8月23日融創(chuàng)官微消息，上海壹號院第五批次開盤，66套房源1小時售罄，勁銷48億元。

用時8個月，一個項(xiàng)目就實(shí)現(xiàn)了220億銷售額，這放在全國也是傲視群雄了。

對于豪宅的熱銷，這兩年普遍有個這樣的說法：

一線核心區(qū)的豪宅，是最有價值的板塊，永遠(yuǎn)穿越周期，永遠(yuǎn)稀缺，永遠(yuǎn)被追逐。

事實(shí)真的如此嗎？

NO. 1｜壹

從新房到二手房不過就一張房產(chǎn)證的事情，過去幾年熱銷的核心城市、核心地段的豪宅，如今命運(yùn)如何呢？

上海淮海路有個豪宅小區(qū)叫凱德茂名公館，項(xiàng)目幾期開盤都是日光，王思聰在那有一套面積406平米帶花園復(fù)式頂豪。

這個小區(qū)當(dāng)年銷售均價為22萬左右，王思聰買入的網(wǎng)簽合同價是6300萬，加上2200萬的裝修價格，真實(shí)成交價為8500萬元左右。

去年這套房子掛上了中介平臺，當(dāng)時的掛牌價是9200萬，此后一路向下調(diào)價，從9200萬↘8800萬↘8500萬↘8300萬↘8000萬↘6999萬↘6300萬↘6100萬，如今房子還在掛牌。

能不能以這個價格成交不知道，但這套房子的單價已經(jīng)從22萬/㎡下滑到了不足16萬/㎡了，考慮到掛牌價與實(shí)際成交價還有一些可以擠擠的水分，最終這套房子縮水指定不止2200萬。

同樣在上海黃浦有個小區(qū)叫綠城黃浦灣，項(xiàng)目距離黃浦江僅300米，其中233㎡戶型，在2023年年初還能賣到5900萬左右。

今年掛牌價只有3000萬出頭，根據(jù)中介放出的消息，這個價格還在下探，也就是說，不到兩年的時間跌掉了2000多萬。

北京朝陽公園的豪宅泛海世家西府，今年4月底成交了一套470平房源，成交總價5380萬。2023年初同戶型成交總價在7700萬，兩年時間也跌去了2300多萬，平均每天跌掉3.2萬。

中央別墅區(qū)“遠(yuǎn)洋lavie”一套3800平的臨湖樓王，業(yè)主原來的購入價是6.5億，現(xiàn)在準(zhǔn)備5億出售。如果買家再砍砍價，輕輕松松就虧掉了2個小目標(biāo)，平均每天虧30多萬。

南邊的深圳更是逃不過，深圳蛇口有個頂級豪宅——太子灣·灣璽，項(xiàng)目開盤時均價超過10萬/㎡。

因?yàn)閷儆谙∪焙＞绊?xiàng)目，這個項(xiàng)目當(dāng)年開盤屬于秒光盤，一大批有錢人不惜動用關(guān)系，即便是出巨額的茶水費(fèi)，也要搶著買這個樓盤。

今年4月份有個業(yè)主掛牌了自己308平米的房子，首次掛牌價格是6200萬，房子一直無人問津，此后價格一路下降，最后調(diào)到2060萬，上個月以1900萬終于成交了。

假設(shè)這個業(yè)主是一手買入的，那么買入價至少3000萬，算上稅費(fèi)、利息等其他的成本，賬面損失慘不忍睹。

那如果這個業(yè)主是二手高位買入的，那就更慘了，對比掛牌價的6200萬，直接降價70%，單價也從20萬/㎡降了6萬/㎡，真是凄凄慘慘戚戚。

還是深圳，就是去年12月發(fā)生火災(zāi)的那個超高層豪宅項(xiàng)目——深圳灣的地標(biāo)豪宅華潤悅府。

有一套365平米的大平層，2021年最高位成交價1.31億，今年五月同戶型成交價已經(jīng)降到了6800萬，三年多時間從高位跌掉了5700萬，平均每天損失4.5萬，跌幅45%。

這樣的案例還有，深圳灣另一個地標(biāo)豪宅——恒裕濱城二期，今年6月成交了一套228平房源，成交總價6200萬。

而在2024年的3月份，同戶型成交價還在7900多萬，短短15個月，房價就跌了1700多萬，平均每天跌掉3.8萬。

豪宅的崩塌，已經(jīng)拉開了序幕。

NO. 2｜貳

在這輪樓市下跌潮中，一線城市的核心豪宅，早兩年確實(shí)表現(xiàn)出了很強(qiáng)的抗跌性，乃至于價格甚至一度逆勢上漲。

正是在這種狀態(tài)下，市場上才傳出了：頂級的資產(chǎn)永遠(yuǎn)穿越周期，永遠(yuǎn)稀缺，永遠(yuǎn)被追逐這句話。

這不是因?yàn)楦蝗苏J(rèn)知有多高，選對了所謂的核心資產(chǎn)，原因不過是因?yàn)楦蝗烁芸浮?/p>

但如今不少富人也扛不住了，前段時間家裝圈60天內(nèi)折了4位大佬，包括靚家居的曾育周、居然之家董事長汪林朋等。

深圳的老牌建筑裝飾企業(yè)深圳海大集團(tuán)最近公開表示經(jīng)營困難，連員工的社保、公積金都沒錢繳納了。

這些企業(yè)老板都是富人吧，還是沒能頂??！

普通住宅在2023年、2024年已經(jīng)跌了好幾輪，但普通住宅總價低，豪宅動輒幾千萬、數(shù)億，普通住宅最多虧個百來萬，但是豪宅，是千萬起步的虧。

這就好比，你買臺飛度，開三年跌了三萬，但是你賣臺邁巴赫，開三年就得跌去至少三臺飛度。

豪宅掛牌量越來越多，賣豪宅的富人激增，作為買家的有錢人則越來越少，表現(xiàn)為買家極度稀缺，當(dāng)賣豪宅的人繼續(xù)變現(xiàn)，那么大幅割肉就是不可避免的了。

從新房的熱銷，到二手的崩塌，樓市中呈現(xiàn)了冰火兩重天的格局。

這種劇烈的分化，印證了沒有資產(chǎn)能真正“永遠(yuǎn)穿越周期”，真正的價值，不僅在于地段的稀缺，更在于流動性的堅(jiān)實(shí)和購買力的持續(xù)。

經(jīng)濟(jì)周期深入調(diào)整，即便是頂層資產(chǎn)，也難免接受重估的命運(yùn)，而這背后，不僅是資產(chǎn)的漲跌，更是財富結(jié)構(gòu)無聲卻洶涌的重構(gòu)。

根據(jù)能量守恒定律，有的富人錢變少了，但這錢不會消失，會流向其他的富人……