北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

再問，最近看房頻繁，問題有點多。這次是去看了朝外來廣營校區(qū)，立城苑立城苑95平左右2居，華貿城loft。想麻煩您給參謀一下立城苑華貿城，和利澤西園72平兩居:

（1）立城苑網(wǎng)上能查到的信息有限，討論不多，均價才4w，樓齡新，但是樓身比較破,電梯等感覺不太新，是因為物業(yè)管理松懈嗎，所以便宜嗎？畢竟和新北苑比學區(qū)配套應該差不多吧？這小區(qū)有改造的計劃嗎？

（2）這3個選擇，持有10年（到孩子初中賣），哪個會更保值呢？

（3）朝外來廣營和陳分相比，有直升朝外高中名額，所以中考出路（進入朝陽六小強北中，80，人朝，陳經(jīng)綸，清朝等的比例），是不是比陳分更高一些呢？就是說，朝外來廣營和陳分的想中游孩子能去什么水平高中呢？

再補充一點：400萬預算，華貿城loft，立城苑95平兩居，利澤西園72平板樓或雅特，學區(qū)溢價率分別是多少呢。這3個戶型，哪個更保值呢？

A：

1、立城苑是北京城建的福利房，這種房的優(yōu)勢是基礎質量在理論上不錯，畢竟是系統(tǒng)內的房子。劣勢地段兒普通，不好對外賣高價的才對內給自己員工。另外就是物業(yè)不太強了，大多數(shù)公房小區(qū)都差不多。

這里不是從小學就對口朝外的，所以不算學區(qū)房，房價中也就沒溢價，居住的性價比應該更高。改造計劃我不知道，只能問他們單位。

2、哪個更保值？到目前為止價格走勢最好的肯定是華貿城，全板塊都強，這是送分題。其次是利澤西園，板塊強+學區(qū)好但小區(qū)普通。立城苑的地段和小區(qū)都普通，最經(jīng)濟實惠。未來的話大概率還是這排序，

3、比陳分高？未必。來廣營名義上是校區(qū)，但只是名義上比分校的關系近，現(xiàn)實中到目前為止還不算多強，2+4的名額不太多，難度很大的，未必比跨系統(tǒng)省心，問清楚吧?；蛘哒f孩子如果具備了朝外本部2+4的能力，那去哪所高中都不太難了。再反過來說，如果孩子能夠高考進入哪所頭部校，甭管點招還是統(tǒng)招都算牛娃了。

也就是說，新北苑的學區(qū)可以算兼顧，但談不上多強，所以才不算學區(qū)房的。理論上進入本校高中的概率高，現(xiàn)實中同樣難度大。

4、三個戶型？如果不看小區(qū)單看戶型的話肯定是利澤西園的啊，緊湊型兩居，只要自己能接受居住體驗就算各項占優(yōu)。其次是立城苑，在居住性價比上占優(yōu)，但面積略大，價格走勢方面普通。之后才是Loft，這也就是在新北苑，否則早就走弱了，全北京的都不算強，畢竟受眾窄。

5、總之您這仨選項挺為難的，各有優(yōu)劣，還是看自己更重視什么吧。到目前為止，新北苑的價格走勢最好，但這房源普通。望京的算各項兼顧，就是有部分學區(qū)溢價。立城苑的性價比更高，但各項都不強。

僅供參考。

二

Q:

請問回龍觀的次新房子還可以持有么，聽說東小口要入市 4000 套，這么大供應量，會不會導致回龍觀房子，包括次新價格進一步下跌。

我的房子情況是國風美唐三期小全南87平，精裝修，如果出租的話，租售比按照當前市場行情算有1.8%?，F(xiàn)在市場太差了 不想賣，想長期持有幾年看看，但是又擔心房價會更差。

A：

1、呵呵，新房大量上市，如果價格接近或低于現(xiàn)有的次新，那肯定沖擊市場唄。但如果價格明顯高于二手房，那就談不上沖擊而是給板塊抬價和吸引買房人了。

2、4000套怎么說呢，做個比較吧。回龍觀現(xiàn)在30多萬人口，按照3人一套就是10萬套房，4000套占比0.4%吧，是平均換手率0.2%的五分之一。我認為這不算多大的數(shù)字，畢竟現(xiàn)在幾乎沒有炒房客了，買房的絕大多數(shù)都是自住，短期倒賣的極少，幾千套房里多說了也就幾百套吧，對大盤沒什么影響。

所以關鍵還是看開發(fā)商吧，他們是最大的出貨方，如果大幅降價拋售就必定沖擊，不降價就還這樣兒?；佚堄^是個從無到有的板塊，前些年的新房比現(xiàn)在多多了，把房價從2600沖擊到4萬多了，效果明顯。

3、國風美唐，真要是有1.8%的租金回報率，那算很不錯的了。畢竟這是近郊，又是次新改善盤，還是三居，按道理應該低于北京平均值才合適。而1.8%就是北京平均值，說明要么是房價超跌了，要么就是房租估高了，否則1.5%以下才正常呢。畢竟現(xiàn)在銀行存款利息也就1.5%。

4、總之這看自己的判斷吧，假定現(xiàn)在市場上倆人，一個持有600萬房產(chǎn)，租金收益1.8%。一個持有600萬現(xiàn)金，利息收益1.5%。兩人對賭的是收益率，您覺得是房租長期下跌的可能性大，還是利率持續(xù)走低的可能性大？反正這就是圍城，都看著對方羨慕嫉妒恨，秫秸稈打狼，兩頭兒都不踏實，看哪邊兒先扛不住吧？

