關(guān)于上海各戶型的研究我們之前也寫(xiě)了不少了

有著占據(jù)二手市場(chǎng)將近一半的天量供應(yīng)，兩房市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特別大

與此同時(shí)，新房市場(chǎng)中的兩房供應(yīng)量也越來(lái)越小，同時(shí)供求比還在上升

形勢(shì)上有種落伍，即將被市場(chǎng)拋棄的悲涼

數(shù)據(jù)來(lái)源：兔博士

小三房同樣不容樂(lè)觀，在低得房率、戶型同質(zhì)化嚴(yán)重的泥淖里拔不出來(lái)

新增掛牌房源的增速也超越其他戶型

數(shù)據(jù)來(lái)源：兔博士

新房市場(chǎng)中三房面積也越來(lái)越大，梯戶比優(yōu)化、配置越來(lái)越高

相比之下，存量的小三房顯得性價(jià)比真心不高

這些曾經(jīng)的剛需產(chǎn)品好像正在脫去剛需的長(zhǎng)褂

新的剛需又在哪呢？

回答這個(gè)問(wèn)題之前，我想分享一個(gè)數(shù)據(jù)：上海的二孩率、多孩率

結(jié)婚率墊底、生育率墊底、單身人數(shù)攀升，一直以來(lái)都是上海的標(biāo)簽

我去翻了翻上海衛(wèi)健委的數(shù)據(jù)，總和生育率接近1，確實(shí)不高

但有意思的是，生二孩多孩的家庭竟能占到三成左右

該生的還在生，尤其那些“三代同堂+二孩”的家庭，正成為上海樓市里一個(gè)沉默卻剛需的群體

他們需要更大的房子，而當(dāng)下的市場(chǎng)好像沒(méi)給機(jī)會(huì)

到市場(chǎng)上轉(zhuǎn)一圈就會(huì)發(fā)現(xiàn)，真正能用的四房，尤其那種面積130-150㎡、總價(jià)控制在1000萬(wàn)出頭的產(chǎn)品，真的很難買到

這種四房，住得舒服、房間功能全、總價(jià)還不夸張，才是當(dāng)前上海樓市當(dāng)前急需的剛需產(chǎn)品

01

聽(tīng)說(shuō)二手四房的供應(yīng)量要大一些，于是我先去調(diào)查了一下二手四房

二手市場(chǎng)中，真四房依然稀缺

乍一看，二手四房的成交量大約是新四房的2-3倍，供應(yīng)量也稍大

但對(duì)比整個(gè)二手市場(chǎng)的掛牌，四房的占比還是很小，掛牌率從未超過(guò)7%

2025年截至八月下旬，二手四房的掛牌量也就在19223套，到年底預(yù)估比2024年稍高，但也不會(huì)有明顯差異

上海二手的掛牌中，最多的是兩房和三房，從四房開(kāi)始供應(yīng)量就開(kāi)始斷崖式下降

加上前兩年各種改善、剛需的三房即將進(jìn)入市場(chǎng)，到時(shí)候四房的占有量大概率還要下跌

一邊是掛牌率不高，另一邊供求比卻高居不下

也就是說(shuō)，市場(chǎng)上掛出越來(lái)越多的二手房，但是成交卻越來(lái)越少

根據(jù)今年截止到8月下旬的數(shù)據(jù)，每掛出4.7套二手四房，僅能賣出1套

于是，我進(jìn)而去看了一下議價(jià)空間的數(shù)據(jù)，看看賣不出去的原因

相比于二房、三房談判桌上的大膽砍價(jià)，四房的議價(jià)空間是真的比較小

房東在四房?jī)r(jià)格上愿意讓步的意愿更低，這可能也是二手四房成交比較少的原因

甚至在中環(huán)線以內(nèi)，成交均價(jià)比掛牌均價(jià)還要高，出現(xiàn)負(fù)議價(jià)空間

這也側(cè)面說(shuō)明了，買四房的人對(duì)價(jià)格的敏感度也比其他房型低一點(diǎn)

既然都決定買四房了，多花一點(diǎn)錢，去買品質(zhì)好一點(diǎn)四房的選擇在這個(gè)市場(chǎng)更常見(jiàn)

好地段的有人搶著買，但量少

成交率一直上不去，也跟四房的位置相關(guān)，更多的四房產(chǎn)品集中在了郊區(qū)

