北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我們夫妻北京人，東西城各一套老破小都在雙方父母名下，婚房在豐臺珠江駿景，現(xiàn)在妻子懷孕，有想法在東城買一套。但沒想好是賣掉置換還是只買套小戶型占坑兒，如果占坑就買在天永，離的近接送方便。如果置換您覺得買在哪里性價比高？

注：也有想法不買房，把戶口遷到一方父母房子內(nèi)，然后過戶房子，是不是應該更合適？但牽扯問題是兩邊房子都住不下，如果不賣珠江駿景的話就得租房，但東西城的房租都貴，請問有什么建議。

補充，考慮過換租，但租出珠江駿景的話又擔心很好的裝修就毀了，所以想找出個盡量完美的方案。

A：

1、既然是兩邊都有學區(qū)房，那肯定是落戶+更名更合適啊，何必再賣一套呢？而且想買的還是天永的，這在東西城基本屬于末等級別的，也就是現(xiàn)有的兩套的學區(qū)至少不比天永弱，那何必放著強學區(qū)的不用，反倒要再買個更弱的呢？

2、住不下就租房唄，東西城房租貴的話就用駿景的換租，補貼一下房租不就合適了嗎？另外如果單從租金率來說，東西城的租金其實不算貴。因為房價中是至少包含25%左右的溢價的，這部分價值沒體現(xiàn)在房租里，所以從租金占比來說沒有駿景高。

3、再一點，中國的人口高峰是2017年前后，現(xiàn)在已經(jīng)是明確的低谷期了，而且持續(xù)降低。今年算是入學高峰的最后一年，明年必定是入學人數(shù)明顯減少。那在這種趨勢下，您家要是持有三套學區(qū)房，從保值角度就有一定的風險了。

4、但擔心毀裝修這就沒什么好辦法了，我以上只是說的常規(guī)建議，具體情況只能自己選擇。

僅供參考。

二

Q:

請問，家住通州，父母房，我名下無房，孩子兩歲，想買一套學區(qū)房，上學自住兼投資，可首付150萬，月供1萬上下皆可，請推薦合適的。

主要聽說明年學區(qū)房會暴跌，想抄底一套。如果有合適的，也可以賣掉父母這套都搬到城里，我上班在金臺路。現(xiàn)在這房在楊莊，能賣不到300萬，月供不能增加。請多推薦幾套。

A：

1、上學+自住+投資，這種各項兼顧的房子確實有，但很貴啊，起步價至少千萬，甚至1500萬往上。而您這150首付+1萬月供，也就是買300多萬的房子，基本屬于學區(qū)房里的占坑兒房，最大的功能就是占學位，其他都不太可能兼顧。

2、明年確實是入學人數(shù)明顯減少，但學區(qū)房的溢價未必暴跌。因為孩子是一年接一年的入學，也是一年年的陸續(xù)畢業(yè)。而房子是用來住的，即便是孩子入學后房價的保值風險增加，那大部分家長也不能賣��？多數(shù)都得住到孩子畢業(yè)，然后才陸續(xù)賣房離開呢。

所以溢價部分我認為不會暴跌，更大的可能是逐年降低溢價率。這也可以參考日韓和臺灣省的先例，都是逐年降低的。而且還是以普通學區(qū)的為主，最牛學區(qū)的宜居房產(chǎn)支撐更強，也就是那些千萬以上的。因為學區(qū)功能雖然減弱，但居住功能就更被重視了，所以才相對各項兼顧。

3、總之我推薦不了，您的想法有些不太實際，在北京做不到。

僅供參考。

三

Q:

請問，我在通州馬駒橋有一兩套房，一套融科香雪蘭溪的85平兩居室自住，掛牌280萬，一套合生的商辦產(chǎn)權的149平的投資，掛牌價也280萬。但目前都不好成交，導致我想換東城學區(qū)房的計劃一拖再拖，孩子明年就要上學，現(xiàn)在不知該怎么好了。

或者我想要不就索性不賣了，做抵押經(jīng)營貸拿全款買一套小戶型占坑房您看如何？這樣換著租房劃算吧？但不知馬駒橋的地段您覺得怎樣，未來的投資發(fā)展如何？

