2025年上半年，中國海外發(fā)展依托“強(qiáng)聚焦一線城市”策略，銷售業(yè)績在逆勢中展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。

期內(nèi)，中國海外發(fā)展系列公司實現(xiàn)合約物業(yè)銷售額人民幣1201.5億元，全口徑、權(quán)益銷售金額均位列行業(yè)第二；除稅前溢利達(dá)130億元，凈利潤95.3億元，核心歸母凈利潤87.8億元，尤其是核心歸母凈利潤率達(dá)到10.6%——當(dāng)前，其核心歸母凈利潤率與毛利率仍處于行業(yè)領(lǐng)先水平。董事局宣布派發(fā)中期股息每股港幣25仙。

業(yè)績韌性的背后，核心原因在于上半年中國海外發(fā)展在重點城市銷售動能強(qiáng)勁，市占率穩(wěn)居領(lǐng)先。期內(nèi)，香港及北京、上海、廣州、深圳五個城市實現(xiàn)合約銷售額人民幣556.4億元，占該集團(tuán)系列公司（不含中海宏洋）合約銷售額的 53.7%；其中北京合約銷售金額達(dá)人民幣304.5億元，香港、上海、廣州、深圳四地均超50億元。中國海外發(fā)展系列公司在14個城市的銷售額位居當(dāng)?shù)厥袌龅谝弧?/p>

憑借良好業(yè)績與充足在手現(xiàn)金，中國海外發(fā)展當(dāng)前各項財務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)異。公司“三道紅線”指標(biāo)穩(wěn)居“綠檔”：剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率45.7%、凈負(fù)債率28.4%、現(xiàn)金短債比4.9。

上半年，公司境內(nèi)債券發(fā)行利率再創(chuàng)新低：5年期利率低至1.8%，10年期利率低至2.37%；加權(quán)平均融資成本降至2.9%，較2024年末降低20個基點，維持行業(yè)最低區(qū)間。公司現(xiàn)金儲備超1000億元，是國內(nèi)唯一獲得三大國際評級機(jī)構(gòu)雙A-評級的房企。

財務(wù)水平穩(wěn)健，有信心完成全年銷售目標(biāo)

盡管重點城市的強(qiáng)勁銷售為中國海外發(fā)展上半年業(yè)績提供了支撐，但房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整周期，公司亦不可避免受到波及，上半年銷售額較去年同期有所下降。

對此，中國海外發(fā)展行政總裁張智超在投資者會上解釋：“一方面，今年上半年可售貨量較去年同期減少640億元；另一方面，去年同期公司在多個一線城市有超400億元高貨值暢銷項目集中推售，且基本實現(xiàn)開盤售罄。”

“但總體來看，今年上半年公司整體銷售質(zhì)量、去化率略優(yōu)于去年同期。對于完成全年銷售指引目標(biāo)，我們充滿信心?！睆堉浅J(rèn)為，當(dāng)前市場環(huán)境下，經(jīng)營穩(wěn)健、布局優(yōu)質(zhì)、貨量精良的企業(yè)將獲得更多機(jī)遇。

他進(jìn)一步表示：“政策層面，8月18日中央國務(wù)院會議后，上海已出臺相關(guān)政策，此前北京也發(fā)布了支持住房消費的措施；7月全國城市工作會議將城市更新列為城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手，重點推進(jìn)城中村與危舊房改造，多舉措釋放改善性需求。結(jié)合當(dāng)前低息環(huán)境，我們對未來尤其是下半年房地產(chǎn)市場走勢有信心。”

在財務(wù)穩(wěn)定性方面，中國海外發(fā)展副總裁郭光輝稱：“未來，公司有信心、有基礎(chǔ)、有能力維持凈利潤與毛利率的穩(wěn)健水平?！彼麖娜矫娼o出理由：一是今年上半年已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額與回報率均處于高位；二是近年公司聚焦一線及強(qiáng)二線城市投資，投資規(guī)模始終位列行業(yè)第一，貨量充足、品質(zhì)優(yōu)良，“以新帶舊” 發(fā)展從容；三是公司在一線城市核心地段布局商業(yè)項目，未來商業(yè)資產(chǎn)的收入與利潤將進(jìn)一步貢獻(xiàn)效益。

“北京中海大吉巷項目于5月25日盛大開業(yè)，項目以文化賦能、城市更新為核心，活化了超3000平方米的文化保育區(qū)，商業(yè)出租率達(dá)96%，開業(yè)首日客流超20萬人次，成為首都核心區(qū)域城市更新的示范樣本；此外，北京十八里店、上海徐匯西岸 MAX、深圳超級總部等商業(yè)項目將陸續(xù)入市，為商業(yè)收入增長與利潤持續(xù)性提供支撐。”郭光輝補(bǔ)充道。

期內(nèi)，中國海外發(fā)展商業(yè)運營業(yè)務(wù)同樣表現(xiàn)亮眼。數(shù)據(jù)顯示，上半年商業(yè)物業(yè)運營收入達(dá)人民幣35.4億元，其中一線城市項目收入占比提升至47%，資產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)一步優(yōu)化。