二手四房集中供應(yīng)在浦東、閔行、松江、寶山

浦東區(qū)域比較廣，細(xì)看也會(huì)發(fā)現(xiàn)四房集中在新場(chǎng)、航頭、宣橋等外環(huán)外區(qū)域

對(duì)于四房的主要客群--多孩家庭來(lái)說(shuō)，郊區(qū)四房會(huì)有周邊教育資源缺失的硬傷，銷量自然沒(méi)有那么好

除了地段，二手四房不好賣還有另一個(gè)原因：不大好用，還有偽四房

具體來(lái)說(shuō)，不好用也分為兩種

一種是除了房間，剩下的餐廳客廳廚房就變得擁擠不堪

比如有些區(qū)域的小面積疊墅產(chǎn)品，在有限的面積內(nèi)，把大量采光充足的空間都給了臥室，四個(gè)臥室不小，也還算規(guī)整可用

但是留給客廳的空間，采光不足，面積也很小，不好用

在這樣的戶型里，共同生活的空間被壓縮了，一家人更像是合租舍友

上了二樓，房間挨著房間，從黑壓壓的樓梯間看過(guò)去，全是門(mén)

而另一種不好用的方式則更為常見(jiàn)：第四個(gè)房間太小了，根本不能作為臥室使用

二手市場(chǎng)上常見(jiàn)的四房戶型中，第四個(gè)房間的面積也就5、6平多一點(diǎn)，基本只能用來(lái)做書(shū)房

就算是給最小的小朋友使用，布一個(gè)1.2*2m的床，再放衣柜，除去開(kāi)門(mén)一平米，剩下的空間就也就約1m，轉(zhuǎn)身都不大方便

甚至有些四房是連第三個(gè)房間都是不好用的，8㎡左右，剛剛能做次臥使用，放個(gè)床、放個(gè)衣柜，剩下的基本也就是過(guò)道空間了

這樣一看，相比于二手掛牌量，成交量低顯得也能理解了，還是產(chǎn)品不夠好

把各個(gè)面積段的二手拉出來(lái)仔細(xì)對(duì)比就會(huì)知道：

好用的四房得有幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：

1.整體面積起碼得超過(guò)130平，這樣除去四個(gè)臥室后，客餐廳還算比較舒適，能承接一家人的公共生活

2.衛(wèi)生間數(shù)量不能少于兩個(gè)，太少了，在高峰時(shí)期全家人不夠用

3.最小的臥室不能小于8平，否則只能當(dāng)書(shū)房使用，不能滿足就寢需求

4.所有臥室都有窗戶，自然采光充足

5.因?yàn)樗姆康膽艟彝コ蓡T較多，梯戶比不能太低，不然上學(xué)上班高峰時(shí)期，等電梯就太久了

在二手市場(chǎng)中，滿足以上條件的四房確實(shí)就比較少見(jiàn)了，只得把視線投入新房市場(chǎng)

02

新四房更稀缺

滿足以上要求的新四房供應(yīng)量就更少了，絕對(duì)的稀缺產(chǎn)品

在存量本身就比較大的情況下，每年新房推出量是在逐年減少的

這會(huì)影響所有房型的新房供應(yīng)量

其中，四房的占比不大

新房供應(yīng)量較小的情況下還能看到上海每年四房在新房成交中的占比卻在逐年上漲

就像2024年，新四房的成交占比已經(jīng)到了新房的17%

這就說(shuō)明在新四房供應(yīng)量沒(méi)有明顯提升的情況下，需求卻在擴(kuò)大

供應(yīng)少不一定造成產(chǎn)品的稀缺，但是疊加較大的需求量，稀缺狀態(tài)毫無(wú)疑問(wèn)

其實(shí)，大戶型一直是市場(chǎng)需求上新的增長(zhǎng)點(diǎn)

去年12月，取消面積限制后，144平以上的大戶型在整個(gè)二手市場(chǎng)價(jià)格下行的時(shí)候漲幅明顯，1.5%

今年6月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也證實(shí)了大戶型的熱銷

從戶型看，144㎡（基本為四房產(chǎn)品）以上大戶型在新房市場(chǎng)中價(jià)格表現(xiàn)最為突出，同比上漲6.9%，毫無(wú)疑問(wèn)是市場(chǎng)主力增長(zhǎng)點(diǎn)

但，新四房就算價(jià)格略有上漲，也幾乎不愁賣

我們觀察了不少熱門(mén)樓盤(pán)，發(fā)現(xiàn)很多項(xiàng)目中最早清盤(pán)的往往就是四房戶型

比如前段時(shí)間剛開(kāi)盤(pán)的保利虹橋和頌·棲岸，一位帶看房的銷售直言：“不要想了，四房根本搶不到”

