來源：華夏時報

本報記者 李貝貝 上海報道

8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市房屋管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》（下稱《通知》）。作為上海2025年首次房地產(chǎn)政策優(yōu)化，此次調(diào)整從購房資格放寬、資金支持強化、利息負擔降低、持有成本優(yōu)化四大維度精準發(fā)力。克而瑞集團董事長丁祖昱指出，上海、北京樓市限購政策松綁有一個共同點，即“核心區(qū)嚴控、郊區(qū)松綁”，這已成為房地產(chǎn)市場因城施策新的風向標。

據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)，今年前7月上海外環(huán)外新房成交占全市的60%。此次新政直指外環(huán)外庫存高企問題，有望為即將到來的“金九銀十”樓市注入關(guān)鍵動力。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向《華夏時報》記者表示，此次政策回應了市場期待，緩解了觀望和焦慮情緒。

消息發(fā)出后，上海遠郊項目積極響應，保利海上印、招商·云瀾灣、萬科四季隱秀等多個項目紛紛發(fā)出政策解讀海報，加大渠道推廣和現(xiàn)場邀約力度。不過，亦有遠郊樓盤的銷售負責人向記者坦言，新政落地時間較短，且恰逢工作日，因而項目來訪量目前還沒有明顯波動，“實際效果后期（仍有待）觀望”。

單身人士購房資格等同于家庭

本次上海樓市新政最大的亮點，是外環(huán)外限購政策大幅調(diào)減。《通知》提出，符合條件居民家庭在外環(huán)外購房不限套數(shù)。

新政落地后，滬籍居民家庭及滬籍成年單身人士，在外環(huán)外購買住房都不限套數(shù)，在外環(huán)內(nèi)則限購2套住房；非滬籍居民家庭和非滬籍成年單身人士，自購房之日前在上海連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的，在外環(huán)外購買住房不限套數(shù)；自購房之日前在上海連續(xù)繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的，則可在外環(huán)內(nèi)限購1套住房。

據(jù)公開信息，外環(huán)外區(qū)域長期是上海新房供應與成交的主力區(qū)域。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前7月，上海外環(huán)以外新建商品住宅成交套數(shù)為17024套，占全市交易總量（28265套）的60%?！半S著此次政策的效應釋放，預計該比例將上升?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為。

與高成交占比形成鮮明對比的是，外環(huán)外的庫存壓力高企。來自CRIC（中國房地產(chǎn)住宅信息服務平臺）的數(shù)據(jù)顯示，截至2025年7月末，上海新建商品住宅庫存面積為733.21萬平米，以近12個月商品住宅流速看，去化周期為13.3個月，而外環(huán)外庫存面積達到了561.65萬平米，占比達到了76.6%，去化周期為17.6個月，同期外環(huán)內(nèi)去化周期僅7.3個月，外環(huán)外去庫存壓力明顯高于外環(huán)內(nèi)。

上海鏈家研究院負責人李根分析認為，外環(huán)外不限套數(shù)購房，可加快外圍市場去化，適宜購置養(yǎng)老或度假房產(chǎn)的家庭及有資產(chǎn)配置需求者，通過區(qū)域差異化政策與公積金優(yōu)化組合，精準釋放改善需求，有望使外環(huán)外新房迎來銷售高峰，同時促進外環(huán)外二手房交易，保持二手房價格穩(wěn)定。

除購房資格外，此次新政同步對信貸政策進行系統(tǒng)性調(diào)整，通過“提額度、擴用途、調(diào)利率”組合降低購房成本。

在公積金貸款方面，一是提高個人住房公積金貸款額度。對繳存人購買二星級及以上新建綠色建筑住房的，住房公積金（含補充公積金）最高貸款額度上浮15%，其中首套最高貸款額度從160萬元提高至184萬元，二套最高貸款額度從130萬元提高至149.5萬元；二是支持提取住房公積金支付購房首付款；三是支持住房公積金“又提又貸”，對繳存人提取住房公積金支付購房首付款的，不影響其住房公積金貸款額度計算。

在商業(yè)貸款領(lǐng)域，政策調(diào)整同樣力度顯著。《通知》要求優(yōu)化上海市商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，核心變化是不再區(qū)分首套住房與二套住房利率標準。8月25日下午，中國人民銀行上?？偛恳餐桨l(fā)布公告，明確根據(jù)央行政策規(guī)定及上海市調(diào)控要求，正式執(zhí)行這一利率定價調(diào)整。

