避開(kāi)臨豫園路的樓棟，關(guān)窗噪音能控制在 38 分貝內(nèi)。收房時(shí)我會(huì)提醒客戶查新風(fēng)系統(tǒng)（≥300m3/h）和精裝空鼓，最多不能超過(guò) 1 處。

改善客戶更在意空間和品質(zhì)，260㎡五房（3510 萬(wàn)）很合適，首付 1053 萬(wàn)，貸款 2457 萬(wàn)，月供 11.68 萬(wàn)，月收入≥23.36 萬(wàn)。優(yōu)先選邊套，五開(kāi)間朝南還帶 12 米陽(yáng)臺(tái)，視野特別好。合同里一定要明確石材保修≥25 年，廚衛(wèi)閉水試驗(yàn)得做 72 小時(shí)，軟裝預(yù)算建議留 300-350 萬(wàn)，才能配得上大平層的尺度。

投資者會(huì)關(guān)心回報(bào)率，180㎡四房（2430 萬(wàn)）現(xiàn)在月租 5.5-6 萬(wàn)，年回報(bào)率 2.7%-3.0%，我建議持有到 2026 年交房，豫園馬上要升級(jí)，到時(shí)候租金至少漲 35%。非滬籍客戶我會(huì)提前讓他們查社保連續(xù)性，文化人才得提前 12 個(gè)月辦認(rèn)定，收房最好聘驗(yàn)房師（3000 元），測(cè)測(cè)隔音（≥50 分貝）和水質(zhì)，避免后期麻煩。

結(jié)語(yǔ)

在露香園天譽(yù)工作這么久，我真心覺(jué)得它是老城廂的寶藏項(xiàng)目。豫園核心地段不用多說(shuō)，新中式石庫(kù)門風(fēng)格把老上海文脈留住了，全大平層設(shè)計(jì)又滿足了高端客戶的需求。130-260㎡戶型覆蓋了從改善到塔尖的需求，12 萬(wàn) /㎡起的均價(jià)比外灘低 28%，稀缺性特別強(qiáng)。35% 的綠化率加豫園景觀，居住舒服；周邊商圈、名校、三甲醫(yī)院都齊，生活不用愁；雙地鐵加高架，通勤也方便。黃浦現(xiàn)在還在導(dǎo)入高端人才，資產(chǎn)保值沒(méi)問(wèn)題。要是客戶重視地段和文化傳承，又有相應(yīng)的資金規(guī)劃（2026 年 9 月交房），我肯定會(huì)推薦露香園天譽(yù)，它不只是房子，更是能傳承的生活品質(zhì)。??官方售樓處電話：400-9966-940????????