僅供參考。

三

Q:

請問，房子在西城區(qū)陶然北岸小區(qū)，60平米一居室，孩子今年上小學，應該可以上八中附小，孩子上學后想把房子換成兩居室，預算大致1000w。

出于上學方便，主要考慮換同小區(qū)兩居室（我們預算稍微少點，近期成交在1050w左右），但同小區(qū)兩居室，會隨著學區(qū)溢價下降，房價繼續(xù)下降？還是會因為今年八中附小第一年開放了731后的擇校，反而房價上升？那什么時候才是入手的好時機？

另外除同小區(qū)外，其次也考慮距離不太遠的次新小區(qū)，如中海紫御，請問這個小區(qū)現(xiàn)在是否有溢價？性價比如何？

A：

1、如果樓市大盤沒有變化，那溢價下降自然等于學區(qū)房的價格下降啊。但按照現(xiàn)在北京平均租售比的情況，租金收益率接近同期銀行利率，沒什么下降空間了。那八中附作為最牛學區(qū)，房子的品質也不錯，有可能保住溢價比例。

2、大盤如果上升，溢價不變也是上漲啊。但我認為溢價率不會再有上漲的空間，畢竟整體的入學人口下降，就算幾個最牛學區(qū)受追捧，能保住溢價率也就不錯了。這可以參考韓國首爾的學區(qū)房，人口高峰之后，普通學區(qū)房大多降低了溢價比例，但最牛的江南三區(qū)+宜居房產(chǎn)保住了溢價，還動不動領漲呢，但溢價率沒有增加。

3、什么時候入手，反正現(xiàn)在基本橫盤，不著急，等等看有沒利好政策+持續(xù)上漲的成交量。兩個都具備了就盡快，都沒有或又一個就繼續(xù)觀察。

4、紫御現(xiàn)在我不太清楚溢價情況，前兩年是總價低的有溢價，基本等同于東西城平均值，但總價高的溢價降低（1000萬以上），越高的越低。其實各區(qū)學區(qū)房都是這種情況，總價越高的成交越慢，買的人少，也就相對不好炒高溢價率。

溢價率越低=性價比越高，這看房時讓中介給算算就行。

僅供參考。

四

Q:

請問，我目前住在華騰園，不到90平的兩居，但是因為孩子即將出生，后續(xù)家里可能不夠住，正在考慮兩三年內換個三居，還是計劃在附近區(qū)域，預算1000左右吧，如果還是換同小區(qū)很輕松，但周邊的次新盤（比如合生國際花園）就有點難。

想跟您請教下，華騰園的樓齡大概20-25年，周邊其他的次新盤可能在15-20年，目前價格上就有了一些差距，如果再過10年，樓齡都會比較老了，您覺得華騰園和其他樓盤的價格差距是會放大還是縮小呢？

A：

1、如果是和首城或周邊幾個盤相比，包括富力城這種地標，那最好成績是不再擴大。

2、華騰園其實也不算老，2000年樓市低谷期的著名樓盤“二華”之一，另一個是華威橋的華輝苑，現(xiàn)在的保值還不如華騰園呢，落后的更多。

2003年的時候有個炒房界的著名事件，某人清空了華騰園的所有房子，加杠桿在富力城吃進了至少十多套房。這件事兒之所以轟動是因為當時富力城并不貴，6700塊，而華騰園品質也不錯，也6000多塊錢，價差不到10%吧。所以當時很多人都覺得這么折騰沒必要，算上稅費并不劃算。

但后來經(jīng)過2006的大行情，兩個小區(qū)就拉開距離了，但也不算太明顯。2009年那次行情才真正明顯，塔樓為主的基本都走弱，雙井一帶最典型的是九龍花園，嚴重跑輸大盤。之后歷次行情都再次略有擴大，最好的成績是不落后。

3、所以以后看物業(yè)水平吧，如果都不怎么樣，那華騰園既然有價格優(yōu)勢了，或許不再走弱。但如果物業(yè)還都挺好，那價格走勢就大概率還得延續(xù)幾年。

僅供參考。

五

Q:

請問，北京有兩套以上房子的家庭有多少人？

A：

1、這沒有官方數(shù)字，都只能是推斷。北京有250萬套私人出租房，另外還有30萬套左右的空置房，合計280萬套。所以估算下來，擁有兩套房以上的家庭約為120-130萬戶左右，不到300萬人。

2、這可以用上海的數(shù)字來佐證。上海2500萬人口，1050萬個家庭，總房產(chǎn)套數(shù)為860萬套。而北京是2200萬人口，960萬個家庭，總房產(chǎn)為750-780萬套左右。

而上海統(tǒng)計的多套房家庭數(shù)字是：約100萬戶家庭擁有兩套房，另有30萬戶家庭擁有三套及以上房產(chǎn)。

所以我認為北京擁有多套房產(chǎn)的家庭應該在130萬戶以下，也就是不會超過上海的數(shù)字，畢竟人家的各項數(shù)字都更多。

3、這或許和很多人的感覺不一樣，不少人都說認識家里五套房八套房的。這也不能說是錯的，但大多數(shù)都不是“家庭”，而是“家族”擁有的。

也就是說，比如一家七口人，爺爺奶奶一套房，父母兩套房，小兩口帶孩子一套房。這可以說是一家4套房，但實際上這是三個家庭，只有父母是兩套房的。

4、簡單就這情況吧，北京真正擁有兩三套房的家庭其實并不多，肯定到不了20%，甚至是15%就差不多了。其他的擁有幾套房其實都是長輩的，還不能歸在自己名下呢。

僅供參考。

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