來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

中經(jīng)記者 吳靜 盧志坤 北京報(bào)道

從地鐵房山線良鄉(xiāng)大學(xué)城北站走出，映入眼簾的不再是冷清的閑置建筑，而是人流如織的下沉廣場(chǎng)、飄著咖啡香味的網(wǎng)紅店鋪、充滿設(shè)計(jì)感的休閑空間和滿足年輕人居住的長(zhǎng)租公寓。幾年前，這里的部分區(qū)域還是寂寥無聲的“沉睡資產(chǎn)”。

“我們團(tuán)隊(duì)剛來時(shí)，這個(gè)項(xiàng)目面臨的最大挑戰(zhàn)是如何盤活閑置資源并實(shí)現(xiàn)全流程閉環(huán)?！闭驹谖鯋偺旖帧の鯋偹C項(xiàng)目沙盤前，龍湖集團(tuán)華北公司商辦營(yíng)銷負(fù)責(zé)人方燦向《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者介紹道，受2017年3月商辦政策影響，該項(xiàng)目部分樓宇竣工后即閑置，招商、銷售均受阻。

面對(duì)這一難題，如何喚醒這片總建筑面積約11萬平方米的“沉睡資產(chǎn)”，成為擺在項(xiàng)目方面前的一道必答題。近兩年來，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)并未選擇簡(jiǎn)單的散售或盲目招商，而是通過對(duì)業(yè)態(tài)的精準(zhǔn)重組和對(duì)功能的創(chuàng)新再造，寫就了一個(gè)資產(chǎn)煥活重生、資金閉環(huán)融通的故事，并因此成為2024年北京城市更新中備受矚目的實(shí)踐案例。

業(yè)態(tài)協(xié)調(diào)保證項(xiàng)目長(zhǎng)久活力

“圍繞著這個(gè)項(xiàng)目的更新方案，我們?cè)谶^程中也是改了又改，反復(fù)地推倒重來。”當(dāng)問及最初如何為項(xiàng)目定位時(shí)，受訪者坦言道。

熙悅天街·熙悅薈項(xiàng)目位于房山區(qū)長(zhǎng)陽鎮(zhèn)，地處良鄉(xiāng)大學(xué)城商圈及長(zhǎng)陽休閑購(gòu)物板塊的交匯處，緊鄰地鐵房山線良鄉(xiāng)大學(xué)城北站。2016年，首開股份和龍湖聯(lián)合拿地后，熙悅天街的A、B兩棟連體購(gòu)物中心順利建成并于2021年9月正式開業(yè)。

但熙悅薈外街商辦樓宇卻因北京商辦政策影響，在竣工后即閑置。該部分包含南部地標(biāo)雙子塔旗艦長(zhǎng)租公寓、中部三個(gè)區(qū)域的下沉商業(yè)廣場(chǎng)及兩棟獨(dú)棟商業(yè)、北部四棟塔樓商辦。

事實(shí)上，在經(jīng)濟(jì)深度調(diào)整期，存量商業(yè)綜合體的盤活對(duì)于任何一家開發(fā)企業(yè)而言都并非易事。無論是對(duì)各區(qū)政府抑或拿地企業(yè)而言，都亟須合適的盤活方案。

方燦向記者分享道：“商業(yè)地產(chǎn)能持續(xù)繁榮，很大程度在于它跟人文關(guān)懷的導(dǎo)向是一致的。與之前行業(yè)內(nèi)部分商辦項(xiàng)目簡(jiǎn)單直接地散賣/整售方式不同，我們做更新盤活，最重要的是要保持項(xiàng)目商辦整體的協(xié)同性及長(zhǎng)期主義，熙悅薈作為銷售型商辦樓宇的業(yè)態(tài)要與自持經(jīng)營(yíng)的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)形成差異及互補(bǔ)，多業(yè)態(tài)共融共生，這樣才能保證后續(xù)整體項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)活力，才能實(shí)現(xiàn)區(qū)域發(fā)展提質(zhì)、商辦資產(chǎn)盤活、經(jīng)濟(jì)活力煥新、社會(huì)消費(fèi)提振、穩(wěn)崗就業(yè)、職住平衡、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、增稅納收等多方面共贏?！?/p>

他指出，這個(gè)領(lǐng)域沒有“一招鮮”。每個(gè)存量商辦項(xiàng)目及其不同業(yè)態(tài)都有其特殊性，很難形成統(tǒng)一的更新模式，因此需要對(duì)市場(chǎng)變化、政策規(guī)劃、周邊業(yè)態(tài)、生活圈層和目標(biāo)客群做整體調(diào)研后方能決策。

據(jù)了解，項(xiàng)目所在的良鄉(xiāng)大學(xué)城內(nèi)高校林立，在校師生超過18萬人；整個(gè)房山區(qū)域內(nèi)6300多家入駐企業(yè)，年輕消費(fèi)群體龐大。通過細(xì)分客群、精準(zhǔn)定位，最終項(xiàng)目商業(yè)部分鎖定這些年輕家庭、師生消費(fèi)群體和企業(yè)客群。

“我們調(diào)研外街商業(yè)之后覺得可以做成‘房山的三里屯’?！表?xiàng)目人員介紹，針對(duì)下沉商業(yè)廣場(chǎng)，項(xiàng)目引入了北京第一家胡桃里2.0體驗(yàn)店（音樂酒館），以及淄博趕烤、啤酒花園、趙九記火鍋、披薩臺(tái)球等可全天候營(yíng)業(yè)的業(yè)態(tài)，覆蓋輕奢餐飲、休閑娛樂、新零售等多元主題。

