圖片來源：中房報圖庫

太陽宮627地塊的拍賣結(jié)果，將成為朝陽房價躍遷的關鍵信號燈。

彭紅俠/發(fā)自北京

北京核心區(qū)即將再現(xiàn)新豪宅項目。

8月27日，北京市朝陽區(qū)太陽宮CY00-0215-0627地塊進入預申請名單。這一地塊位于東北三環(huán)外，緊鄰地鐵10號、17號線，周邊環(huán)繞21所學校，突出的地段和配套優(yōu)勢引發(fā)了市場廣泛關注。

從地塊條件來看，太陽宮627地塊起始價31億元，用地規(guī)模約1.95萬平方米，規(guī)劃地上建筑面積約5.06萬平方米，容積率2.6，控高80米。地塊小、總價低，是吸引開發(fā)商關注的又一關鍵。

太陽宮627地塊規(guī)劃圖則

太陽宮區(qū)域上一次供地是在2022年6月，029地塊被7家房企熱搶，經(jīng)歷66.815億元地價上限、競政府產(chǎn)權(quán)10%“雙觸頂”，以及搖號環(huán)節(jié)后，最終被中建玖合摘得，開發(fā)為中建玖合府項目。當年9月項目開盤，412套房源全部售罄，實現(xiàn)“日光”，成交均價約11.7萬元/平方米（政府持有10%比例）。

太陽宮627地塊就在中建玖合府西南側(cè)，與其共享地段優(yōu)勢和配套資源。在地段、配套和稀缺性組合優(yōu)勢，和長期斷供需求積壓下，太陽宮627地塊或?qū)⒁l(fā)新一輪廝殺。

有消息透露，太陽宮627地塊剛開啟預申請，就已有多家房企意向報名，包括中建智地、綠城、金茂、金隅等國企央企。

01
614條公示意見

太陽宮627，地紅是非多。

8月18日，太陽宮627地塊規(guī)劃綜合實施方案反饋意見的采信情況發(fā)布，這距離最近一版規(guī)劃公示已經(jīng)過去了2個月。有分析認為，之所以延遲發(fā)布采信情況，或許是收到的公眾反饋有效意見過多，達614條，涉及樓間距、用地性質(zhì)、配建等多項問題。

在6月18日太陽宮627地塊發(fā)布的最新一版規(guī)劃公示中，其用地性質(zhì)、配建均發(fā)生一定變化。比如，原本的F1混合用地調(diào)整為純住宅用地，容積率從3.0降至2.6，建筑高度控制在80米。地上總建筑規(guī)模從5.83萬平方米，減至5.04萬平方米。

變化最顯著的是住宅規(guī)模的增加，由原來的4.08萬平方米增至4.32萬平方米，而配建要求則大幅簡化，由0.95萬平方米商辦和0.8萬平方米養(yǎng)老設施，調(diào)整為只須配建0.74萬平方米商辦，養(yǎng)老設施取消。

同時地下空間還有不少于0.55萬平方米的商業(yè)設施，結(jié)合軌道站點設置將與地鐵17號線預留通道連接，并與地鐵10號線站廳連通。

627地塊調(diào)整后，降低了開發(fā)難度，提高了地塊的市場吸引力，不過地塊本身缺點也很明顯。從規(guī)劃圖示來看，627地塊面積小且窄，又為菱形地塊，樓棟多要臨路，且難以形成對稱性或者中央景觀軸線，只能錯落式排布。

地塊形狀及樓棟排布參考中建玖合府

有分析稱，這樣的地塊條件在建筑規(guī)劃上會壓榨面寬，處理不當也極易出現(xiàn)死角、暗區(qū)等，這一問題已在東北側(cè)中建玖合府戶型上已有所體現(xiàn)，戶型面寬很窄，暗衛(wèi)、暗家政間，以及戶型不規(guī)則導致通透性很差，影響豪宅居住品質(zhì)。

此外，在意見采信公告中也提出，取消養(yǎng)老設施，是因“項目用地面積較小、用地朝向不佳、地鐵振動對養(yǎng)老設施的影響以及養(yǎng)老與居住人群的流線干擾”。因地塊距離地鐵過近，直線距離僅20米，因而其地鐵振動、噪音等問題，也將不可避免地影響居住體驗。

古墓問題也是太陽宮627地塊面臨的問題之一。2022年9月，地鐵太陽宮站A口附近的工地挖出古墓，當時一度影響了中建玖合府項目銷售。后來確認，發(fā)現(xiàn)的墓地并不在中建玖合府項目內(nèi)，而是在旁邊的627地塊，前期勘探發(fā)現(xiàn)的40余座古代墓葬，經(jīng)發(fā)掘確認為清代平民墓葬。