項(xiàng)目才剛開(kāi)啟搖號(hào)，這批四房就迅速被鎖定，仿佛不是客戶在挑房子，而是房子在挑人

類似的情況也出現(xiàn)在浦東的招商時(shí)代潮派，目前三房還有部分余房在售，而四房卻早已售罄

事實(shí)上，不僅是這幾個(gè)盤(pán)，全市多個(gè)主打改善的新項(xiàng)目，四房去化速度都明顯快于其他戶型

03

有效迭代讓新四房成為硬通貨

新四房的搶手和二手四房的部分滯銷對(duì)比，背后的原因還是新四房產(chǎn)品的迭代明顯，大多數(shù)二手四房確實(shí)不能比

二胎乃至三胎家庭數(shù)量逐漸增多，加上居家辦公成為常態(tài)，很多購(gòu)房者開(kāi)始追求空間功能性和長(zhǎng)期居住的舒適度

要舒適，第一步就是整體面積得上去

我統(tǒng)計(jì)了一下過(guò)去一年成交的新房四房，超過(guò)130㎡的四房占到79%

這個(gè)面積開(kāi)始，四房在客餐廳陽(yáng)臺(tái)舒適寬敞的同時(shí)，還能保證四個(gè)臥室能有足夠的面積做出相對(duì)舒適的居家生活和工作空間

可以說(shuō)，新四房產(chǎn)品就踩中了“深度改善”的痛點(diǎn)

而新四房的迭代并不僅僅是做大整體面積，總面積大了，背后更重要的優(yōu)化

也是好用的第二個(gè)因素：沒(méi)有雞肋小房間，每一個(gè)房間都真的能住人

從130到150㎡這個(gè)面積段今年的新房可以看到相當(dāng)一部分項(xiàng)目的最小臥室實(shí)際使用面積在8㎡以上

這個(gè)面積才能作為好用的次臥或是書(shū)房

可以看到表中有一個(gè)附加面積的部分，這部分主要是贈(zèng)送的飄窗和陽(yáng)臺(tái)

是的，用不算面積的部分來(lái)擴(kuò)充小臥室的面積，利用飄窗靠邊做床后，剩余的空間就會(huì)比較舒適

之前的一篇文章我們?cè)f(shuō)過(guò)現(xiàn)在的新房都在做飄窗，其實(shí)在四房中，這個(gè)趨勢(shì)更明顯，而且?guī)缀跏侨蒿h窗

部分房型甚至改了最小臥室270°的轉(zhuǎn)角飄窗

保利建發(fā)璟玥府在最小次臥做了270°大飄窗，觀景體驗(yàn)不輸主臥

進(jìn)一步還有開(kāi)發(fā)商給最小次臥配陽(yáng)臺(tái)，后期包陽(yáng)臺(tái)整體使用，面積基本都在10㎡

招商林嶼湖畔145㎡的四房戶型就把8㎡的次臥增加了近3㎡的陽(yáng)臺(tái)，完全不輸其他次臥

在面積足夠的情況下，四房中最小房間的用法也變得靈活起來(lái)，不管是做次臥還是書(shū)房，甚至是居家的主要工作室都是合適的

大面積的四房給整個(gè)戶型帶來(lái)的不僅僅是最小次臥的優(yōu)化，還有功能空間的增設(shè)

現(xiàn)在越來(lái)越多的四房在房型上布置了足夠的收納空間，滿足了家庭日常生活中最真實(shí)的需求

甚至有了做獨(dú)立家政間的設(shè)計(jì)，安頓好各種物件的收納，家的舒適感才能明顯提升

這個(gè)設(shè)計(jì)同時(shí)還解決了部分房型進(jìn)深大，小空間采光不足的問(wèn)題

04

如今的新房和二手房，已經(jīng)完全走在兩條不同的路上了

一邊是二手房市場(chǎng)橫盤(pán)膠著，另一邊是新房產(chǎn)品力噌噌往上走，價(jià)格也依然堅(jiān)挺，這幾乎成為了大家的共識(shí)

但更值得關(guān)注的是，哪怕在新房市場(chǎng)內(nèi)部，分化也越來(lái)越明顯

位置還不錯(cuò)的情況下，房子越大，反而越好賣，也越保值

我們現(xiàn)在常把三房當(dāng)成“剛需標(biāo)配”，四房才算“改善型選擇”

確實(shí)，目前三房不管是存量還是新推，占比都不小

但仔細(xì)想想，人對(duì)“住好一點(diǎn)”的渴望從來(lái)不會(huì)停止，再加上多孩、三代同堂的家庭結(jié)構(gòu)慢慢變多，再過(guò)幾年，“四房”很有可能變成新的剛需

尤其像上海這樣的城市，新房市場(chǎng)本質(zhì)上是個(gè)“置換游戲”

很多人是從兩房、小三房一步步換到四房的

而置換決策中最關(guān)鍵的一點(diǎn)，就是產(chǎn)品力

大家越來(lái)越清楚什么是“好房子”：面積夠大、足夠好用、能從容裝下一家人的生活

所以你看，真正能打的好房子，從來(lái)不怕沒(méi)人接盤(pán)

說(shuō)不定很快，四房就會(huì)成為下一代剛需的首選

而那種空間感在線、功能在線、130-150㎡的高性價(jià)比“真四房”，大概率就是未來(lái)市場(chǎng)上最搶手的硬通貨、真剛需

以上為正文，來(lái)自有漾

這是真叫盧俊公眾號(hào)的第6221篇原創(chuàng)文章