前言

2025年8月，備受關(guān)注的“80米限高令”正式實(shí)施，住建部發(fā)布的最新《住宅項(xiàng)目規(guī)范》明確規(guī)定住宅建筑不得超過(guò)80米高度，這標(biāo)志著高層住宅的黃金時(shí)代正式落幕。

曾經(jīng)我們仰望那些五六十層的高樓大廈，認(rèn)為樓越高越能體現(xiàn)城市的繁華。如今，隨著人口流動(dòng)趨勢(shì)、市場(chǎng)需求變化以及城市規(guī)劃理念的升級(jí)，盲目追求建筑高度的時(shí)代已經(jīng)終結(jié)。

那么，全國(guó)范圍內(nèi)已建成的4000萬(wàn)套高層住宅將面臨怎樣的未來(lái)？它們是否還能保值，抑或?qū)⒚媾R貶值風(fēng)險(xiǎn)？

為何限高政策此時(shí)出臺(tái)？

“限高令”的出臺(tái)并非倉(cāng)促?zèng)Q定。早在2018年，住建部發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》中，就曾提出“住宅建筑高度不宜超過(guò)80米”的建議，但當(dāng)時(shí)僅為指導(dǎo)性意見(jiàn)，執(zhí)行并不嚴(yán)格。

從2018年至2021年，正值中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速期，各地大規(guī)模推進(jìn)城中村改造和地鐵建設(shè)，地方政府急需土地出讓收入。

為了緩解高昂的拆遷和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本，不少城市默許開發(fā)商建設(shè)五六十層的超高層住宅。

在武漢、重慶、深圳等城市，一棟棟高達(dá)150米的住宅樓拔地而起，成為城市新地標(biāo)。

然而，隨著時(shí)間推移，人口結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)格局發(fā)生重大變化。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2023年，全國(guó)城鎮(zhèn)化率已達(dá)66.16%，但增速較過(guò)去十年明顯放緩。

北京、上海等一線城市甚至出現(xiàn)人口凈流出，而三四線城市則面臨大量青年外流，導(dǎo)致購(gòu)房需求和就業(yè)機(jī)會(huì)持續(xù)下降。

房地產(chǎn)市場(chǎng)也由“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向“存量博弈”，目前市場(chǎng)上待售的現(xiàn)房中，高層住宅占比最高，供需關(guān)系已發(fā)生逆轉(zhuǎn)。

高層住宅雖然在土地利用效率上具有優(yōu)勢(shì)，但其在維護(hù)、安全、消防等方面的隱患逐漸顯現(xiàn)。

近年來(lái)，國(guó)家大力倡導(dǎo)“以人為本”“宜居城市”的發(fā)展理念，加之部分城市頻發(fā)電梯事故、火災(zāi)逃生困難等事件，公眾對(duì)80米以上住宅的質(zhì)疑聲日益高漲。

2024年，全國(guó)住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化：容積率超過(guò)3.0的土地占比不足15%，而2018年這一比例曾高達(dá)40%。

在可持續(xù)發(fā)展理念的推動(dòng)下，2025年政策終于正式落地，這不僅是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整，更是對(duì)未來(lái)城市生活方式的重新定位。

高層住宅的隱憂

當(dāng)年高層住宅風(fēng)靡全國(guó)，是因?yàn)樗谟邢尥恋厣夏軌蛉菁{更多人口，為城市化進(jìn)程提供了高效解決方案。但隨著這些樓盤逐漸步入中老年階段，各種問(wèn)題也逐步顯現(xiàn)。

高層住宅高度依賴電梯，而電梯的設(shè)計(jì)壽命一般為15至25年，但在國(guó)內(nèi)許多小區(qū)中，電梯在使用10年后就頻繁出現(xiàn)故障。

維修和更換成本高昂，一臺(tái)電梯的更換費(fèi)用動(dòng)輒幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)。

更讓業(yè)主困擾的是費(fèi)用分?jǐn)倖?wèn)題，高層住戶與低層住戶常常因費(fèi)用分配爭(zhēng)執(zhí)不休，甚至演變?yōu)樾^(qū)內(nèi)部的長(zhǎng)期矛盾。

一旦電梯停運(yùn)，幾十層住戶的日常生活將陷入癱瘓，尤其對(duì)老年人和兒童影響最大。

國(guó)內(nèi)消防云梯通常只能到達(dá)24層左右，超過(guò)這個(gè)高度的住宅一旦發(fā)生火災(zāi)，救援將面臨極大挑戰(zhàn)。

