今天是日本系列的第10篇分析稿。

昨天早上，成竹團隊深度考察團已經(jīng)飛往日本東京，開啟為期兩周的東京、大阪深度調(diào)研！

為了給大家第一時間分享考察實況，我們專門建了日本交流群，每日考察實況、考察報告、日本街頭實景直播、私密直播、干貨分析、市場復(fù)盤，都在這個群里，感興趣可以掃碼加群，免費獲取！

如果你也對日本感興趣，想去日本旅游？想去了解瘋漲中的日本資產(chǎn)？有錢人追捧的日本，究竟能不能賺錢？

如果你對日本的一切都感興趣，加“日本交流群”，一起來聊聊。

《茅十八合集》日本系列（點擊標(biāo)題即可打開）：

全球資本，正在以前所未有的速度涌入日本！

尤其是最近，各投資機構(gòu)動作越來越猛、越來越密。

美國黑石集團，怒砸4000億日元天價，投資東京買樓！

4000億日元，約合26億美元，這個數(shù)字創(chuàng)下外資在日本的最大房地產(chǎn)交易記錄！

這個東京黃金地段綜合體東京花園露臺紀(jì)尾井町，涵蓋兩座高層塔樓，包括超甲級辦公樓、135套高端住宅、豪華酒店、零售商店等。

香港基匯資本，1500 億日元，收購東京銀座高端綜合寫字樓！

2023年以來，全球投資者對日本市場展現(xiàn)出強烈興趣。

甚至，大批投資機構(gòu)已經(jīng)率先公布，未來5-10年的日本投資布局，而且都是超萬億級！

美國私募投資貝恩資本宣布，2029年之前在日本投資 ，5年投資超過5萬億日元！

美國投資公司KKR宣布，未來10年將對日本，投資超過1萬億日元！

歐洲CVC資本，啟動68億美元的亞洲投資基金，計劃將其中20%投向日本！

歐美資本瘋狂押注，亞洲資本也同步出擊日本！

亞洲投資基金PAG ，未來三年計劃投資70億美元，重點布局日本的企業(yè)出售資產(chǎn)及數(shù)據(jù)中心領(lǐng)域。

卡塔爾投資局宣布，對日本的投資規(guī)模翻倍，并計劃追加，主要為日本企業(yè)和房地產(chǎn)等。

2.2萬億，增長20%！日本市場上，國際資本迅猛增長！

看組數(shù)據(jù)：

據(jù)日生基礎(chǔ)研究所調(diào)查，2024 年全年外國資本購買日本不動產(chǎn)的金額，較上年增長2成，達到約 2.2 萬億日元。

以香港基匯資本為例，2014 年就開始在日本布局，目前在日本管理的資產(chǎn)約 655 億日元，

過去 12 個月更是增長了40%！

當(dāng)全球富豪集體押注同一賽道，普通中產(chǎn)更應(yīng)該看懂背后的財富邏輯！

為什么國際資本紛紛布局日本？

其實也不復(fù)雜，資本總是逐利的；集中性涌向日本，也是逐利的。

無非就是日本和其他市場相比——

其他地方，收益環(huán)境太差了！

不確定風(fēng)險太大了，不穩(wěn)定因素太多了，限制性太多了，而且每況愈下！

比如最明顯的，日本三大數(shù)據(jù)：

1、日本經(jīng)濟，韌性足夠強！

日本上市企業(yè)，在2023財年（截至2024年3月）的凈利潤，凈利潤預(yù)期為43.5萬億日元，較上財年增長13%，比去年5月的財年初預(yù)測提高3.5萬億日元。

這個水平，將連續(xù)三年刷新歷史最高紀(jì)錄！

而同期，很多地方不漲反降，或頂多保持穩(wěn)定就不錯了。

2、旅游消費爆火！

2024年日本旅游業(yè)表現(xiàn)強勁，多項數(shù)據(jù)創(chuàng)下歷史新高。

外國游客創(chuàng)3686.99萬人次新高！旅游收入創(chuàng)8.14萬億日元新高！

過去一年，游客數(shù)量增長47.1%；游客消費總額增長53.4%；

這里面，中國大陸游客達698.12萬人次，僅次于韓國，增長近3倍；中國大陸游客消費總額達1.73萬億日元，位居各國之首。

2030年日本旅游業(yè)目標(biāo)：6000萬游客、收入超15萬億日元，比現(xiàn)在翻一倍！

3、東京人口凈流入暴漲14倍！

2024年東京的凈遷入人數(shù)達到7萬9285人，連續(xù)三年增長。

經(jīng)濟基本面足夠強、旅游業(yè)爆火、東京等核心大城的人口凈流入暴增，以及政策穩(wěn)定性（不限制）……這些是日元資產(chǎn)能穩(wěn)定增長的基礎(chǔ)。

更關(guān)鍵的是日元匯率，2024年日元匯率跌到161，跌到了38年來的新低值，相當(dāng)于日本資產(chǎn)全球七折大甩賣，當(dāng)時日本房子、奢侈品店消費者爆滿。

