北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

請問，我2018年北京房價最高峰時就預(yù)測房價必定下降，因為那年我畢業(yè)回北京找工作，就已經(jīng)是工作非常難找了，工資也非常低，到今天可以說愈演愈烈。那在普通百姓都掙不到錢的背景下，北京這起步就6-7萬的房價怎么可能有支撐？就算貸款也是需要還的，同樣要有高收入才能支撐。

我一直在觀察這幾年的房價下跌，但是我有個疑惑，就是北京怎么就降的不是太多呢？雖然說超發(fā)了上百億的錢，但是并沒有流入百姓的兜里，那房價應(yīng)該至少斜線下降吧？這是我還沒想通的地方。

A：

1、您2018年的時候22歲吧，風(fēng)華正茂激昂文字，糞土當(dāng)年萬戶侯。七年過去已經(jīng)快奔三了，眼看而立，還在思考樓市的大勢問題，說實話我都替您有點兒著急了。要我說還是琢磨點兒實際的吧，把腦力+精力+時間放在賺錢上好不好??？

2、我認同您說的，房價確實需要一部分百姓的收入做支撐。但這指的是買了房或買的起房的那部分人群，沒買+不想買+買不起的那部分人呢，無論收入高低都和樓市沒什么關(guān)系。

打個比方這就跟某些地方的彩禮似的，按說應(yīng)該是由光棍兒的收入支撐吧？但現(xiàn)實中呢，越窮的地方彩禮越高，為什么？就因為雖然普遍收入不高，但總有一些能湊出高價的，他們想娶老婆+出的起彩禮+愿意給彩禮，所以才撐住了扭曲的市場。

這世界上“存在即合理”，不是說這件事情有多合理，而是其背后必定有其運行邏輯，存在即合理，也就是能解釋的通。

3、不是超發(fā)了上百億，而是從2020年至今，M2廣義貨幣增發(fā)了“上百萬億”，我都反應(yīng)不過來是多少個0了。

沒有流入百姓的兜里，應(yīng)該說是只流入了一部分百姓的兜里，而不是平均發(fā)放的。這幾年大多數(shù)傳統(tǒng)競爭行業(yè)都不太景氣，但電動車和新媒體什么的都挺紅火，還有軍工和互聯(lián)網(wǎng)什么的增幅也不少，他們拿走了新增財富的大部分份額。我不知道他們是否買房，只能說收入增加的這部分人，可以看作北京樓市的支撐。

4、另外多說一句，任何資源都不會是平均發(fā)放的。比如這些年知識大爆炸，但學(xué)渣+鍵盤俠們學(xué)到了多少？美女網(wǎng)紅越來越多，底層D絲親近過幾個？股市里又上市了N多新股，創(chuàng)造了N多土豪，買不起房而炒股的都賺到錢了嗎？

5、總之在我看來您的想法沒錯，但琢磨這些沒什么意義，就算想通了又能怎樣，憑借周期炒房賺錢嗎？所以還是甭琢磨了，不如具體研究怎么在增量的資源中占到份額，也就是多賺錢。錢多了也就無所謂房價漲跌了，房子是用來住的，有需求就買吧，不著急就繼續(xù)等著。

僅供參考。

二

Q:

請問，我想問您是否推薦石景山的海特花園，西區(qū)的兩居室85平360萬，能買嗎？我有個擔(dān)心是在網(wǎng)上看到這小區(qū)有100多套房在賣，這是否屬于拋盤過大啊？有沒有可能互相踩踏造成暴跌？我當(dāng)然是自住為主了，但也要考慮保值的問題。另外這里算學(xué)區(qū)房嗎？

A：

1、海特花園，這談不上是否推薦，而是要看自己的喜好。挺好的小區(qū)，京西第一個商品房小區(qū)，質(zhì)量也挺好的。

具體價格我不知道，房源的話不到現(xiàn)場也不敢瞎說。這還是咨詢當(dāng)?shù)刂薪榘桑麄兏私庑星椤?/p>

2、有100多套房在賣，這不算拋盤過大。因為海淀至少有5000套以上的規(guī)模，那100多套無非是2%多點兒，可以說是正常范圍內(nèi)，超過5%才算拋盤大呢。而且還得說這是北京，外地中小城市掛牌率超過10%才算高呢。

3、不太可能出現(xiàn)踩踏。因為一是北京目前的租金收益率已經(jīng)接近于同期銀行存款利率，持有房子雖然不容易賣掉，但租金回報率并不吃虧，那人家業(yè)主為什么要低價拋售??？

二是海特花園只是房齡不新了而已，但也談不上多舊，也就沒必要拋售，留著慢慢兒賣才是業(yè)主的常規(guī)選項。

4、學(xué)區(qū)房肯定不算，只能算是學(xué)區(qū)中等吧。石景山一般就倆學(xué)區(qū)房板塊，一個景遠一個京源，這倆學(xué)校對口的房子才有部分溢價，也并不高。

而且在我看來不算學(xué)區(qū)房是好事兒，居住的性價比高，也沒有溢價部分的保值風(fēng)險。

僅供參考。

三

Q:

請問，我老公名下有一套順義的房子，60平回遷房，公婆名下有一套100平的，我們有想法都賣掉，換到東城學(xué)區(qū)房給孩子上學(xué)，兼顧自住和保值。但是因為存款和收入都不多，如果這樣換將大幅降低居住品質(zhì)，不知道值不值？另外有個想法是只賣掉這60平的，然后添點錢買套小平房占坑，請問優(yōu)劣勢在哪里？

A：

1、都賣掉，順義均價3萬多一平，160多平，那就是賣400多萬。那買房的總價預(yù)算是多少?。渴欠襁€貸款？我建議是先做個預(yù)算吧，然后再說買哪兒的房子。

2、值不值的看效果，如果能進入好學(xué)校+成績好，那就是值了。如果學(xué)校+成績普通，那意義就不大了，相當(dāng)于花了很多成本，但沒發(fā)揮出海淀優(yōu)質(zhì)教育資源的作用。

3、買小平房的優(yōu)勢是總價低，上車的成本低。劣勢對平房感興趣的家庭少，所以不太好賣。而且平房也大概率沒有拆遷的事兒了，自然沒有高收益。

僅供參考。

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