文/謝逸楓

房地產(chǎn)減稅收救市大招落地了，全國市場正式進入低首付、低稅費、低利率、低房價的四低政策，迎來史上房地產(chǎn)政策最寬松的局面。

2024年11月13日，財政、稅務、住建等三部部文件顯示，相關稅收政策包括加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，降低土地增值稅預征率下限。

以及明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策。公告自2024年12月1日起執(zhí)行。

2024年12月1日前，個人銷售、購買住房涉及的增值稅、契稅尚未申報繳納的，符合本公告規(guī)定的可按公告執(zhí)行。

契稅、增值稅、土地增值稅的新政變化

個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅。面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅。面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

政策變化之一，過去只要購買90平方米及以下的房子，契稅按1%征收。而現(xiàn)在購買90平方米-140平方米的房子，只要是首套房，二套房，都可以按1%征收。

調(diào)整后，在全國范圍內(nèi)，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

說明1%契稅稅率優(yōu)惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，并明確北上廣深4個城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策。

受益最大的城市為一二線城市，90平方米提高到140平方米的契稅稅率從3%下調(diào)到1%，全國其他城市稅率從1.5%下調(diào)到1%，下降的幅度分別為2%-0.5%。

假如首套房、二套房的房子總價500萬元，一線城市購房契稅從15萬元減少到5萬元，減少2/3，省10萬元。全國其他城市購房契稅從7.5萬下調(diào)到5萬，減少1/3。

新政前，首套普通住宅契稅稅率1%-1.5%，非普通住宅契稅稅率3%，目前統(tǒng)一為140平方米及以下的按1%稅率征收，一二線和二線城市包括首套和二套。

大量的戶型面積集中在140平方米以下，契稅降低大大節(jié)省買房成本，具有一次性繳付的直接和明顯心理作用，可謂是直接減少購房支出和減少購房成本。

政策變化之二，首套、二套房140平方米以上房子，契稅稅率降為1.5%、2%。一線城市過去契稅稅率3%，現(xiàn)在下調(diào)為1.5%，減少1/2。其他城市稅率2.0%沒變。

一線城市購買首套、二套房的購房者，過去一線城市二套房契稅3%，140平方米以上2%。全國而其他城市沒有變化，基本上為首套為1.5%，二套為2.0%。

假如首套房、二套房1000萬元的房子，契稅從30萬元減少到15萬元。若是按二套房的名義認購，稅率將從3%下降至2%，契稅從30萬元減少到20萬元。

對比2009年、2015年契稅政策，最大的不同就是全國首套契稅沒有免，全國二套房契稅沒有減半，可謂是力度相對小，影響力不如前二輪。

政策變化三：購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的，免征增值稅。北上廣深，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，適用統(tǒng)一的個人銷售住房增值稅政策。

降低二手房交易稅費，直接受益最大的群體，為改善需求，即換房需求，不管是普通住宅還是非普通住宅（商業(yè)房），滿2年對外銷售免征增值稅。

假如房子現(xiàn)價對外出售500萬元，購買時售價200萬元，則應繳增值稅為(500-200)/1.05*5%，即賣房節(jié)省稅費支出14.3萬元，大大的下降了換房的成本。

北上廣深四何時取消普通住宅和非普通住宅標準，值得期待。9月20日北京提到，將適時取消普通住宅和非普通住宅標準，9月30日調(diào)整為144平方米以下。

2024年9月29日，上海住建局宣布取消普通住房標準和非普通住房標準，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。該通知自2024年10月1日起施行

政策變化四：土地增值稅預征率下限統(tǒng)一降低0.5%。將各地區(qū)土地增值稅預征率下限統(tǒng)一降低0.5%，目前全國土地增值稅實行預征制度。

稅務總局于2010年發(fā)文明確了各地區(qū)預征率下限，其中東部地區(qū)為2%，中部和東北地區(qū)為1.5%，西部地區(qū)為1%。

此次調(diào)整，將各地區(qū)土地增值稅預征率下限統(tǒng)一降低0.5%。調(diào)整后，東部地區(qū)為1.5%，中部和東北地區(qū)為1%，西部地區(qū)為0.5%。

目前土地增值稅下調(diào)的空間不大，主要體現(xiàn)在預征層面的減少，對于減少房企現(xiàn)金流壓力層面將起到一定的緩解作用，但是幅度小。

契稅、增值稅、土地增值稅的市場影響

有利直接降低購房、交易稅費成本，受益人群從剛需群體擴大到剛改群體，優(yōu)惠群體規(guī)模明顯擴大，帶動入市積極性。

有利促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，改善房地產(chǎn)市場基本面、修復供需關系、市場信心和預期，產(chǎn)生正面的影響。

有利加快二手房市場活躍度上升，進而能夠加快二手房與新房直接的傳導鏈條，對于樓市信心及預期恢復有積極影響。

有利激活一二手房交易活躍度，促進一二手房流通性和傳導鏈條。在個人所得稅、經(jīng)紀人傭金減免的疊加，換房稅費成本大大降低。

有利于降低企業(yè)預征預繳的土地增值稅，降低企業(yè)現(xiàn)金流、資金鏈、開發(fā)資金壓力，穩(wěn)定房企對房地產(chǎn)市場預期將帶來積極影響。