北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

現(xiàn)在有個賣房的困惑咨詢。手里一套石景山區(qū)寰宇天下御山府房產(chǎn)，想賣了買學(xué)區(qū)房，但是現(xiàn)在市場一直下行，越來越低，房子沒賣掉，周圍還一直在蓋新房，新房有一些低樓層特價房價格很低，不知道是現(xiàn)在抓緊低價出手手持現(xiàn)金，還是繼續(xù)等市場穩(wěn)定？老大29年上學(xué)，學(xué)區(qū)房倒是還不著急買。

A：

1、低樓層特價房價格低，那您的房是帶硬傷的嗎？如果不是就沒必要搭理，沒什么影響。用就業(yè)市場打個比方吧，我現(xiàn)在是公司中層，本來月薪1萬，現(xiàn)在降到9000了。但現(xiàn)在有很多畢業(yè)生找工作，文憑低的3000就干。

請問我是否應(yīng)該辭職回家考公，還是等著市場回暖？要不然擔(dān)心下個月就8000工資了，換賽道有可能更費勁。

2、御山府現(xiàn)在均價7萬多吧，坪效100出頭兒，租售比基本就是北京平均值，或者高點兒有限。但這里是典型的產(chǎn)住結(jié)合新區(qū)板塊，又是次新房，租售比高點兒很正常，說明價格走勢強于大盤。

即便是以700租售比來計算，這套房的租金收益率也在1.7%，減去物業(yè)取暖等成本也在1.6%，和存銀行的利息差不多，現(xiàn)在各行平均3-5年利息1.5%。

也就是說，現(xiàn)在您持房的收益和存款收益差不多，而利息是大概率下行的。那如果不能確定租金也會明顯下降，為什么要賣了持幣？也就是賣掉收益高的房子，去換收益低的儲蓄，意義在哪里？

3、北京現(xiàn)在平均租金收益是1.8%，朝石豐小戶型有的能到2.5%，已經(jīng)明顯高于銀行利率。所以我不認為房價還能跌什么，再跌的話，持房收益的優(yōu)勢就更明顯了。反正我家準備好資格和錢了，只是沒找到更合適的房子呢。要不您打折賣給我吧，這樣咱就都不糾結(jié)了，都是解脫。

或者這么說，假定市場上現(xiàn)在兩個人。一人有700萬現(xiàn)金，存銀行利息1.5%，但利息在下降通道，明年有可能1.3%。一人有700萬房產(chǎn)，租金收益率1.5%，如果房價下跌，租金收益有可能1.8%。您覺得這倆人誰焦慮，應(yīng)該怎么辦？

4、2029年上學(xué)，還三年多四年呢，常規(guī)建議是沒必要提前買。除非是預(yù)算非常高，能買到最牛學(xué)區(qū)豪宅的那種，這才能各項兼顧。

今年是入學(xué)高峰最后一年，學(xué)區(qū)房的平均溢價率降了些但降的不多，明年是入學(xué)人數(shù)大趨勢的明確拐點。如果到時候沒有政策支持，溢價部分很可能陸續(xù)受影響。這會兒買了也用不上學(xué)位，還要承擔(dān)較低的居住性價比+溢價部分的保值風(fēng)險。

5、簡單就這情況吧，我建議無論持房還是持幣，都算算賬，用數(shù)字說話才算有依據(jù)，比憑空的糾結(jié)強。另外首鋼園是很好的板塊，近些年中海這幾個小區(qū)的價格走勢明顯超過大盤，我覺得賣了可惜，這種地段兒+規(guī)劃的在北京不多了。

僅供參考。

二

Q:

請問，趕上近期新一屆幼升小結(jié)果出爐，首次咨詢：

一、家庭基本情況

目前家庭名下資產(chǎn)早處理完畢，無房狀態(tài)。京戶，兩個孩子22年9月和24年5月，應(yīng)該分別29年和30年上學(xué)，可調(diào)配買房資金1700w左右。

二、需求

咨詢您主要是目前哪個學(xué)區(qū)需求不明確，因為最早29年上學(xué)，打算27年或28年購買學(xué)區(qū)占坑房，考慮過月壇、德勝、和平里，對孩子學(xué)習(xí)期望不要求多好，希望提供一個相對優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)氛圍和班上同學(xué)家長綜合水平的氛圍即可（聽說部分老城區(qū)家長不太好相處）。孩子小的時候在附近租房，老二上完學(xué)占坑房賣不賣目前沒想好，居住準備再購買延伸區(qū)域新房或大戶型二手房保證居住品質(zhì)。

