本文來(lái)源：時(shí)代周報(bào) 作者：劉婷

金九銀十即將到來(lái)，多地樓市再吹暖風(fēng)。

8月25日，上海發(fā)布新政，涉及調(diào)整住房限購(gòu)政策、優(yōu)化住房公積金、優(yōu)化個(gè)人住房信貸以及完善個(gè)人住房房產(chǎn)稅等多項(xiàng)政策。8月26日深夜，蘇州發(fā)布樓市新政，取消市區(qū)范圍內(nèi)新建商品住房2年限售。

在政策暖風(fēng)吹拂之際，房企上半年業(yè)績(jī)放榜，成為觀察行業(yè)復(fù)蘇節(jié)奏的重要窗口。從已披露半年報(bào)數(shù)據(jù)看，近半數(shù)上市房企業(yè)績(jī)回暖。

Wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月29日19時(shí)，95家A股上市房企披露2025年半年報(bào)，46家營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，43家歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。239家港股上市房企披露2025年半年報(bào)，107家營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)，104家歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)。

在多重政策與結(jié)構(gòu)調(diào)整的共同作用下，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，下半年市場(chǎng)有望在底部逐步企穩(wěn)，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)與穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)將成為房企贏得“金九銀十”的關(guān)鍵。

一名頭部房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，從7月起，公司就已經(jīng)開始為“金九銀十”做準(zhǔn)備。今年9月的市場(chǎng)表現(xiàn)預(yù)計(jì)會(huì)好于去年，政策的逐步落實(shí)和市場(chǎng)情緒的回暖有望帶動(dòng)成交量的增長(zhǎng)。然而，10月的市場(chǎng)表現(xiàn)可能會(huì)稍顯遜色，預(yù)計(jì)成交量會(huì)出現(xiàn)一定回落。因此，公司將根據(jù)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)靈活調(diào)整策略，重點(diǎn)聚焦在提升客戶體驗(yàn)和精準(zhǔn)營(yíng)銷上，但重點(diǎn)依然放在價(jià)格策略。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

多地落地樓市新政

一線城市落地、二線城市跟進(jìn)，多地樓市調(diào)控進(jìn)入精準(zhǔn)調(diào)整階段。

8月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2025年1~7月份全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況。1~7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資53580億元，同比下降12.0%；其中，住宅投資41208億元，下降10.9%。新建商品房銷售面積51560萬(wàn)平方米，同比下降4.0%；其中住宅銷售面積下降4.1%。新建商品房銷售額49566億元，下降6.5%。

圖源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

在市場(chǎng)處筑底期，樓市政策快速調(diào)整。8月9日，北京發(fā)布樓市新政，明確五環(huán)外購(gòu)房不再限制套數(shù)，覆蓋人群包括符合本市商品住房購(gòu)買條件的居民家庭。

而另一座一線城市上海，則在政策力度與覆蓋面上邁出更大一步。

8月25日，上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局等六部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》。作為上海2025年首次房地產(chǎn)政策優(yōu)化，此次調(diào)整從購(gòu)房資格放寬、資金支持強(qiáng)化、利息負(fù)擔(dān)降低、持有成本優(yōu)化四大維度精準(zhǔn)發(fā)力。

克而瑞集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱指出，上海、北京樓市限購(gòu)政策調(diào)整方向有一個(gè)共同點(diǎn)，即“核心區(qū)嚴(yán)控、郊區(qū)松綁”，這已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)因城施策新的風(fēng)向標(biāo)。

在一線城市率先釋放政策信號(hào)后，二線城市也迅速跟進(jìn)。

8月26日晚間，蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通過(guò)官方微信公眾號(hào)發(fā)布通知，明確為進(jìn)一步滿足居民改善性住房需求，即日起取消蘇州市區(qū)范圍內(nèi)新建商品住房“取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書滿2年方可轉(zhuǎn)讓”的限制措施（有特殊限制轉(zhuǎn)讓要求的住房除外）。

中指研究院蘇州分院高級(jí)分析師金珂對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，蘇州作為長(zhǎng)三角重要城市，此次取消住房限售政策，有助于提升房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性，更好地支持居民實(shí)現(xiàn)“以小換大”“以舊換新”等改善型住房需求，進(jìn)一步促進(jìn)供需兩端合理匹配，也有望增強(qiáng)市場(chǎng)活力，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

金珂補(bǔ)充道，未來(lái)，隨著該政策效果的逐漸顯現(xiàn)，蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)有望進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展，更好地服務(wù)于市民的居住需求。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著一線和二線城市密集出臺(tái)政策，“金九銀十”前夕的市場(chǎng)情緒已有回暖跡象。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，從目前的趨勢(shì)來(lái)看，由于北京、上海出臺(tái)樓市新政之后，一定會(huì)掀起新一輪的樓市調(diào)整政策。在眾多城市相繼出臺(tái)新一輪的樓市政策之后，“金九銀十”的成色應(yīng)該可以保證。

淘房前線創(chuàng)始人謝林鋒在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，雖然大家都在期待市場(chǎng)有所回暖，但“金九銀十”期間，價(jià)格戰(zhàn)仍將是市場(chǎng)的主流。