據(jù)悉，依托商業(yè)物業(yè)規(guī)模的穩(wěn)步增長，中國海外發(fā)展已啟動旗下商業(yè)資產(chǎn)的資本化運作嘗試?！肮臼讉€商業(yè)公募REITs已發(fā)起申報，發(fā)行工作正有序推進(jìn)。相信REITs平臺的搭建，將為公司厚實的商業(yè)資產(chǎn)價值釋放提供更大空間?！?中國海外發(fā)展董事局主席顏建國在投資者會上表示。

此外，郭光輝提及：“在穿越周期的過程中，公司持續(xù)強(qiáng)化成本費用管控能力。我們在銷售端、財務(wù)成本端已形成業(yè)內(nèi)標(biāo)桿——行政銷售費用率僅3.8%，平均融資成本2.9%；同時打造供應(yīng)鏈整體集采體系與大供應(yīng)鏈平臺，成本競爭力進(jìn)一步增強(qiáng)。若市場止跌企穩(wěn)，中海應(yīng)當(dāng)是率先實現(xiàn)企穩(wěn)回升的企業(yè)，我們有信心?！?/p>

投資額領(lǐng)先行業(yè)，一線城市多個重點項目將加推

張智超在投資者會上分析：“上半年房地產(chǎn)市場總體處于微跌盤整、降幅收窄階段，逐步呈現(xiàn)筑底企穩(wěn)態(tài)勢，但城市間分化明顯。一線城市表現(xiàn)更具韌性，呈現(xiàn)‘量微升、價基本平’的特征，這也是公司近年‘強(qiáng)聚焦一線城市’策略的重要依據(jù)?！?/p>

顏建國亦表示：“近兩年，公司憑借雄厚資金實力，以及全產(chǎn)業(yè)鏈、全業(yè)態(tài)投資運營能力，在‘強(qiáng)聚焦一線城市’戰(zhàn)略下，通過城市更新、公開市場獲取綜合型大項目的競爭優(yōu)勢愈發(fā)凸顯?！?/p>

值得關(guān)注的是，在對下半年市場走勢有信心的前提下，上半年中國海外發(fā)展在有息負(fù)債規(guī)模較年初減少41億元、維持經(jīng)營性現(xiàn)金凈流入的同時，投資額仍領(lǐng)先行業(yè)，投資區(qū)域聚焦一線及重點二線城市。

具體來看，今年以來，中國海外發(fā)展已在11個內(nèi)地城市及香港共獲取 22 宗地塊，權(quán)益購地金額550億元，新增購地金額位列行業(yè)第一；投資堅持 “主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品”原則，一線及強(qiáng)二線城市投資占比達(dá)86%。

其中，四個一線城市及香港的權(quán)益購地金額占比64%，貨量結(jié)構(gòu)優(yōu)勢突出，將進(jìn)一步提升公司在核心城市的市占率及銷售、利潤貢獻(xiàn)。僅北京、上海兩地，新增權(quán)益購地金額合計便達(dá)289.4億元，進(jìn)一步鞏固了公司在這兩大市場的領(lǐng)先地位。

與此同時，公司今年在香港的全口徑銷售額已超100億港幣，預(yù)計全年有望突破 200 億港幣，創(chuàng)近年新高?！敖衲旯驹谕谦@取一宗項目，我們對香港市場未來總體充滿信心?！敝袊Ｍ獍l(fā)展表示。

進(jìn)入下半年，中國海外發(fā)展在一線城市的多個重點項目——包括北京樹村項目、北京西黃村項目、深圳后海項目、深圳大運項目、上海普陀項目等——將集中推售，為集團(tuán)銷售穩(wěn)健增長提供堅實基礎(chǔ)。

投資規(guī)劃方面，張智超透露：“公司統(tǒng)籌發(fā)展與安全，堅持‘以銷定投’，預(yù)計下半年投資額將實現(xiàn)一定增長，為未來銷售與利潤規(guī)模提供有力支撐。”

此外，在被問及“十五五”戰(zhàn)略規(guī)劃的重點方向時，張智超透露，中海將保持戰(zhàn)略定力，持續(xù)深化“今天、明天、后天”三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：在銷售型業(yè)務(wù)上，牢牢占據(jù)市場領(lǐng)先位置，未來將充分把握改善性需求，聚焦核心城市，在住宅市場的規(guī)模與質(zhì)效上保持行業(yè)領(lǐng)先，成為行業(yè)佼佼者；

同時，持續(xù)做強(qiáng)做優(yōu)持有型業(yè)務(wù)，涵蓋商辦、購物中心、長租公寓、酒店、康養(yǎng)等業(yè)態(tài)。從成熟市場經(jīng)驗來看，這些業(yè)態(tài)在不同周期均能實現(xiàn)良好效益；同時在資產(chǎn)交易賽道保持積極態(tài)勢，強(qiáng)聚焦核心城市，積累核心資產(chǎn)，不斷提升持有業(yè)務(wù)經(jīng)營收入；

另在兩大主賽道之外，構(gòu)建全產(chǎn)業(yè)鏈、全業(yè)態(tài)的生態(tài)型業(yè)務(wù)，包括重點發(fā)展供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)，同時做強(qiáng)代建、建筑規(guī)劃設(shè)計及數(shù)字科技等業(yè)務(wù)。