三、咨詢問題

1、請您綜合我的需求建議可以關(guān)注哪個學(xué)區(qū)。學(xué)區(qū)內(nèi)具體哪個小學(xué)我可以在聽完沙龍后繼續(xù)討論。

2、哪年購買比較好？優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)畢竟早下手順位高，但學(xué)區(qū)政策的變化，又決定臨近上學(xué)節(jié)點政策最趨近。有點拿不準。

現(xiàn)在準備考慮這個事了，希望有機會可以持續(xù)交流。

A：

1、既然預(yù)算這么高，那一般兩個建議。一是買朝陽區(qū)頭部校的學(xué)區(qū)房，典型的朝外、人朝或嘉銘和陳分。能買到完全沒有溢價的，居住的性價比正常，沒有單獨的保值風(fēng)險。將來用的上學(xué)位就用，用不上也不吃虧。以朝外的成績，到目前為止僅此于小強金剛，另外幾個放到東西海也對標中上。

另一個建議是看東西城頂級學(xué)區(qū)的，也能買到溢價相對低的，這樣的學(xué)區(qū)更好，居住性價比也相對高，風(fēng)險低。但是這種小區(qū)不多，1700萬也買不到太大的面積。比如金融街最新的次新房一般20萬左右，這預(yù)算基本就是兩居室，不太寬敞。

2、如果買朝陽的那就隨時，反正也沒什么溢價，等同于改善房，然后奉送了學(xué)區(qū)（名校學(xué)位）。

西城的那就先看著，找到合適的再買。但沒必要糾結(jié)順位了，按照人口趨勢和今年幼升小的情況，大概率學(xué)位會越來越寬松，順位也就不重要了，至少在絕大多數(shù)學(xué)校不重要。

3、占坑兒房的話甭著急，提前半年買都來得及。這種房溢價最高，目前也基本在30-40%，提前準備了沒必要，收不到合適的租金，還得承擔(dān)高溢價的風(fēng)險，雖然不多也至少在百萬以上。

租房（換租）從經(jīng)濟角度是很劃算的，對于接送孩子也方便，我家也這么做過。只是考慮好是否能長期接受，畢竟住的是別人的房子。

4、另外老城區(qū)確實有不好相處的家長，但這種家長跟注重教育的家庭（或者說是雞娃家庭）是兩個圈子，互相不理解，也就不會有什么太多交流。這無論哪個區(qū)都有這種情況，無所謂，就算有交流，不聊學(xué)習(xí)不就得了。

我家就算老城區(qū)的，東城，跟一些老鄰居聊什么都行，就是不能聊補課雞娃什么的，那就不聊了唄，一起罵美國才最和諧。

僅供參考。

三

Q:

圍繞買學(xué)區(qū)房，有幾個問題請教一下：

1、準備買學(xué)區(qū)房，首選海淀，還是西城？北京高中是全市統(tǒng)招，還是各區(qū)單招？聽說海淀優(yōu)質(zhì)高中多，如果是各區(qū)單招的話，是不是買學(xué)區(qū)房應(yīng)該首選海淀呢？目前在東城上班，單位附近已購房。

2、學(xué)校劃片范圍內(nèi)，小孩出生時就落戶，是不是比后期轉(zhuǎn)戶過來的優(yōu)先入學(xué)呢？剛結(jié)婚，生孩子估計是兩年后的事情了。目前有500萬預(yù)算，學(xué)區(qū)房是現(xiàn)在入手呢，還是再等等？

A：

1、西城海淀主要看孩子天分。如果是天牛娃首選海淀，不光有人大附入營，小升初的時候點招也多?，F(xiàn)在沒以前那么普遍了，但渠道也比西城多。當然天牛娃在西城也不吃虧，有八少八素，小升初是女孩兒的話有華女，其他點招到時候看渠道吧。

