一邊是居民對改善居住條件的迫切期待，一邊是現(xiàn)實中的重重阻礙，預制板房的“原拆原建”之路遠比想象中艱難。

上世紀七八十年代，預制板房作為快速解決住房需求的方案在全國大量建設。幾十年過去了，這些住宅已經(jīng)普遍超過設計使用年限，安全問題日益凸顯。

根據(jù)住建部2022年摸底調(diào)查，全國城鎮(zhèn)范圍內(nèi)有近22萬棟上世紀建成的預制板房住宅，涉及居民超過400萬戶。這些住宅多數(shù)存在安全隱患，居民改造意愿強烈。

“原拆原建”看似是最優(yōu)解：居民暫時搬離，原有樓房拆除后在原地重建新樓，再回遷安置。這種方式既能改善居住條件，又不增加土地供應壓力。然而現(xiàn)實中，這一模式卻步履維艱。

01 資金難題：錢從哪里來？

“原拆原建”面臨的最大障礙是資金問題。以上海市虹口區(qū)一棟建于1983年的預制板樓為例，該樓有48戶居民，總面積約3600平方米。

按照當?shù)亟ǚ砍杀居嬎悖亟ㄙM用約2000萬元，折算每平方米成本約5500元。這還不包括過渡安置費、拆除費用和各類手續(xù)辦理成本。

如果完全由居民承擔，平均每戶需出資40余萬元。對于很多居住在這些老舊小區(qū)中的退休老人和中低收入家庭來說，這是一筆無法承擔的巨款。

政府全額補貼也不現(xiàn)實——全國400萬戶預制板房居民，即使按每戶30萬元計算，總成本高達1.2萬億元，遠超任何地方政府的財政承受能力。

02 產(chǎn)權復雜：眾口難調(diào)的利益博弈

預制板房“原拆原建”面臨的第二大難題是產(chǎn)權復雜，居民意見難統(tǒng)一。

原有住宅樓內(nèi)產(chǎn)權狀況多樣：有的家庭是房改房，有的則是后來購買的商品房；有的面積大，有的面積?。挥械臉菍雍?，有的樓層差。

在回遷安置方案制定時，如何平衡各方利益成為巨大挑戰(zhàn)。低樓層住戶希望保持原有優(yōu)勢，高樓層住戶則期待改善；面積小的家庭希望借此機會擴大居住空間，面積大的家庭則不愿多出錢。

北京市海淀區(qū)一預制板樓改造項目負責人表示：“我們這棟樓72戶人家，足足開了23次協(xié)調(diào)會，仍有5戶堅決不同意重建方案。最終因為達不到100%同意率，項目只能擱淺。”

03 安置困境：過渡期間去哪??？

“原拆原建”項目從拆除到回遷通常需要2-3年時間，這段時間內(nèi)居民如何安置是個現(xiàn)實問題。

對于年輕家庭而言，臨時租房雖然不便但尚可接受；但對老年人來說，搬家意味著脫離熟悉的生活圈和鄰里支持網(wǎng)絡，很多人寧愿住在危房中也不愿暫時搬離。

杭州市2023年一項調(diào)查顯示，預制板房居民中60歲以上老年人占比超過45%，這些居民對臨時搬遷的抵觸情緒尤為強烈。

此外，過渡期間的租金補貼標準也常常引發(fā)爭議。市場租金年年上漲，但補貼標準往往滯后，居民需要自己承擔差價，這增加了經(jīng)濟負擔。

04 政策瓶頸：容積率與規(guī)劃限制

“原拆原建”還面臨著政策層面的限制，其中最關鍵的是容積率問題。

以上海市為例，許多老舊預制板住宅小區(qū)的容積率只有1.2-1.5，而當前城市規(guī)劃要求新建住宅容積率一般不超過2.5。但如果按原有容積率重建，開發(fā)商無利可圖，居民需承擔更高費用。

如果想通過增加容積率來平衡資金，又會面臨日照間距、綠地率、停車場配比等規(guī)劃指標的限制。在原有地塊上增加建筑規(guī)模，往往無法滿足現(xiàn)行的規(guī)劃標準。

此外，審批流程復雜也是一大障礙。原拆原建項目需要經(jīng)過發(fā)改、規(guī)劃、建設、消防等多個部門審批，涉及數(shù)十個環(huán)節(jié)，整個過程漫長而復雜。

原拆原建不是簡單的“一拆了之，一建了事”，它背后是復雜的資金、政策、社會和情感因素的交織。

現(xiàn)實中，一些城市已經(jīng)開始探索新模式：政府補貼+居民出資+社會資本參與的三方共擔機制；針對老年居民的特殊安置方案；容積率轉移和獎勵等政策創(chuàng)新。

2024年，浙江省在全國首創(chuàng)“預制板房改造專項基金”，通過發(fā)行專項債券等方式籌集資金，已成功啟動17個原拆原建項目，為全國提供了寶貴經(jīng)驗。

找到各方利益的最大公約數(shù)，預制板房的“原拆原建”之路才能走得通。這不僅關系到數(shù)百萬居民的安居夢想，更考驗著城市治理的智慧和水平。