A：

1、不知道怎么辦好，您這是賣房的問題，咨詢當?shù)刂薪楦线m。給他們點兒好處，讓他們給增加推銷的力度。再或者就降點兒價格，價格合適就相對好賣了。

2、做經(jīng)營貸買套占坑兒的，也行。但這更適合有現(xiàn)成公司的，還得符合資格，這才能快速辦理。否則既然連賣房都著急，從頭兒辦經(jīng)營貸手續(xù)的話就更讓人著急了。

3、換著住房肯定劃算，能占學區(qū)房的便宜。不過這是馬駒橋的，租金收益應該略低于市區(qū)，所以未必能占太大的便宜。但怎么都肯定不吃虧，那就換租唄。

4、馬駒橋的地段兒，到目前為止還相對普通。畢竟沒通地鐵，那無論是產(chǎn)業(yè)還是吸引購房人群就都不算強，未必發(fā)展多快。

這參考香雪蘭溪的價格走勢吧，當年聯(lián)想在開發(fā)完望京的橄欖城之后，原班人馬打造的這里。小區(qū)很不錯，但被地段給有點兒拖累了�，F(xiàn)在多少錢��？如果低于5萬單價就算落后北京大盤了，更落后亦莊大盤。

以后看規(guī)劃的實現(xiàn)情況吧，長遠看應該不錯，就算短期未必能發(fā)展多快。

僅供參考。

四

Q:

請問，在昌平宏福苑一套X產(chǎn)權的兩居室，回龍觀一套商住，考慮這兩套房對加分沒幫助，所以想換掉一套，請問您認為應該賣哪套留哪套？理由？

如果買的話您覺得買哪里合適？主要訴求是加分的同時兼顧投資性，升值超過大盤，租金高，落戶后好出手。

A：

1、X產(chǎn)權+商住，肯定對加分沒幫助啊，積分是為了落戶，可這兩套房都是不能落戶口的。

2、賣哪套？這兩套房當年為什么要買��？也就是當時的購房目的。如果是為了自住，那哪套能自住就留哪套。如果是為了收租金，那哪套的租金收益率高留哪套唄。

3、如果是我的話會留宏福苑的，賣掉商住。因為X產(chǎn)權雖然轉正的希望不大，但好歹是有希望，萬一出臺利好政策就算占便宜了。

而商住的政策早就很明確了，不會有什么利好，所以兩邊比較的話還不如X產(chǎn)權的呢。將來有了利好就占便宜，沒有的話也談不上吃虧。

4、您買房這幾個要求太高了，不太可能都兼顧。郊區(qū)的才對加分有幫助，但租金一般都弱于市區(qū)，流動性也未必多強。升值有可能超過大盤，但這也有賭的成分，沒人敢保證。所以我要建議還是以居住為主吧，本來房子就是用來住的。

僅供參考。

五

Q:

請問，您說的我都理解了，但現(xiàn)在我就是實際問題，就150萬的首付，貸款200萬左右，買不超過400萬。我不在乎什么房子，您說的商品房和回遷房我也分不清，只要求住的舒服就行看，三居室。

您跟我說了這么多商住公寓的問題，目的就是讓我別買嗎！我可以不買，但是您得給我找到附近同樣價格的啊！但您是一通挑毛病，然后又說不管介紹，這就不合適了吧？

A：

1、分不清商品房和回遷房？老房有可能不好區(qū)分，但您要買的是房齡十年之內(nèi)的，這沒什么難區(qū)分的吧？分不清的話也可以問問中介，別把拖拉機當皮卡給買回來就行。

另外多說一句，在同一地段呢，如果挨著的倆小區(qū)看著差不多，但其中一個的價格明顯偏低，那就最好搞清楚為什么價格低，便宜必定要有便宜的道理。

2、我沒說別買公寓，只是告訴您各種優(yōu)劣而已，自己的錢自己決定怎么花。又不是我的錢，愛買不買。

3、我介紹不了，您的要求太高了。石景山繁華地段的三居室，才3/400萬？每平米4萬塊錢的次新房哪兒找去��？有的話也是老房，跟您這十年房齡的要求不符，我?guī)筒簧厦Α?/p>

4、另外您要真的想買公寓那就買，我不再挑毛病了，房子是用來住的，自己覺得合適就行。

僅供參考。

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