如果是普娃那常規(guī)建議西城，資源相對更平均，上普高的概率高，只要能跟上大部隊就差不多。

2、高中有部分牛校名額是全市統(tǒng)籌，絕大多數(shù)都是各區(qū)單招，否則學(xué)區(qū)房就沒那么重要了。

3、優(yōu)質(zhì)高中，按人口比例來說東西海都差不多。但這跟選學(xué)區(qū)房沒關(guān)系，打個比方就跟北京的有錢人多似的，男女都是，那找對象是不是應(yīng)該首選北京的啊？但實際上未必，適合自己的才是最好的。

選學(xué)區(qū)房也是如此，沒有哪里最好，只看自家情況適合哪里。選對了皆大歡喜，選錯了水深火熱+雞飛狗跳。

4、既然有了東城學(xué)區(qū)房，那干嘛還折騰?。?/p>

5、入學(xué)高峰期的時候，熱門校有可能先落戶的占優(yōu)。但高峰期過了，或者說學(xué)位不太緊張就未必了，而且現(xiàn)在理論上都是多校劃片，按落戶先后順位的學(xué)校不多了。

6、剛結(jié)婚，這會兒考慮學(xué)區(qū)房太早了。今年是入學(xué)高峰期最后一年，溢價仍然不低。而明年之后就是低谷期了，如果沒有利好政策，考慮好溢價部分的保值風(fēng)險。

或者這么說吧，500萬預(yù)算基本就是占坑兒房，只能享受到400萬只能的居住體驗，那100多萬閑置至少8年，在此期間沒有任何收益，連租金都收不到?？紤]好再買吧。

僅供參考。

四

Q:

請問，作為一個資深北漂，我可以很負責(zé)任的說，在北京2300萬人口中，年薪超過20萬的絕對不超過10%。我說這話是有根據(jù)的，因為我所在的公司屬于海淀比較不錯的公司了，員工學(xué)歷全部本科以上，所從事行業(yè)為基礎(chǔ)行業(yè)創(chuàng)新，公司平均利潤和員工薪酬必定超過北京中位數(shù)。而我們公司中年薪超過20萬的都是管理層，占比僅僅為8%。其余員工以年薪10萬至15萬為主流。

所以，如果以我們公司為代表，按即便北京有很多比我們公司利潤高的單位，也只是小部分，而大部分都是不如我們公司的，年薪在20萬以上的占比會更少。

而我在看你的問答時，只要提及年收入就是40萬起步，至少30萬，20萬以下幾乎沒有，請問您自己不覺得很不合理嗎？

網(wǎng)絡(luò)不是法外之地，網(wǎng)絡(luò)也不是騙子的天堂，網(wǎng)絡(luò)更不應(yīng)該成為某些人瞎忽悠的游樂場。請尊重網(wǎng)民閱讀者的智商，謝謝。

A：

1、您客氣了，我沒做什么太多利國利民的好事兒，不用謝，咱還是就事論事兒吧。

2、我相信您說的都是實情。在我所在公司中，年薪超過20萬的也只是少部分，有可能都到不了8%。所以我也認為，北京月薪（稅后到手）超過20萬的不超過10%。這點上咱倆沒有分歧，也應(yīng)該是大多數(shù)北京人的共識。

3、但是，很多事兒都有個“聚焦效應(yīng)”的，也就是本來很分散的群體或注意力，因為某件事被集中了過來，或者說是被篩選了出來，所以就顯的多了。

比如我認為北京人里愛占小便宜的不是很多，不會超過10%。但是看看什么超市領(lǐng)雞蛋的視頻，會發(fā)現(xiàn)烏央烏央的人群。可這能說明這種視頻是造假的嗎？是不尊重網(wǎng)民的智商嗎？

我認為不能，因為這些人本來很分散，只是因為要領(lǐng)雞蛋而被吸引到了一起而已，是被“占便宜”的噱頭給篩選出來的。

4、而我這不是聊買房的嗎，錢少或收入低的在北京根本買不了房，只有收入高或底子厚的才能買房或換房。那這些高收入的本來很分散，是被買房這件事兒而被吸引過來，聚焦之后，自述中自然顯的都是高收入了。

我覺得這沒什么難理解的吧？就像您單位里年薪20萬以上的本來很少，但老板哪天召開管理層例會，會議室里坐的都是年薪20萬的，那您覺得他們是不尊重您的智商呢，還是不尊重您的級別和收入？

5、總之我覺得自己已經(jīng)解釋清楚了，理解不理解的看您自己吧。說實話我真沒覺得這種事兒有什么想不通的，我挺不理解您的。

僅供參考。

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