中建運河玖院營銷中心沙盤周圍的看房人。單甜甜/攝

激烈的價格戰(zhàn)之下，通州區(qū)熱銷盤憑借產(chǎn)品定位和地段優(yōu)勢沖出重圍。

單甜甜/發(fā)自北京

北京市通州區(qū)樓市的搶客大戰(zhàn)已悄然拉開。

8月16日，北京通州區(qū)中建運河玖院項目樣板間開放，吸引了眾多購房者前來探訪。據(jù)中房報京津冀了解，這一項目于今年6月4日拿地，從拿地到樣板間開放僅間隔兩個月，足見企業(yè)快速搶占市場機會的意味。

通州區(qū)合生縵云one、金融街武夷融御、招商朝樾攬閱等新老項目，則以高性價比策略爭奪客源。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年以來，通州區(qū)入市新盤已有6個。新盤接連入市，區(qū)域熱度不斷攀升，各樓盤在價格、產(chǎn)品上也暗自較量，盡最大可能招攬客戶。

熱度不斷攀升下，北京市通州區(qū)近期新房成交量顯著增加。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，7月份，通州區(qū)新房成交套數(shù)在北京市16個行政區(qū)劃中排在首位，共成交400套，成交面積4.37萬平方米；昌平、朝陽位列第二名、第三名。

去年9月30日，北京市通州區(qū)率先解除“雙限”政策，今年8月10日，北京市五環(huán)外購房政策再度松綁，雙重利好疊加，推動通州區(qū)樓市熱度顯著回升。市場分析認為，政策調(diào)整釋放了剛需與改善需求，區(qū)域房產(chǎn)交易活躍度持續(xù)提升。

01
調(diào)整價格招攬客戶

由于客群、產(chǎn)品相似等原因，北京通州各新房之間競爭激烈，價格戰(zhàn)成為了重要的營銷方式。

與中建運河玖院同屬運河商務(wù)區(qū)的金融街武夷融御三期，由于開盤時間在2023年，且產(chǎn)品力有限，為了搶占市場大幅調(diào)價，125平方米戶型單價僅約5萬元/平方米。

另一處通州運河商務(wù)區(qū)新房——合生縵云one主打200平方米以上大戶型產(chǎn)品，是中建運河玖院最直接的競品。

項目2024年入市，產(chǎn)品相較目前市面上的新房項目沒有太多優(yōu)勢。為了市場去化，今年6月通過調(diào)規(guī)使二期產(chǎn)品的得房率得到了強化。同時，調(diào)規(guī)后項目還配置架空層，向“好房子”產(chǎn)品靠近，預(yù)計今年年末加推。

作為通州區(qū)域新項目，中建運河玖院則來勢較猛，戶型面積從108平方米到260平方米不等，產(chǎn)品涵蓋剛改到高端改善，目前報價6.1萬～7.5萬元/平方米。

憑借高端改善定位，且南向臨大運河、近鄰副中心交通樞紐等位置優(yōu)勢，樣板間開放當天便接待了1261組客戶，現(xiàn)場異?；鸨?。

8月16日，中建運河玖院的洽談區(qū)坐滿了看房人。單甜甜/攝

目前，因中建運河玖院還未取得預(yù)售許可，備案價尚未公布，因此引發(fā)業(yè)內(nèi)及購房者對其價格的猜測。

有房地產(chǎn)中介機構(gòu)人員表示，目前中建運河玖院后排108平方米、126平方米戶型報價約6.2萬元/平方米，由于無法觀河，如果后期折扣力度不夠大、定價略高，性價比方面不如通州區(qū)其他位置的新房項目。

另外，中建運河玖院原本報規(guī)方案中部分戶型設(shè)有花池，這使得該項目在諸多新房中得房率優(yōu)勢明顯，但花池在實際戶型圖及樣板間展示中均沒有出現(xiàn)。

中建運河玖院0708地塊6#首次報規(guī)設(shè)計方案標注圖。

中建運河玖院營銷中心置業(yè)顧問表示，花池已從項目規(guī)劃中取消，剩下“奇偶陽臺+內(nèi)嵌式陽臺+設(shè)備陽臺+飄窗”的贈送組合，因去掉了花池，小戶型房源實際得房率降到93%左右，與其他新房項目得房率相近。