以100萬元貸款本金、30年期等額本息還款方式測算，若按當前上海商業(yè)性個人住房貸款利率下限3.05%執(zhí)行，調(diào)整后每月月供較此前二套利率水平（參考調(diào)整前3.65%下限）減少220元，年利息支出減少2640元，將進一步釋放改善性住房需求。

新政錨定“金九銀十”窗口期

今年6—7月，上海樓市出現(xiàn)階段性回調(diào)跡象。據(jù)克而瑞上海機構(gòu)數(shù)據(jù)，7月上海共24盤入市，平均去化率為41%，較上月下降9個百分點，市場觀望情緒升溫。

在此背景下，新政選擇于“金九銀十”前夕落地，被業(yè)內(nèi)視為鞏固樓市穩(wěn)中向好態(tài)勢的關(guān)鍵舉措。盧文曦指出，政策落地不僅能釋放一波購買力，更重要的是轉(zhuǎn)變觀望情緒尤其是改善型客戶和外地單身人群將直接受益。

嚴躍進則認為，上海此次出臺樓市新政，是及時貫徹了中央相關(guān)精神，6月的國常會提到“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，8月中旬國務院會議再次表態(tài)要采取有力措施鞏固房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)。

其進一步指出，新政的出臺，將鞏固上海樓市穩(wěn)中向好態(tài)勢。去年全國“930新政”以來，全國房地產(chǎn)市場總體朝著止跌回穩(wěn)的方向發(fā)展，今年二季度開始，各地反饋樓市出現(xiàn)新情況，需要政策做進一步加碼。根據(jù)全國70個大中城市房價指數(shù)等一系列指標，上海房地產(chǎn)市場量價關(guān)系表現(xiàn)較好，但樓市穩(wěn)中向好的態(tài)勢還需鞏固。

回顧此前政策效果，上海于2024年調(diào)整過兩次限購政策，且政策發(fā)布后對于市場起到了明顯的推動作用。

其中，2024年5月27日上海發(fā)布“滬九條”，之后6月上海新建商品住宅成交面積達到79.89萬平米，環(huán)比增長63.49%；同年9月29日，上海又發(fā)布“滬七條”，調(diào)整限購、降低首付比例等，隨后市場銷售明顯提升，新房成交面積自10月份開始實現(xiàn)同比“五連升”，環(huán)比“三連升”，且12月新房銷售面積達到80.79萬平米，為近一年新高。

尤其是高端住宅市場的韌性更為強勁。易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年上?？們r達3000萬元的新房成交套數(shù)為1096套，去年同期這一數(shù)據(jù)為1542套。以融創(chuàng)上海壹號院為例，該項目今年以來累計總銷售金額已超過220億元，繼續(xù)保持全國單盤銷冠位置。8月23日，上海壹號院五批次迎來開盤，66套房源開盤當日售罄，印證了高端市場的需求活力。

“8·25”新政發(fā)布后，上海樓市已積極反應。例如，保利海上印項目發(fā)布了“重磅新政正當燃，開盤前夜不打烊”的紅色海報，宣布將通宵迎客；國貿(mào)虹橋璟上項目打出“優(yōu)惠隨時回收，錯過不再”的宣傳口號，吸引客戶“入手正當時”等。

從市場反饋看，部分外環(huán)外熱點區(qū)域已出現(xiàn)咨詢量增長。如寶山某樓盤在采訪中表示，新政后置業(yè)顧問單日接到數(shù)十個購房咨詢電話，約看及咨詢數(shù)據(jù)達平日3倍；一位中介人士也透露，8月25日新政發(fā)布當日，二手房咨詢量顯著增加，“房票供應量提升，預計后續(xù)二手房成交量將逐步回升”。一位項目營銷顧問向記者分析說，新政落地后，一些原先就是剛需重點關(guān)注的外環(huán)外區(qū)域如閔行、青浦、寶山等熱度應該會顯著提升。

不過，市場分化特征亦同步顯現(xiàn)。一家位于佘山的樓盤營銷負責人向記者直言，新政發(fā)出到今天（8月26日），項目到訪量、咨詢量等均暫無明顯變化。

“（落地）時間很短，又是工作日，客戶看房時間有限?！痹摖I銷負責人解釋說，作為剛需項目，客戶購買力是主要因素。此次新政對置換型、資金寬?？蛻舸碳じ苯?，首套剛需的政策紅利釋放仍需時間，最終效果還需持續(xù)跟蹤。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