限價(jià)商品房項(xiàng)目永秀花園（也叫時(shí)代城）。陳標(biāo)志 攝

中房報(bào)記者 陳標(biāo)志 ?？趫?bào)道

7月4日，?？谑忻駰钕壬盏介_(kāi)發(fā)商送達(dá)的一份業(yè)主收樓入伙通知書(shū)。

事后他發(fā)現(xiàn)，這份收樓入伙通知書(shū)的落款時(shí)間為“2018年12月31日”。這也意味著楊先生將從7年前開(kāi)始繳納物業(yè)管理費(fèi)。

2017年10月，楊先生與開(kāi)發(fā)商海口投源實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了一份《限價(jià)商品房預(yù)售合同》，在海口市永秀花園一期項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)一套限價(jià)商品房，開(kāi)發(fā)商承諾在2018年12月31日前交房。

楊先生在支付15萬(wàn)余元購(gòu)房首付款之后，但在申請(qǐng)公積金按揭貸款過(guò)程中因種種原因未能獲批，購(gòu)房一事擱淺。后來(lái)開(kāi)發(fā)商將楊先生訴至法院，要求其支付剩余購(gòu)房款。2024年10月，楊先生與開(kāi)發(fā)商庭前達(dá)成和解，支付了剩余購(gòu)房款及違約金。

楊先生認(rèn)為，在今年7月4日收到入伙通知書(shū)之前，開(kāi)發(fā)商從來(lái)沒(méi)有將房屋交付給他，要是繳納物業(yè)費(fèi)也只能自收到入伙通知書(shū)之日起開(kāi)始計(jì)算；但開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，楊先生應(yīng)該從2018年12月31日起開(kāi)始計(jì)算物業(yè)費(fèi)。

這起物業(yè)費(fèi)糾紛并非個(gè)案，類似的紛爭(zhēng)在新建小區(qū)交付過(guò)程中，會(huì)經(jīng)常發(fā)生。親愛(ài)的讀者朋友，您認(rèn)為楊先生應(yīng)該從什么時(shí)間開(kāi)始繳納物業(yè)費(fèi)？

A.讀者來(lái)信：沒(méi)交房卻要收物業(yè)費(fèi)

?？谑忻駰钕壬o記者發(fā)來(lái)一封情況反映信，以下為讀者來(lái)信原文——

我是?？谑杏佬慊▓@一期17棟xxx房（限價(jià)商品房）業(yè)主楊某某，我于2017年10月10日與?？谕对磳?shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂限價(jià)商品房預(yù)售合同，房?jī)r(jià)總額652743元，并在合同簽訂后繳納首付款152743元。

由于當(dāng)時(shí)辦理公積金貸款時(shí)未通過(guò)審批，就想著放一放再說(shuō)，期間（其間）開(kāi)發(fā)商投源公司也未催促。后面我又在2018年11月27日補(bǔ)交了44000元，并簽了補(bǔ)充協(xié)議（?？谙拶?gòu)政策提高首付比例），此后一直到2024年10月才補(bǔ)交完購(gòu)房尾款456000元，并按照合同約定繳納了違約金6萬(wàn)多元。

2025年7月4日，開(kāi)發(fā)商投源公司通知可以領(lǐng)取入伙通知書(shū)辦理交房手續(xù)，但入伙通知書(shū)落款時(shí)間為2018年12月31日（購(gòu)房合同約定的最遲交房時(shí)間），并要求以此時(shí)間開(kāi)始計(jì)算物業(yè)費(fèi)至今，總額13753.05元。

我認(rèn)為，由于我個(gè)人原因?qū)е碌馁?gòu)房款支付違約責(zé)任，本人已經(jīng)按照合同約定履行，對(duì)方也認(rèn)可，那么整個(gè)購(gòu)房行為結(jié)束時(shí)間應(yīng)該是在我全部付款結(jié)束之后，也就是2024年10月，物業(yè)費(fèi)計(jì)算時(shí)間也應(yīng)該是從開(kāi)發(fā)商開(kāi)具入伙通知書(shū)的2025年7月4日算起。

投源公司7月4日出具的入伙通知書(shū)，落款時(shí)間為“2018年12月31日”。

開(kāi)發(fā)商現(xiàn)要求我從2018年12月31日起計(jì)算物業(yè)費(fèi)的規(guī)定不合理：

1、2018年12月31日前，開(kāi)發(fā)商未有任何書(shū)面或電話短信通知交房，交房手續(xù)從未辦理；

2、我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定物業(yè)費(fèi)開(kāi)始時(shí)間應(yīng)以實(shí)際交房時(shí)間開(kāi)始計(jì)算；

3、

開(kāi)發(fā)商所說(shuō)的“2018年12月31日”只是合同約定的交房時(shí)間，那么物業(yè)費(fèi)按此計(jì)費(fèi)是否有明確的法律依據(jù)或相關(guān)合理合規(guī)的依據(jù)，目前好像沒(méi)有。

目前我需要進(jìn)場(chǎng)裝修房子，但因?yàn)槲飿I(yè)費(fèi)的問(wèn)題我不能進(jìn)場(chǎng)裝修。物業(yè)公司也明確表示，物業(yè)費(fèi)從何時(shí)開(kāi)始計(jì)費(fèi)，以開(kāi)發(fā)商的意見(jiàn)為準(zhǔn)。我與開(kāi)發(fā)商也多次進(jìn)行了溝通，他們建議我走司法途徑解決。