高層建筑火災(zāi)中煙霧擴(kuò)散速度快，逃生時(shí)間極為有限。

據(jù)消防部門測(cè)算，從30層徒步逃生至地面至少需要15至20分鐘，而火災(zāi)中的黃金逃生時(shí)間往往只有幾分鐘。

近年來(lái)，高層火災(zāi)事故頻繁見(jiàn)諸報(bào)端，已成為城市公共安全的重要隱患。

高層住宅的地基、管道、外立面等設(shè)施在長(zhǎng)期使用后也面臨高額維護(hù)成本。

外墻脫落、管道老化、滲水漏水等問(wèn)題，在20至30年后將更加嚴(yán)重。

相較于低層住宅，高層的維修難度和費(fèi)用成倍增長(zhǎng)，而我國(guó)多數(shù)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)偏低，公共維修資金儲(chǔ)備有限，未來(lái)這一問(wèn)題將成為巨大的“定時(shí)炸彈”。

這些問(wèn)題使高層住宅陷入“中年危機(jī)”。

當(dāng)初的賣點(diǎn)如今成了痛點(diǎn)，業(yè)主維權(quán)、物業(yè)糾紛、居住體驗(yàn)下降，成為社會(huì)熱議話題。這也是國(guó)家最終決定出臺(tái)限高政策的重要現(xiàn)實(shí)依據(jù)。

4000萬(wàn)套高樓的未來(lái)

截至2023年底，全國(guó)城鎮(zhèn)住宅中，高層住宅占比約35%，總量約為4000萬(wàn)套，涉及上億居民。

如此龐大的存量不可能在短時(shí)間內(nèi)消失，未來(lái)它們的命運(yùn)將出現(xiàn)明顯分化。

那些地段優(yōu)越、配套設(shè)施完善、物業(yè)管理良好的高品質(zhì)高層住宅仍將具有市場(chǎng)價(jià)值。

位于核心城區(qū)、交通便利、擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的高層住宅，可能因土地資源稀缺而繼續(xù)保持甚至提升其價(jià)值。

而另一方面，位于偏遠(yuǎn)郊區(qū)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)較低、配套設(shè)施不完善的小區(qū)，將面臨貶值風(fēng)險(xiǎn)。

隨著人口向核心區(qū)域集中，部分偏遠(yuǎn)高層住宅可能逐漸空置，演變?yōu)椤翱粘恰薄?/p>

租賃市場(chǎng)將成為大量高層住宅的重要出路。對(duì)于經(jīng)濟(jì)能力有限、無(wú)法購(gòu)房的年輕人和流動(dòng)人口來(lái)說(shuō)，高層租賃房仍是主要選擇。

短期居住對(duì)電梯、消防等長(zhǎng)期問(wèn)題感受不深，租金低廉，能夠滿足市場(chǎng)需求。

未來(lái)政策也可能推動(dòng)部分閑置高層住宅轉(zhuǎn)型為保障性租賃住房或人才公寓，以緩解住房供需壓力。

開發(fā)商和地方政府也在積極調(diào)整策略。自2024年以來(lái)，深圳、南京、杭州等地低容積率地塊成交比例顯著上升，改善型、低密度住宅逐漸成為市場(chǎng)主流。

江蘇省等地已出臺(tái)規(guī)定：城區(qū)常住人口不足100萬(wàn)的城市，新建住宅超過(guò)80米需征求消防部門意見(jiàn)。

這預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)模式的轉(zhuǎn)變：不再一味追求高樓林立，而是更注重居住舒適度和生活品質(zhì)。

隨著人們對(duì)居住環(huán)境要求的提升，花園洋房、疊拼別墅、小高層住宅將逐步取代摩天大樓，成為城市住宅的新主流。

“限高令”并非打壓房地產(chǎn)，而是推動(dòng)行業(yè)走向高質(zhì)量發(fā)展。

高層住宅在過(guò)去二十年中為中國(guó)城市化立下汗馬功勞，但時(shí)代在變，人們對(duì)居住環(huán)境的期待也在不斷升級(jí)。

從追求規(guī)模與速度轉(zhuǎn)向注重質(zhì)量與宜居，是城市發(fā)展的必然選擇。

對(duì)于購(gòu)房者而言，這意味著未來(lái)將有更多機(jī)會(huì)選擇真正舒適、人性化的住宅，而不再被迫接受“鴿子籠”式的居住空間。

結(jié)語(yǔ)

80米限高令的實(shí)施，標(biāo)志著中國(guó)城市發(fā)展理念的深刻轉(zhuǎn)變。

過(guò)去，高層住宅為數(shù)億人提供了安居之所，支撐了城市化的快速推進(jìn)。

如今，人口結(jié)構(gòu)的變化、生活品質(zhì)需求的提升，促使我們重新思考居住模式。

4000萬(wàn)套高層住宅不會(huì)一夜之間消失，但它們的市場(chǎng)地位將被重新評(píng)估。

未來(lái)，中國(guó)城市將更多呈現(xiàn)出“低密度、宜居化”的特征，居住空間將回歸人性化與舒適化。

告別盲目的“高度崇拜”，邁向以人為本的居住新時(shí)代，或許才是這場(chǎng)變革的真正意義所在。