記者了解到，下沉廣場(chǎng)更新之后，加上之前的購(gòu)物中心，整個(gè)項(xiàng)目引入了300多個(gè)品牌，包括多家網(wǎng)紅品牌和特色小店，形成了差異化的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

租賃業(yè)態(tài)促進(jìn)區(qū)域職住平衡

“存量盤活的關(guān)鍵是要找到讓資產(chǎn)能產(chǎn)生收益的方法。”據(jù)項(xiàng)目人員介紹，項(xiàng)目南部的雙子塔旗艦地標(biāo)商辦受商辦政策影響，建成后即閑置。與此同時(shí)，近幾年，北京大宗商辦交易遇冷，但長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目因運(yùn)營(yíng)模式成熟且收益相對(duì)穩(wěn)定，加上退出通道清晰，成為投資者普遍關(guān)注的資產(chǎn)類型。

在此背景下，雙子塔在擬整體出售給金融機(jī)構(gòu)的同時(shí)，便根據(jù)周邊師生、通勤白領(lǐng)、商旅出行的居住需求，改造為長(zhǎng)租公寓，并交由專業(yè)機(jī)構(gòu)龍湖冠寓負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)。

記者在公寓內(nèi)看到，項(xiàng)目房間多為20—40平方米的開間，室內(nèi)采用Loft結(jié)構(gòu)，書桌椅、衣柜、沙發(fā)、冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)等家具家電一應(yīng)俱全。公區(qū)內(nèi)配有免費(fèi)的健身房、自習(xí)室等公共空間，不少學(xué)生租客和上班族正在自習(xí)室內(nèi)學(xué)習(xí)。

冠寓熙悅天街店店長(zhǎng)李玲玲告訴記者，項(xiàng)目的租客主要來自在房山本地、豐臺(tái)的年輕上班族，以及部分周邊高校在校師生。項(xiàng)目在租住策略上采取靈活定價(jià)模式，租客可選擇長(zhǎng)租或短租，因此也有不少商務(wù)出差和旅游人群選擇在此入住。自7月開業(yè)以來，不到兩個(gè)月時(shí)間入住率已接近50%。

“對(duì)于買家而言，通過交由專業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)每年可獲得穩(wěn)定的投資收益。我們不僅獲得出售收益，還可通過龍湖冠寓的運(yùn)營(yíng)獲得輕資產(chǎn)服務(wù)收益?！表?xiàng)目人員表示。

此外，在多方努力下，項(xiàng)目北部的一棟商辦公寓已與周邊的北京理工大學(xué)相關(guān)單位簽約，作為國(guó)際學(xué)生的配套公寓，現(xiàn)已正式入住。

據(jù)介紹，北部其他樓棟目前也正在與多家機(jī)構(gòu)投資者及國(guó)有單位洽談中，項(xiàng)目方將結(jié)合既有定位、政策預(yù)期及客戶需求，將整區(qū)域商辦全面提質(zhì)升級(jí)并實(shí)現(xiàn)全流程閉環(huán)。

這些資產(chǎn)功能的轉(zhuǎn)變，同時(shí)也解決了長(zhǎng)期困擾區(qū)域的職住平衡難題?！昂芏嗌习嘧鍟?huì)選擇在這里入住，因?yàn)猷徑罔F，樓下就是各種商業(yè)，而且我們是保租房，租金也比較公道。”李玲玲表示。

存量煥新釋放區(qū)域活力

記者在項(xiàng)目中看到，部分更新之后的熙悅薈下沉廣場(chǎng)、獨(dú)棟商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等片區(qū)，聯(lián)通融合生活、辦公動(dòng)線，空間利用效能極大提升。此外，園林綠化景觀在更新之后，為周邊居民提供了豐富的室外休憩場(chǎng)所，區(qū)域風(fēng)貌全面提升。

“商業(yè)綜合體的活力在于運(yùn)營(yíng)，要保持常做常新?！笔茉L者道出了此中的關(guān)鍵。為了打造具有在地特色的商業(yè)文化特質(zhì)，項(xiàng)目經(jīng)常組織開展各種主題活動(dòng)，如親子魔術(shù)劇、露營(yíng)市集、露天電影、演唱會(huì)等。此外，公共空間還曾作為長(zhǎng)陽音樂節(jié)分會(huì)場(chǎng)，以及520熱愛音樂節(jié)、企業(yè)新品發(fā)布會(huì)等場(chǎng)地，成為區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)活力引擎。

據(jù)了解，目前，隨著首期改造下沉商業(yè)、租賃住房等業(yè)態(tài)陸續(xù)開業(yè)，項(xiàng)目正在推動(dòng)剩余業(yè)態(tài)中的下沉商街、租賃住房、星級(jí)酒店、科創(chuàng)辦公等板塊持續(xù)落地。

此外，項(xiàng)目人員表示，項(xiàng)目將繼續(xù)完善功能布局，進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)區(qū)域的輻射帶動(dòng)作用。未來，這里或?qū)⒊蔀榧偛哭k公、創(chuàng)意辦公、創(chuàng)客天地、產(chǎn)學(xué)研基地、科技孵化中心、大學(xué)生創(chuàng)業(yè)就業(yè)訓(xùn)練營(yíng)等于一體的城市活力中心，推動(dòng)片區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)提質(zhì)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城市更新不是推倒重來，而是通過精準(zhǔn)定位、創(chuàng)意改造和智慧運(yùn)營(yíng)，讓存量資產(chǎn)煥發(fā)新的生命力。熙悅天街·熙悅薈項(xiàng)目這種盤活模式為正在從增量發(fā)展轉(zhuǎn)向存量更新的部分區(qū)域提供了借鑒樣本。