B.開(kāi)發(fā)商：客戶自身原因此前未交房

楊先生在該小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套限價(jià)商品房。 陳標(biāo)志 攝

7月11日上午，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者就此聯(lián)系了該項(xiàng)目建設(shè)單位海口投源實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人韓先生。他認(rèn)為，客戶楊先生應(yīng)該是從2018年12月31日起，即該項(xiàng)目交付業(yè)主使用開(kāi)始繳納物業(yè)費(fèi)。

“這個(gè)客戶應(yīng)該是2017年簽的合同，2018年這個(gè)項(xiàng)目具備了交付條件，但是他一直拖著不去辦按揭，好像只是交了20%的首付款，剩下的40多萬(wàn)元一直都沒(méi)有去交。”韓先生告訴記者，后來(lái)開(kāi)發(fā)商將楊先生訴至法院，要求法院判令其支付逾期購(gòu)房款和承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。

記者了解到，楊先生與開(kāi)發(fā)商在庭前達(dá)成了和解，即楊先生支付了相應(yīng)房款和違約金等。

“他是覺(jué)得自己已經(jīng)承擔(dān)了違約金，然后應(yīng)該是按照實(shí)際的交付時(shí)間繳納物業(yè)費(fèi)。實(shí)際上，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都是沒(méi)有這樣的規(guī)定（行規(guī)）?！表n先生向記者表示，楊先生應(yīng)從2018年12月31日起開(kāi)始繳納物業(yè)費(fèi)，至于房屋沒(méi)有在2018年實(shí)際交付給楊先生使用，這是由于購(gòu)房人自身的原因造成的。

“假如你過(guò)了10年之后再去辦（支付剩余房款），我是不是要多承擔(dān)你10年的（物業(yè)費(fèi)）？沒(méi)有這種可能?！表n先生也坦承，此前沒(méi)有通知過(guò)楊先生收房，這次發(fā)收樓入伙通知書(shū)，也是第一次通知他收房。

“因?yàn)樗煌赍X(qián)了，我們才能通知他，他也才能辦理相關(guān)手續(xù)?！表n先生稱，雙方簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同里沒(méi)有約定什么時(shí)候起開(kāi)始交物業(yè)費(fèi)，但其表示《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》中有相關(guān)規(guī)定。

記者也查詢《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》相關(guān)條款，其中第四十七條規(guī)定，有下列情形之一的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位全額交納：

（一）

已竣工但尚未出售的；

（二）

已竣工但尚未交付給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)；

（三）已經(jīng)依法交付業(yè)主，但建設(shè)單位經(jīng)物業(yè)服務(wù)人同意，在出售物業(yè)時(shí)向業(yè)主承諾贈(zèng)送的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。

韓先生還向記者表示，在此限價(jià)商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商也是受到損失的。他說(shuō)，楊先生逾期交付的40多萬(wàn)元房款，如果開(kāi)發(fā)商將這筆錢(qián)去銀行存定期存款，至今利息至少是10萬(wàn)元以上，雖然楊先生交了6萬(wàn)多元違約金，但實(shí)際上開(kāi)發(fā)商還損失了。

韓先生最后認(rèn)為，楊先生什么時(shí)候支付完房款，與什么時(shí)候繳納物業(yè)費(fèi)完全是兩碼事，楊先生可以通過(guò)法律途徑解決這個(gè)事情。

C.律師：房屋未交付收物業(yè)費(fèi)無(wú)依據(jù)

記者也就此采訪了海南海大平正律師事務(wù)所資深律師、副主任陳洪德。他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商未將房屋交付購(gòu)房人，物業(yè)公司向購(gòu)房人主張物業(yè)服務(wù)費(fèi)沒(méi)有依據(jù)。

陳洪德向記者表示，在此糾紛中，雙方所主張不是同一法律關(guān)系，即開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人之間是商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，如果購(gòu)房人逾期支付購(gòu)房款，開(kāi)發(fā)商可以依法依約主張違約金、賠償損失，甚至單方依法解除合同的同時(shí)要求購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任；而物業(yè)費(fèi)是基于購(gòu)房人與物業(yè)公司之間的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，開(kāi)發(fā)商未將房屋交付購(gòu)房人的，物業(yè)公司和購(gòu)房人未建立物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，物業(yè)公司向購(gòu)房人主張物業(yè)服務(wù)費(fèi)沒(méi)有依據(jù)。

陳洪德稱，從法律規(guī)定看，在房屋交付之前的物業(yè)費(fèi)由開(kāi)發(fā)商支付給物業(yè)公司，房屋交付之后由購(gòu)房人支付給物業(yè)公司。一般情況下，開(kāi)發(fā)商（除非開(kāi)發(fā)商本身提供小區(qū)物業(yè)服務(wù)）不是物業(yè)服務(wù)公司，未提供物業(yè)服務(wù)，因此也不具備向購(gòu)房人主張物業(yè)費(fèi)的權(quán)利。

稿件來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)-中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)

原標(biāo)題：開(kāi)發(fā)商拿來(lái)“7年前”入伙通知書(shū)催繳物業(yè)費(fèi)，業(yè)主該不該給？

編輯：劉亞