商貸浮動利率執(zhí)行至今，我相信絕大部分人對住房商業(yè)貸款利率的構(gòu)成已不陌生，它主要由兩部分組成：五年期貸款市場報價利率（LPR）和固定加點(diǎn)數(shù)。

舉個簡單例子，若張三的固定加點(diǎn)數(shù)為30個基點(diǎn)（即0.3%），而當(dāng)前五年期LPR為3.5%，那么他的實(shí)際商貸利率就是3.8%。值得注意的是，固定加點(diǎn)數(shù)可以是負(fù)數(shù)，近年來隨著房貸利率持續(xù)下行，大部分存量貸款的加點(diǎn)數(shù)早已轉(zhuǎn)為負(fù)值。

近期，上海發(fā)布的《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)政策措施的通知》引發(fā)市場關(guān)注。該政策自8月26日起實(shí)施，核心變化之一是取消首套房與二套房的利率定價區(qū)分，這一調(diào)整直接推動了二套房商貸利率的變動。

具體來看，增量二套房貸款可直接享受與首套房同等的優(yōu)惠利率，目前普遍低于3.1%，購房者在申請時無需額外操作；但存量二套房貸款則需主動申請，經(jīng)銀行審核通過后方可下調(diào)利率，本文將重點(diǎn)解析存量二套房利率的調(diào)整幅度及操作流程。

此次利率下調(diào)的關(guān)鍵在于固定加點(diǎn)數(shù)的調(diào)整，與五年期LPR變動無關(guān)。此前，上海的存量二套房貸款加點(diǎn)數(shù)存在特殊限制，最低僅能降至-5個基點(diǎn)（-0.05%），明顯高于其他地區(qū)，而新政取消首套與二套的區(qū)分后，為存量貸款加點(diǎn)數(shù)下調(diào)打開了政策空間。

根據(jù)央行去年發(fā)布的規(guī)則，各地需每季度以全國新發(fā)放房貸平均加點(diǎn)數(shù)為基準(zhǔn)，對存量貸款進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。若個人貸款的固定加點(diǎn)數(shù)高于全國平均水平30個基點(diǎn)以上，則需下調(diào)至"平均加點(diǎn)數(shù)+30個基點(diǎn)"。

今年二季度數(shù)據(jù)全國新發(fā)放商貸平均利率為3.09%，二季度各月五年期LPR的算術(shù)平均值為3.53%，由此可計(jì)算出當(dāng)季新發(fā)放貸款的平均加點(diǎn)數(shù)為-44個基點(diǎn)（-0.44%）。

而上海存量二套房貸款的加點(diǎn)數(shù)此前為-5個基點(diǎn)（-0.05%），明顯高于全國平均水平30個基點(diǎn)以上，觸發(fā)調(diào)整條件。根據(jù)規(guī)則，其加點(diǎn)數(shù)需下調(diào)至"全國平均加點(diǎn)數(shù)（-44bp）+30bp"，即-14個基點(diǎn)（-0.14%）。

這一調(diào)整意味著，上海存量二套房商貸利率將變?yōu)?五年期LPR-0.14%"。具體利率取決于LPR的當(dāng)前值：若按最新的3.5%計(jì)算，調(diào)整后利率為3.36%；若仍按3.6%計(jì)價，則暫時為3.46%，待LPR更新后自動調(diào)整為3.36%。

以筆者為例，由于貸款已掛鉤最新五年期LPR，申請下調(diào)后從8月30日起利率將降至3.36%。

關(guān)于申請流程，操作非常便捷，無需前往銀行網(wǎng)點(diǎn)，只需打開貸款行的手機(jī)銀行APP，在搜索欄輸入"房貸利率"即可找到相關(guān)功能入口，符合條件的用戶進(jìn)入后，系統(tǒng)會自動顯示調(diào)整后的加點(diǎn)數(shù)及執(zhí)行利率，確認(rèn)申請后次日即可完成調(diào)整。

盡管此次加點(diǎn)數(shù)下調(diào)幅度不大（從-5bp至-14bp），但積少成多，長期看仍有積極意義?；仡櫧曜兓?，2019年筆者購房時二套房商貸利率為5.39%，如今已降至3.36%，六年累計(jì)下降超過2個百分點(diǎn)，每月利息支出顯著減少。這種漸進(jìn)式調(diào)整雖單次幅度有限，但累積效應(yīng)不容小覷，既減輕了購房者負(fù)擔(dān)，也為市場信心注入持續(xù)動力。

更重要的是，這一調(diào)整釋放了明確信號：房地產(chǎn)政策仍在持續(xù)寬松，未來無論是增量還是存量房貸利率，仍有進(jìn)一步下行空間。

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