現(xiàn)在151依然比較低，一旦日元匯率升值，單匯率差就能賺不少！

所以大家狂買日元資產(chǎn)，賺的是兩部分錢=1賺穩(wěn)定漲幅+2賺匯率差。

這還不是最炸裂的，最炸裂的是日本的金融杠桿！

日本利率超級低，央行0.1%超低利率20年，雖然去年開始加息，現(xiàn)在0.5%已經(jīng)是2008年以來的最高水平，外資機構(gòu)融資成本僅2%-3%。

借日元，買高息資產(chǎn)——已經(jīng)成為標(biāo)配操作！

三年前，巴菲特重倉日本五大商社就是這么操作，如今這筆60億美元的投資已經(jīng)暴漲到170億美元。

大量海外買家爆買東京、大阪房產(chǎn)，過去只能全款，現(xiàn)在也能貸款，而且房貸利率非常低，只有2%左右。

普通中產(chǎn)家庭，摸不透股市、資金體量也比不了國際投資機構(gòu)。

最傳統(tǒng)、最安全、最簡單省事兒的做法，就是日本最核心的土地+不動產(chǎn)。

這兩年，日本房地產(chǎn)爆火，根源就是這：

——用2%低利率，撬動每年15%漲幅+3-7%租金收益率+賺匯率差！

日本東京、大阪房價已經(jīng)連漲了3年，還有機會嘛？

那你看，以2024年東京為例：

商業(yè)地價同比上漲12.3%，銀座突破1億日元/㎡，折合470萬人民幣/㎡）；

住宅地價同比上漲+8.7%，23區(qū)新建公寓均價1.3億日元/套（約610萬人民幣）；

東京核心區(qū)，不少房子3年漲了一倍！

位于東京灣的豐州地區(qū)的塔式公寓樓，同一棟樓里，2017年售價7000萬日元（約320元人民幣），現(xiàn)在漲到了1億5000萬日元（約732萬元人民幣）。

再比如東京都港區(qū)的六本木塔式公寓樓一套90多平的房子，三年前售價為1億8000萬日元（約825萬元人民幣），現(xiàn)在同樓棟里一套85平的房子，已經(jīng)漲到了4億日元（約1832萬元人民幣）。

大阪的核心區(qū)，也在漲，越買越漲、越漲越買！

買漲不買跌，全世界都是這樣，國內(nèi)是，日本也是。

2024年外資收購額占東京交易總量的52%，

東京23區(qū)的房地產(chǎn)成交量里，超過一半都是外國人買的；尤其是中國買家。

過去一年，中國買家簽約量暴增120%！

這里面，有買二手公寓的，有買塔樓公寓的，有買一戶建的，也有買整棟的。

過去買小戶型的多，因為門檻足夠低，總價70-100萬就能買一套小公寓。

但最近，整棟的吸引力、成交量要更猛。

原因也很簡單，整棟雖然總價高，但統(tǒng)一管理成本就能低一截兒。

尤其是在東京、大阪的核心商圈內(nèi)，因為足夠稀缺，租金足夠高、收益率足夠高，流通也很搶手。

以大阪為例，

這幾年，中國投資者包攬大阪70%整棟樓交易，平均持有周期2.3年轉(zhuǎn)手獲利；

比如上周剛成交的，東京銀座核心區(qū)整棟：

——首付50%，利率2%，

——月租金13.6萬元，月供7.2萬元；以租養(yǎng)貸，月余5萬多人民幣；

——收益率4.74%！躺賺現(xiàn)金流+資產(chǎn)升值+鎖定匯率收益！

因為足夠稀缺，房源僅出來2天就賣掉了。

接下來，東京、大阪核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)整棟，會是重點，大家也可以持續(xù)關(guān)注。

上次有粉絲問，投資日本和投資其他發(fā)達國家比，最大的優(yōu)勢在哪里？

1、房價地價上升期，未來至少還能漲3年；

2、低利率杠桿，撬動高息資產(chǎn)；

3、穩(wěn)定租金收益3-7%；

4、匯率窗口期不會太久，15%-20%匯率差收益是確定的！

5、流通性強，想用錢隨時能變現(xiàn)；

6、和其他發(fā)達國家比，稅費和持有成本要少一大截兒。

2025年日元匯率漲or跌？什么時候漲？能漲多少？

東京、大阪房價漲了兩年多，還會不會漲？

在日本買房，持有成本多少？需要交哪些稅？有哪些坑？

這兩年，日本成為國內(nèi)中產(chǎn)投資最熱門的地方，但熱門并不意味著誰去了都能賺錢！熱門之下也必定有大坑加小坑！掃碼加日本交流群，關(guān)于海外投資、關(guān)于日本的一切，咱一起來聊聊。

此時此刻，成竹團隊已經(jīng)在日本開啟新一輪調(diào)研，兩周時間，把東京、大阪所有核心板塊深度跑一遍，每日考察實況、考察報告、日本街頭實景直播、私密直播、干貨分析，都會在“日本交流群”分享，感興趣可掃碼免費加入！

掃碼加群，超多資料包免費領(lǐng)！

本周五（2月28日）下午16:30，我準(zhǔn)備了一場直播，專門幫大家解答關(guān)于海外資產(chǎn)、日本市場的所有疑問，盡管來免費提問！點擊預(yù)約，不見不散！