北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)幫大家答疑解惑。

一

Q:

請(qǐng)問(wèn)一下兼顧上學(xué)和自住的問(wèn)題。我們?nèi)壹w戶，無(wú)房，在豐臺(tái)總部基地工作。孩子2027年幼升小，請(qǐng)問(wèn)如果是以首付150萬(wàn)買房，怎么能各項(xiàng)兼顧？

學(xué)校不奢望太好，能中上即可，主要是中學(xué)一定要好。居住的面積在80平左右兩居或三居，配套齊全，人車分流有停車位，環(huán)境好一些。保值方面別低于大盤就行。請(qǐng)推薦。

A：

1、您這要求可真不低了，150萬(wàn)是首付，總價(jià)預(yù)算是多少??？?jī)H這80平兩居+停車位就不容易，再加上學(xué)區(qū)中上+好初中，那這種小區(qū)如果在東西海朝四區(qū)，基本都是千萬(wàn)左右級(jí)別的了。150萬(wàn)就算是首付2成都不容易買到，這種房子都挺貴的。

2、另外保值也不敢保證，既然是學(xué)區(qū)房，那過(guò)了今年高峰期之后都得看政策，有利好就能撐住溢價(jià)部分，沒(méi)有的話看運(yùn)氣了。

3、另外您既然在總部基地工作，直接申請(qǐng)“第五實(shí)驗(yàn)”行不行啊？問(wèn)問(wèn)單位吧，看有沒(méi)有名額？如果有的話那就沒(méi)必要買學(xué)區(qū)房了，符合豐科園的政策就行。哪怕花點(diǎn)兒錢呢，也比買房的溢價(jià)和稅費(fèi)劃算多了。

第五實(shí)驗(yàn)以現(xiàn)在的理念和師資配備，再加上媽媽們的反饋，在豐臺(tái)肯定算前幾名，放到北京也至少上等。所以問(wèn)問(wèn)單位吧，能申請(qǐng)上就省心了，九年校。

4、總之先做預(yù)算吧，然后再說(shuō)看哪兒的房子。不過(guò)我建議是別要求太高，要不然真的不好買到。

僅供參考。

二

Q:

請(qǐng)問(wèn)，我家老大26年上小學(xué)，老二28年上小學(xué)，我們之前想預(yù)算買小三居，綜合考慮下放棄這個(gè)想法了，因在園博園有套兩居室，暫時(shí)也不好出手。

目前想買東西城平房給孩子來(lái)個(gè)上學(xué)的門票，有中介推薦我們買東西城的平房，大概260到280的平房可以貸款，推薦的是安交方家胡同和什剎海雷鋒小學(xué)的片區(qū)，只能說(shuō)有機(jī)會(huì)上，現(xiàn)在他們強(qiáng)推馬上入手上車機(jī)會(huì)大。

想請(qǐng)教下章佬，我們想要給孩子有個(gè)好點(diǎn)的上升通道，如果買平房的話哪個(gè)片區(qū)的平房?jī)?yōu)勢(shì)大一些呢？畢竟對(duì)自己孩子沒(méi)啥信心，煩請(qǐng)您幫忙推薦一下考慮東西城的原因也是總價(jià)低，有的平房可以貸款且能馬上用完就出手，您幫忙看下我們選哪個(gè)片區(qū)下限高且通道好的。

A：

1、哪個(gè)片區(qū)的平房?jī)?yōu)勢(shì)大？東城安交的就很好啊，西城的話再看看金融街的吧。因?yàn)樵谝鐑r(jià)率基本同等比例的情況下，自然是學(xué)區(qū)越強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)越大了。相當(dāng)于拍黃瓜和紅燒肉的商家毛利率都是50%，那我選更解饞的紅燒肉。

2、以金融街為例，平房的溢價(jià)率曾經(jīng)很高，尤其是在剛出現(xiàn)學(xué)區(qū)房的那幾年，溢價(jià)率能占到總價(jià)的70%以上，也就創(chuàng)造了一平米30萬(wàn)和“過(guò)道房”都上百萬(wàn)的新聞。

當(dāng)然那會(huì)兒的溢價(jià)有一部分是賭拆遷造成的，現(xiàn)在沒(méi)有了拆遷預(yù)期，溢價(jià)率也就下降了，各學(xué)區(qū)都差不多。既然差不多，那要是我就首選頂級(jí)學(xué)區(qū)的，各項(xiàng)相對(duì)占優(yōu)。

3、不過(guò)問(wèn)好了平房的評(píng)估值是多少？因?yàn)槠椒棵娣e小總價(jià)低，多數(shù)銀行不太愛(ài)做這種業(yè)務(wù)，給出的估值比較低，貸不下來(lái)多少錢，和折騰手續(xù)比起來(lái)不太劃算。

再有就是中介“強(qiáng)推馬上入手”，按說(shuō)不太至于，平房的總價(jià)低，提成高不到哪兒去，他們有這么大的動(dòng)力嗎？最好和平房業(yè)主見面談價(jià)格，平房的估值和報(bào)價(jià)都不統(tǒng)一，除非是大中介，否則小中介有可能吃差價(jià)。再一點(diǎn)是問(wèn)清楚土地證什么的，別耽誤時(shí)間。

僅供參考。

三

Q:

請(qǐng)問(wèn)：可否推薦一下有一定升值空間，同時(shí)又自住舒適的房子，新樓盤和次新房都可以。或者直接說(shuō)以300萬(wàn)元左右購(gòu)房的首選地段，更兼顧學(xué)區(qū)更好。我目前在看劉家窯，趙公口、成壽寺的房子，請(qǐng)問(wèn)哪里合適？