他指出，隨著各地樓市政策的進(jìn)一步放寬，購(gòu)房者的觀望情緒逐漸消退，促銷和降價(jià)策略將繼續(xù)推動(dòng)成交量的增長(zhǎng)。然而，他也強(qiáng)調(diào)，市場(chǎng)需求的恢復(fù)需要時(shí)間，短期內(nèi)還是得以價(jià)換量不可避免。“政策有望推動(dòng)市場(chǎng)整體氛圍，不管新房還是二手房，購(gòu)房者還是持謹(jǐn)慎態(tài)度，價(jià)格戰(zhàn)和開發(fā)商促銷，仍將是今年秋季樓市的主流。”

頭部房企看好結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)

隨著行業(yè)逐步釋放企穩(wěn)信號(hào)，房企年中成績(jī)單成為驗(yàn)證市場(chǎng)回暖與結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要參考。時(shí)代周報(bào)記者從多家頭部房企業(yè)績(jī)會(huì)上獲悉，各家公司普遍認(rèn)為市場(chǎng)雖仍處筑底階段，但一、二線核心城市韌性突出。企業(yè)將更加聚焦優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目與審慎拿地，以在分化中尋找增長(zhǎng)機(jī)會(huì)。

克而瑞地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，30個(gè)重點(diǎn)城市新房成交規(guī)模達(dá)1034萬(wàn)平方米，上半年累計(jì)成交規(guī)模與去年同期基本持平。具體到房企層面，TOP21-30梯隊(duì)房企的累計(jì)銷售規(guī)模同比基本持平。而TOP10、TOP11-20和TOP51-100梯隊(duì)房企銷售規(guī)模則同比降低。

8月27日，中海行政總裁張智超在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體還處于微跌盤整、降幅收窄階段，總體呈現(xiàn)逐步筑底企穩(wěn)態(tài)勢(shì)，但城市間分化相對(duì)比較大。一線城市總體表現(xiàn)更具有韌性，呈現(xiàn)量微升、價(jià)基本平的狀態(tài)。

張智超認(rèn)為，結(jié)合當(dāng)前低息環(huán)境，中海對(duì)未來(lái)，特別是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)有信心。當(dāng)下的市場(chǎng)，給經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健、布局良好、貨量?jī)?yōu)質(zhì)的企業(yè)更多更好的機(jī)會(huì)。

同樣在年中業(yè)績(jī)會(huì)上，越秀地產(chǎn)管理層也給出了自己的判斷。

時(shí)代周報(bào)記者獲悉，越秀地產(chǎn)管理層表示：“預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下半年將繼續(xù)保持波動(dòng)，但城市的分化明顯，好城市、好房子將保持韌性。土地市場(chǎng)方面，預(yù)計(jì)繼續(xù)縮量提質(zhì)，土地價(jià)格層次分化明顯，土地投資更加聚焦一、二線主要城市。”

與此同時(shí)，華潤(rùn)置地同樣釋放出相對(duì)樂(lè)觀的信號(hào)。

對(duì)于下半年的市場(chǎng)走勢(shì)，華潤(rùn)置地首席運(yùn)營(yíng)官陳偉在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，今年一季度全國(guó)市場(chǎng)已顯企穩(wěn)跡象，二季度市場(chǎng)量?jī)r(jià)延續(xù)筑底態(tài)勢(shì)?！笆袌?chǎng)下一步的走勢(shì)，我們認(rèn)為還是受到宏觀經(jīng)濟(jì)、政策力度、供需關(guān)系的影響，預(yù)計(jì)整體將呈現(xiàn)緩慢筑底、局部分化的特征?！?/p>

銷售之外，土地市場(chǎng)的表現(xiàn)同樣牽動(dòng)行業(yè)神經(jīng)。2025年1-8月，TOP100企業(yè)拿地總額6056億元，同比增長(zhǎng)28.0%，增幅較1-7月縮窄6.3個(gè)百分點(diǎn)。從新增貨值來(lái)看，綠城中國(guó)、保利發(fā)展和中海地產(chǎn)位列前三。

對(duì)于下半年土地市場(chǎng)，綠城中國(guó)行政總裁郭佳峰在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，綠城中國(guó)預(yù)計(jì)下半年的土地市場(chǎng)整體熱度不如上半年，但預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)地塊仍維持較高的熱度。

郭佳峰透露，因?yàn)榻衲晟习肽昴玫乇容^多，下半年拿地節(jié)奏會(huì)放緩，會(huì)采取更為謹(jǐn)慎和精準(zhǔn)的策略，對(duì)項(xiàng)目的要求會(huì)更高，以確保安全底線。全年拿地的貨值目標(biāo)，將根據(jù)下半年的銷售情況和集團(tuán)現(xiàn)金流情況做動(dòng)態(tài)調(diào)整，大概貨值將在1200億元到1300億元之間。

多家房企普遍強(qiáng)調(diào)，行業(yè)雖仍在筑底階段，但市場(chǎng)韌性逐步顯現(xiàn)，結(jié)構(gòu)性機(jī)遇正在積聚。隨著核心城市成交保持穩(wěn)定、政策持續(xù)優(yōu)化、融資環(huán)境逐漸改善，具備穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)能力和優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)的房企將在分化格局中率先受益。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，下半年市場(chǎng)有望實(shí)現(xiàn)銷售和利潤(rùn)的雙重修復(fù)，行業(yè)企穩(wěn)信號(hào)將愈發(fā)清晰。