太陽宮627地塊墓葬情況和文物保護函

02
售價幾何？

太陽宮617地塊受關注的另一面是，一二手倒掛紅利和較高的性價比。

根據(jù)掛牌文件，627地塊起始價31億元，起始樓面價約7.1萬元/平方米。與3年前出讓的中建玖合府7.67萬元/平方米起始樓面價相比，627地塊每平方米降了5000余元。

這與當前即將出讓的呼家樓地塊也有較大價差。同樣是三環(huán)外，呼家樓地塊起始樓面價約8萬元/平方米，比627地塊每平方米高了約9000元。

有分析人士稱，參考北京今年優(yōu)質(zhì)地塊溢價率，比如海淀樹村地塊超30%溢價，疊加太陽宮地段稀缺性，成交樓面價將突破8萬元/平方米，若競爭激烈或觸及9萬元/平方米。以成本倒推邏輯測算，如果樓面價到達9萬元/平方米，疊加建安成本、稅費及財務成本，再以10%左右利潤率測算，基礎售價或達14萬元/平方米。

627地塊售價，在同區(qū)域新房、二手房房價上也可初步推算出答案。

新房方面，一路之隔的中建玖合府實際售價11.7萬元/平方米，因政府持有10%產(chǎn)權(quán)比例，相當于市場價13萬元/平方米，四環(huán)外的酒仙橋板塊中海萬吉玖序售價約12.5萬元/平方米。

二手房方面，貝殼數(shù)據(jù)顯示，目前太陽公元南區(qū)二手房平均單價約14.6萬元/平方米，北區(qū)約14.4萬元/平方米，紅璽臺約14.9萬元/平方米。整體來看，同區(qū)域次新商品房平均單價在15萬元/平方米左右，而這兩個項目已有10~15年房齡，考慮新地塊作為新一代住宅產(chǎn)品，未來售價若在14萬元/平方米左右，將仍有一定倒掛空間。

從產(chǎn)品來看，太陽宮627地塊住宅建筑規(guī)模約4.28萬平方米，按照中建玖合府196平方米戶型面積標準估算，該項目最終可能僅提供約220余套房源。體量小、套數(shù)少，供應有限，憑借區(qū)域內(nèi)及東北四環(huán)二手豪宅業(yè)主強勁購買力，未來去化問題不大。

03
朝陽豪宅接力

在太陽宮等地塊助推下，朝陽正迎來史無前例的豪宅供應潮。

從酒仙橋、呼家樓、黃衫木店到太陽宮，多個高端改善項目密集入市，將朝陽豪宅帶從點狀爆發(fā)轉(zhuǎn)向全域聯(lián)動。

酒仙橋雙子北京宸園、中海萬吉玖序，以文化型頂豪和玖序頂級產(chǎn)品線在酒仙橋板塊確立12萬+價格體系。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年上半年北京樓盤銷售金額TOP5榜單中，北京宸園、中海萬吉玖序以51.05億元、41.58億元位列榜單第4、5，僅次于海淀3盤。

北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，當前北京宸園住宅網(wǎng)簽555套，成交均價約11萬元/平方米，去化率約91.6%；中海萬吉玖序住宅網(wǎng)簽175套，成交均價約11.5萬元/平方米，去化率約47.3%。

黃衫木店雙子璞樾、紫金宸園已經(jīng)報規(guī)公示，9月中旬即將開盤。北地塊璞樾由金茂操盤，越秀營銷，共計424戶，套均建面約183平方米；南地塊紫金宸園由中建智地開發(fā)，規(guī)劃815戶，套均建面約172平方米。兩項目預計售價10萬元/平方米，都是妥妥豪宅盤。

呼家樓地塊，位于東三環(huán)CBD，稀缺住宅屬性或?qū)涂烫枌m高價邏輯，與太陽宮627地塊形成“三環(huán)雙子”格局。據(jù)悉這一地塊當前已有房企出價，綠城、中海等房企或?qū)竺麉⑴c，新一輪搶地大戰(zhàn)下，其樓面價或?qū)⑼黄?萬元/平方米。

值得注意的是，太陽宮627地塊與呼家樓地塊未來若開發(fā)200平方米產(chǎn)品，其總價段或?qū)⑴c酒仙橋萬吉玖序有所重合，未來會有一定的分流競爭。

三間房、十八里店和東壩，成為朝陽頭部梯隊項目外的高端改善選擇。今年上半年，十八里店中海朝陽ONE、三間房保利朝觀天珺和金茂滿曜相繼入市，進一步加劇8萬+改善市場競爭。

從太陽宮、呼家樓三環(huán)頂豪，到酒仙橋四環(huán)豪宅雙子，再到十八里店、三間房中高端改善，朝陽3大矩陣覆蓋800萬~5000萬級客群。下半年供地名單中，朝陽永安里、松榆里、高碑店等地塊即將入市。

有業(yè)內(nèi)預判，2025年朝陽高端市場份額或?qū)⒄既?0%~40%，而太陽宮627地塊的拍賣結(jié)果，將成為朝陽房價躍遷的關鍵信號燈。