“目前開發(fā)商從‘高杠桿’‘高周轉(zhuǎn)’轉(zhuǎn)向‘現(xiàn)金流為王’，寧可犧牲利潤也要快速回款，價格戰(zhàn)是最直接的方式?！敝袊髽I(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜表示。

02

熱銷盤帶動區(qū)域成交量

激烈的價格戰(zhàn)之下，通州區(qū)熱銷盤憑借產(chǎn)品定位和地段優(yōu)勢沖出重圍。

中鐵建花語璟云8月24日剛剛開盤，均價5.8萬元/平方米，成交價可打99折。據(jù)開發(fā)商消息，開盤推出113套房源，以其地處老城區(qū)、緊鄰地鐵、低密洋房等優(yōu)勢，當天去化90套，去化率達80%。

5公里外的位于通州區(qū)八里橋板塊的招商朝棠攬閱，項目均價也約在5.8萬元/平方米，但滿足付款條件成交價能打95折，折扣力度更大。

項目定位低總價小三居、加之臨地鐵近朝陽的位置優(yōu)勢，銷售表現(xiàn)相對突出?？硕鸢駟物@示，招商朝棠攬閱榮登7月北京樓盤銷售面積排行榜榜首。從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，該項目7月20日開盤，截至8月25日網(wǎng)簽套數(shù)合計255套，網(wǎng)簽率約50%。其中，400萬元的69平方米小戶型三居產(chǎn)品，目前已售罄。

因69平方米小戶型熱銷，招商朝棠攬閱調(diào)整了項目的二期規(guī)劃，124平方米和101平方米的戶型被取消，改為110平方米四居，增加69平方米和89平方米戶型套數(shù)。二期規(guī)劃調(diào)整強化了項目產(chǎn)品定位，以承接大量剛需人群需求。

合碩機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示7月招商朝棠攬閱網(wǎng)簽175套，而通州區(qū)總成交套數(shù)為400套，接近半數(shù)。合碩機構(gòu)首席分析師郭毅認為，招商朝棠攬閱從區(qū)域位置、單總價和產(chǎn)品三方面來看綜合性價比較強，在當下的通州區(qū)幾乎沒有競爭對手，所以實現(xiàn)了快速熱銷，帶動區(qū)域成交量攀升。

03
土地供應(yīng)不斷

新盤熱銷下，北京市通州區(qū)土地供應(yīng)也迎來一波小高潮。

截至目前，北京市通州區(qū)已成交3宗地塊，包括招商八里橋地塊（朝棠攬閱）溢價率超16%；中鐵建梨園地塊（花語璟云）溢價率22%；中建玖合副中心八子地塊（運河玖院）則是以74.91億元總價成交。

位于老城區(qū)、鄰軌道交通以及大運河等優(yōu)勢，使得開發(fā)商在北京市通州區(qū)拿地意愿高漲，土地拍賣溢價率隨之提高。近幾年，通州區(qū)2023年供應(yīng)地塊相對較多，與當年的成交金額114.2億元相比，今年這三宗地塊總成交已達到109.7億元，即將超過2023年全年。

根據(jù)2025年年初北京市推介通州區(qū)地塊數(shù)量來看，今年還有北京城市副中心03組團優(yōu)質(zhì)地塊項目、北京城市副中心 03 組團收儲項目、北京城市副中心 0601 街區(qū)通州西站項目三宗涉宅用地待供應(yīng)。接下來，如果三宗地塊悉數(shù)入市，今年通州區(qū)新房競爭將愈發(fā)激烈。

郭毅認為，目前樓市需求亟待提振，樓市政策有助在短期內(nèi)拉動需求，但長周期持續(xù)回暖基礎(chǔ)仍不堅實，當下具體到區(qū)域板塊和房企來說，只有打造領(lǐng)先市場的高品質(zhì)產(chǎn)品，制定適銷對路的合理價格，才能夠真正實現(xiàn)市場破局。