我這是首次購(gòu)房，所以經(jīng)驗(yàn)不足，希望幫助買到最合適的。而且這購(gòu)房款是賣掉老家的一套房和全家的積蓄，其中還包括100多萬(wàn)貸款，絕對(duì)不能買完房賠錢。

A：

1、300萬(wàn)首選地段兒，兼顧學(xué)區(qū)，那常規(guī)就是朝陽(yáng)東部常營(yíng)草房地鐵站附近啊。都是保障房，經(jīng)濟(jì)實(shí)惠價(jià)格不高，學(xué)區(qū)談不上多強(qiáng)，但至少是在朝陽(yáng)算不錯(cuò)的，在北京算中等。

不過(guò)這里既然是兩區(qū)交界的保障房，所以投資性談不上多強(qiáng)，不落后大盤就算贏。到目前為止沒(méi)落后，以后也大概率是這趨勢(shì)，我認(rèn)為已經(jīng)很不錯(cuò)了。

2、您看著仨板塊那就看自己的喜好唄，房子是用來(lái)住的，自己喜歡就是合適。

3、我能理解您這心情，但期望值偏高了，北京沒(méi)這價(jià)格還能各項(xiàng)兼顧的學(xué)區(qū)房。常規(guī)來(lái)講，市區(qū)學(xué)區(qū)房起步價(jià)都300多萬(wàn)，5/600萬(wàn)才選擇多些，您這預(yù)算常規(guī)來(lái)講就是上車盤，算剛需都弱點(diǎn)兒，真的買不到條件太好的。

所以還是適當(dāng)調(diào)整要求吧，把各項(xiàng)期望值都列出來(lái)并排序，常規(guī)來(lái)講實(shí)現(xiàn)一點(diǎn)就算成功，兩個(gè)超值，三個(gè)以上可遇不可求。

僅供參考。

四

Q:

請(qǐng)問(wèn)，這種Loft夜里想上衛(wèi)生間怎么辦？只能下樓嗎？

A：

1、還有問(wèn)這種問(wèn)題的？那肯定是只能下樓唄，不讓還能去哪兒，總不能翻窗戶去隔壁老王家吧？當(dāng)然真要懶的爬樓，那就跟醫(yī)院似的準(zhǔn)備尿壺或小馬桶，活人總不能讓尿憋死吧？

2、多說(shuō)一句，這種戶型還有個(gè)小缺陷，看自己是否喜歡吧。比如到了夏天，尤其是最熱的那幾天，在開著空調(diào)的情況下，樓上樓下的溫度能差好幾度，因?yàn)槔淇諝獬炼鵁釟廨p。

再有就是如果不是南向的，那北向的就是基本沒(méi)陽(yáng)光，而東向西向的則是上午或下午的太陽(yáng)大，就因?yàn)長(zhǎng)oft基本都是超大的窗戶，既放大優(yōu)點(diǎn)也放大缺點(diǎn)，我是覺(jué)得西曬挺難受的。

到了冬天則反過(guò)來(lái)，如果不是集中供暖，那用空調(diào)的話也挺別扭的，樓上暖和，樓下溫度低，夜里上洗手間小心著涼，為了撒泡尿而感冒實(shí)在不值當(dāng)?shù)摹?/p>

3、總之我建議您要不就先租一套Loft試試，包括居住體驗(yàn)和水電費(fèi)的成本，看看是否能接受再說(shuō)買不買。

僅供參考。

五

Q:

請(qǐng)問(wèn)，20萬(wàn)首付北京買房，沒(méi)開玩笑就是20萬(wàn)，五年北漂兒全部積蓄，中介費(fèi)和契稅包含其中。目前已看了房山地鐵燕山沿線和平谷地鐵沿線，房山的太老，平谷的感覺(jué)價(jià)格不太合適，請(qǐng)問(wèn)您有什么建議的嗎？我買房的主要目的是增加積分，是否自住看具體情況，離得近的話也可以住，但大概率是出租以還月供。請(qǐng)推薦一些

A：

1、首付這20萬(wàn)里包括了稅費(fèi)沒(méi)有？一般來(lái)說(shuō)是房?jī)r(jià)總額的3%左右起，加上裝修之類的備用金怎么也得大幾萬(wàn)。所以做好預(yù)算吧，首付+稅費(fèi)+貸款金額（月供）=總預(yù)算。

2、房山有的是次新房，主要是燕山板塊的基本都是老房，很多都貸款受限制了，尤其是銀行額度不足的時(shí)候不好貸，也就影響了流動(dòng)性和價(jià)格走勢(shì)。所以考慮好，燕山的房子經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，板塊內(nèi)的配套也全，性價(jià)比高=自住更合適，其他方面的期望值別太高。

平谷我不知道您說(shuō)的哪兒，沒(méi)什么建議。不過(guò)多說(shuō)一句，遠(yuǎn)郊房子的租金收益率明顯低于市區(qū)，市區(qū)小戶型有租售比500之內(nèi)很正常，400的都有，而遠(yuǎn)郊的基本都在600或以上，至少低了15%或更多，也就很難用租金來(lái)還月供。計(jì)算好了再買。

3、我建議還是先做預(yù)算吧，資金越是不高，預(yù)算做的越要細(xì)致，精打細(xì)算才避免到時(shí)候忙亂。推薦房子找中介吧，按預(yù)算匹配房源是他們的業(yè)務(wù)，我頂多是列出以上情況供參考，找房幫不上忙。

僅供參考。

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